Rijksoverheid

Regelingenpocket Zaanstad

Titel regeling
Nota Woonbebouwing Zaanstad 2019
Uitgever
Zaanstad

Tekst van de regeling

Intitulé

Nota Woonbebouwing Zaanstad 2019

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Nederland heeft een lange traditie van zorgvuldige ruimtelijke ordening. Als klein land met veel inwoners moeten Nederlandse overheden zoals gemeenten zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. De gemeente Zaanstad ziet er op toe dat de ruimte zo goed mogelijk gebruikt wordt. Het verdelen van de beschikbare ruimte bij gemeenten gebeurt door het opstellen of actualiseren van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt rechtszekerheid, inzicht in ontwikkelingsmogelijkheden die per functie worden geboden en bescherming van natuur- en landschapswaarden, archeologische en cultuurhistorische waarden, het woon- en leefmilieu, enzovoort.

Het komt vaak voor dat mensen hun huis willen aanpassen, zodat het beter aan hun wensen en behoeften voldoet. In veel gevallen is daar geen medewerking van de gemeente voor nodig. Het Rijk heeft bepaald dat veel bouwactiviteiten onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij zijn.

Veel vergunningplichtige bouwactiviteiten voldoen aan voorwaarden in het bestemmingsplan, aan het bouwbesluit en aan eisen van welstand. Deze activiteiten kunnen rekenen op medewerking van de gemeente.

Trends en ontwikkelingen

De wereld verandert en inzichten veranderen mee. Een nieuw inzicht is niet meteen verwerkt in alle bestemmingsplannen. Daardoor komt het voor dat de gemeente Zaanstad nu ruimte wil bieden aan bepaalde ontwikkelingen die door het bestemmingsplan niet zijn toegestaan. Er wordt dan door de gemeente medewerking verleend wanneer er een aanvraag omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan wordt gedaan. Deze nota biedt beleid en regels voor het omgaan met bouwactiviteiten met betrekking tot woningen die afwijken van bestemmingsplannen.

1.2 Leeswijzer

In deze notitie wordt uiteengezet hoe de gemeente Zaanstad omgaat met vergunningplichtige bouwactiviteiten bij woningen die afwijken van regels in het bestemmingsplan of omgevingsplan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën bouwactiviteiten. Daarbij is zo veel mogelijk aangesloten op de indeling die het Rijk heeft gemaakt in het overzicht vergunningvrije bouwactiviteiten. Deze is als bijlage opgenomen in het Besluit Omgevingsrecht.

De vergunningsvrije regels vanuit het Rijk veranderen geregeld. Voor zover Rijksregels in deze nota zijn opgenomen als onderdeel van een onderbouwing kunnen hier geen rechten aan ontleend worden door initiatiefnemers. In die gevallen baseert de gemeente zich altijd op de vergunningsvrije regels die gelden om het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd.

Per categorie bouwactiviteiten vertelt deze nota of de gemeente maatwerk levert, meewerkt onder voorwaarden of geen medewerking verleent. In geval van maatwerk vormt het beleid in deze nota het toetsingskader. Bij medewerking onder voorwaarden biedt de nota de regels waar een bouwactiviteit aan moet voldoen. Per categorie staan beleid en regels in hetzelfde hoofdstuk.

2 Algemeen

2.1 Doel

In deze nota wordt uitgelegd hoe de gemeente Zaanstad omgaat met aanvragen voor bouwactiviteiten bij woonbebouwing, die afwijken van regels in bestemmingsplannen. Deze nota bevat regels waaraan initiatieven worden getoetst die afwijken van het bestemmingsplan.

De nota heeft als doel om vanuit het algemeen belang, op een ruimtelijk juiste manier ruimte te bieden aan woningeigenaren voor ontwikkelingen aan de woning. De nota is bedoeld om initiatiefnemers te informeren over de vergunningplichtige bouwmogelijkheden die er zijn.

Daarnaast is het document bedoeld als leidraad voor de medewerkers van de gemeente die met dergelijke bouwactiviteiten te maken krijgen.

Afhankelijk van de categorie bouwactiviteit kiest de gemeente Zaanstad ervoor om maatwerk te leveren, mee te werken als de bouwactiviteit aan bepaalde regels voldoet, of niet mee te werken.

Bij initiatieven die in aanmerking komen voor maatwerk geldt het beleid in deze nota als toetsingskader. Denk daarbij aan bijgebouwen op hoekkavels of dakopbouwen.

Als voor een bestaand woongebied een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld, dan geldt deze nota als uitgangspunt voor de bouwmogelijkheden. Voor regels in bestemmingsplannen gelden echter (juridisch) strengere eisen dan voor beleidsregels. Het is hierdoor niet mogelijk om de in de beleidsnota opgenomen regels één op één over te nemen in een bestemmingsplan. Daarom wordt per bestemmingsplan afgewogen op welke wijze de bouwmogelijkheden in de nota het beste vertaald kunnen worden naar het bestemmingsplan. Daarbij zal ook meewegen of een wijziging van de regels planschade tot gevolg kan hebben, doordat bouwregels in het geldende bestemmingsplan ruimer zijn dan in de nota woonbebouwing. Het is wel de bedoeling om de mogelijkheden uit de nota zoveel mogelijk te vertalen naar bestemmingsplannen voor bestaande woongebieden. Bij ontwikkellocaties wordt gekeken naar wat voor bebouwing gewenst is en wordt eventueel gemotiveerd afgeweken van de nota woonbebouwing.

De planschaderisicoanalyse die in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan gemaakt wordt, zal mede bepalend zijn voor de onderdelen uit deze nota die opgenomen kunnen worden in het bestemmingsplan.

2.2 Kader

Besluit omgevingsrecht, vergunningvrij of vergunningplichtig

In het Besluit Omgevingsrecht (Bor) heeft het Rijk bepaald welke bouwactiviteiten vergunningvrij zijn. Voor overige bouwactiviteiten is een omgevingsvergunning vereist.

Het Bor bepaalt ook welk gedeelte van een erf maximaal bebouwd mag zijn met al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken. Met de invoering van het Bor is het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ geïntroduceerd. Dit is een verzamelnaam voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Voldoet een bouwplan aan de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen, dan kan zonder omgevingsvergunning voor het onderdeel ’bouwen’ worden gebouwd. Het Bouwbesluit, waarin regels voor veiligheid en gezondheid zijn opgenomen, en het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek gelden wèl. Bouwen en verbouwen vragen om bouwkundige deskundigheid. De eigenaar is verantwoordelijk dat aan deze regels wordt voldaan bij een verbouwing/bouwwerk.

Beoordelen van een omgevingsvergunning aanvraag

Een omgevingsvergunning wordt aangevraagd bij de gemeente. De gemeente toetst de aanvraag aan het bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, regels gesteld door rijk of provincie of een voorbereidingsbesluit, de welstandsnota, monumentenlijst, bouwverordening en het bouwbesluit. Als een plan aan de voorwaarden in deze documenten voldoet, dan verleent de gemeente de daarvoor aangevraagde omgevingsvergunning.

2.3 Afwijken van het bestemmingsplan is geen verplichting

Aan de inhoud van deze nota kunnen geen rechten worden ontleend. Het college van B&W heeft de bevoegdheid om vergunning te verlenen voor bouwactiviteiten die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan of wel: het college kan afwijken van het bestemmingsplan bij een vergunningaanvraag, maar is hier niet toe verplicht. Het beleid en de regels in deze nota dienen als afwegingskader. Er kunnen echter redenen zijn om niet af te wijken van het bestemmingsplan.

Deze nota is niet van toepassing op (erven van) woonschepen/woonarken, woonwagens, recreatiewoningen, appartementencomplexen en monumenten.

Het beleid en de regels in deze nota zijn niet van toepassing op woningen in beschermde dorpsgezichten. In deze gebieden werkt de gemeente Zaanstad niet mee aan bouwactiviteiten die afwijken van de voorwaarden in het bestemmingsplan. De (gemeentelijke) beschermde dorpsgezichten dragen in het bijzonder bij aan behoud van historische kwaliteiten. De gebieden kenmerken zich door kleinschaligheid, compacte of juist open en groene opzet. Het maakt de gebieden kwetsbaar voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Dit vraagt om maatwerk dat wordt geboden in de bestemmingsplannen.

De nota is niet van toepassing op bebouwing met een andere functie dan wonen. De functie wonen kan echter voorkomen binnen andere bestemmingen dan alleen de bestemming wonen (denk bv aan de bestemming gemengd)

2.4 Maatwerk

De gemeente levert maatwerk als het niet mogelijk is om algemeen geldende regels op te stellen. Er zijn veel voorkomende situaties, maar ook veel bouwplannen hebben een eigenheid aan architectuur of stedebouwkundige opzet waardoor algemene regels te sterk de mogelijkheden inkaderen. Dat geldt voor een aantal categorieën bouwactiviteiten, waaronder dakopbouwen en bijgebouwen op hoekkavels. Het geldt ook voor alle vergunningplichtige bouwactiviteiten op, aan of bij woonbebouwing met bijzondere architectuur. Bij maatwerk worden voor een individueel plan de verschillende belangen tegen elkaar afgewogen. De uitkomst van die afweging kan zijn dat de gemeente aan dat plan geen medewerking verleent.

Bij een maatwerkprocedure tot afwijken zal in ieder geval getoetst worden of er geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:

  • de bezonningssituatie op aangrenzende percelen;

  • de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen;

  • het bebouwingsbeeld;

  • het ensemble;

  • de privacy.

Bezonning

Bouwwerken leveren schaduwwerking op. Dit beperkt de lichtinval voor aangelegen bebouwing en erven. Bij een aanvraag die mogelijk de leefbaarheid van een erf of gebouw in ernstige mate aantast wordt een bezonningstudie gevraagd om inzichtelijk te krijgen wat de invloed is op het erf en het naastgelegen erf en bebouwing. Voor bebouwing wordt hierbij de TNO-norm gerekend (zie ook wijze van meten). De mate van invloed op het erf is een combinatie van de maat van het erf en de hoogte van de bebouwing en de positie van de bebouwing ten overstaan van het erf.

Gebruiksmogelijkheden

Gebruiksmogelijkheden van een perceel en of naastgelegen perceel wordt bepaald door de combinatie van de regels van artikel 5:50 uit het Burgerlijk Wetboek en de toegankelijkheid. De toegankelijkheid kan worden aangetast als er bijvoorbeeld sprake is van een recht tot overpad.

Bebouwingsbeeld

Bebouwing en bebouwingsblokken hebben een architectonische compositie, eenheid en eigenheid. Bij het toevoegen of veranderen van elementen van de bebouwing dient de eenheid bewaard te blijven en de compositie en eigenheid in afwijkende gevel- en of dakvormen worden gerespecteerd.

Ensemble

Bebouwing in wijken, buurten, straten en aan plekken vormen een ensemble. Dit ensemble is een combinatie van een onderlinge positionering, maatvoering en vormentaal van de bebouwing. Dit is onderdeel van een herkenbare stedebouwkundige structuur en versterkt de identiteit van een plek. Een bouwplan dient binnen dit geheel te passen. Ook de maatvoering van de openbare ruimte wordt gerespecteerd.

Onder bijzondere architectuur wordt in ieder geval verstaan de in de welstandsnota genoemde typologieën voor zover deze zijn of worden omgezet naar wonen:

  • Rijke Zaanse huizen;

  • Eenvoudige Zaanse huizen;

  • Moderne Zaanse huizen;

  • Stolpen;

  • Kapbergen;

  • Molens;

  • Historische pakhuizen;

  • Historische fabrieken;

  • Loodsen;

  • Kerken.

Privacy

Ruimtelijke aanpassingen vereisen een zorgvuldige afweging van de privacy. Woonruimtes op verdiepingen aan naastgelegen erven geven een andere mate van privacy dan woonruimtes op de begane grond. Ook de afstand tot de naastgelegen erven is bepalend voor de privacy. Dit ook in combinatie met de regels uit het Burgerlijk Wetboek artikel 5:50.

Bij alle mogelijkheden die deze beleidsnota biedt, is rekening gehouden met het aspect privacy. In gevallen waarin afgeweken wordt van deze nota, wordt maatwerk geleverd.

Mantelzorg

Mantelzorg is intensieve zorg of ondersteuning. Mantelzorg is meer dan de gebruikelijke hulp en zorg van huisgenoten voor elkaar. Mantelzorg vindt plaats tussen mensen die een sociale relatie met elkaar hebben. Veel van deze gevallen zijn bij de gemeente al bekend door een behoefte aan maatschappelijke ondersteuning. Landelijk zijn regels opgesteld die uitzonderingen bieden op de reguliere regels ten behoeve van mantelzorg en huisvesting in verband met mantelzorg. Deze bieden voldoende ruimte om te voorzien in de zorg en de gemeente kent geen aanvullende regels hierop. In bijzondere gevallen kan maatwerk geleverd worden. Het betreft dan altijd een tijdelijke vergunning voor de duur van de zorgbehoefte.

2.5 Uitzonderingen

De nota is bedoeld als algemeen toetsingskader. Het kan voorkomen dat er in specifieke gevallen argumenten zijn om van het beleid en de regels af te wijken.

Essentieel is dat de aanvrager zelf onderbouwt waarom er sprake is van een uitzonderlijke situatie en waarom beleid en regels onvoldoende mogelijkheden bieden. Dit betekent dat een aanvrager zelf zorg draagt voor bijvoorbeeld een verklaring van een medische indicatie of een bezonningsstudie

wanneer hier sprake van is. De gemeente beoordeelt vervolgens of het individuele belang in die gevallen zwaarder weegt dan het algemeen belang. 

3 Bijbehorend bouwwerk in voorerfgebied

afbeelding1hoofdstuk3i51c0fd7c-3158-4340-8712-8dece7cc0750.jpg

BELEID

Gevels en bouwvolumes vormen de wanden van de openbare ruimte. Gevels en dakvlakken die naar het openbaar gebied gericht zijn, zijn over het algemeen het meest zichtbaar en bepalend voor de samenhang van het stedenbouwkundig ensemble en het bebouwingsbeeld in de straat. De in het Bor genoemde gevallen voor vergunningvrij bouwen hebben daarom alleen betrekking op het achtererfgebied, in de publieksbrochure vergunningvrij bouwen gedefinieerd.

Het voorerf is een zone tussen bebouwing en de openbare ruimte. Een overgangszone tussen privé en publiek. Deze zone is het meest beleefbaar vanaf de openbaar toegankelijke ruimte en hiermee ook kwetsbaar. Het voorkomen van verrommeling, de herkenbaarheid van het hoofdvolume en de directe relatie tussen het hoofdvolume en de openbare ruimte zijn van belang. Voor bijbehorende bouwwerken op het voorerf is daarom altijd een vergunning nodig. Op een hoek wordt ook het zijerf als voorerf beschouwd als deze aan openbaar toegankelijk gebied is gelegen. Door de kwetsbaarheid van deze zone wordt enkel in hoogst uitzonderlijke situaties medewerking verleend aan wijzigingen die niet binnen het bestemmingsplan passen en/of vergunningvrij mogelijk zijn. Zo’n uitzondering kan bijvoorbeeld het bouwen van een scootsafe zijn als er sprake is van een medische indicatie.

Scootsafe

Een scootsafe is een gebouw voor de stalling van scootmobielen. Een scootsafe in de voortuin past niet binnen het bestemmingsplan en de ruimtelijke waarden van een voorerf. Als het achtererf moeilijk tot niet toegankelijk is voor een scootmobiel en inpandig geen ruimte voor opslag is, kan tijdelijk afgeweken worden ten behoeve van een scootsafe voor de duur van de zorgbehoefte. Hiermee kan een scootmobiel geplaatst worden in het voorerfgebied. Voorwaarde is dat deze de verkeersveiligheid niet in gevaar brengt en de gebruiksmogelijkheden niet beperkt van de omliggende gronden en opstallen. In uitzonderlijke gevallen is ook in de voortuin geen ruimte voor een scootsafe. Dan kan met maatwerk binnen de bestemming groen gezocht worden naar een plek.

In het algemeen zijn uitbouwen richting de openbare ruimte niet toegestaan. De beperkte mogelijkheden in het voorerf gebied zijn bedoeld om de samenhang, herkenbaarheid, architectonische opbouw en “gaafheid” van blok, buurt of andere stedenbouwkundige eenheid te behouden, rooilijnen te handhaven of aanwezige zichtlijnen of zichtvenster te behouden.

Er zijn uitzonderingen die passend worden geacht. Dit betreft erkers in de voor- en zijgevel, het opvullen van de ruimte tussen een vrijstaande berging en de voorgevel van de woning en in sommige gevallen van een bijbehorend bouwwerk achter de voorgevellijn bij hoekpercelen.

De voorwaarden waaraan de mogelijke bouwwerken moeten voldoen, worden per geval bepaald op basis van de beleidsuitgangspunten in dit hoofdstuk.

3.1 Erker

In situaties waar erkers mogelijk zijn uit stedenbouwkundig of architectonisch oogpunt, wordt per geval bepaald onder welke voorwaarden daaraan wordt meegewerkt.

Bij het bepalen van de voorwaarden wordt gekeken of het wenselijk is om aan te sluiten op aanwezige rooilijnen en zichtlijnen en op de wenselijkheid om een bepaalde mate van openheid tussen de woningen te behouden. Ook wordt bepaald of in de omgeving een plan vergund is als trendsetter.

Als op basis van rooilijnen, zichtlijnen, gewenste openheid of een trendsetter geen richtlijnen kunnen worden bepaald, geldt de algemene richtlijn dat de aanbouw een ondergeschikte vergroting van het hoofdgebouw moet zijn waarbij het bebouwingsbeeld in de straat nauwelijks wordt beïnvloed. Een aanbouw is ondergeschikt als de bouwgrens niet verder dan 1,50 meter overschreden wordt, met een maximum van de helft van de diepte van de voortuin en niet meer dan twee derde deel van de breedte van de voorgevel van de woning beslaat. Een afdak kan in lijn met de erker worden gebouwd en worden verbonden.

afbeelding2hoofdstuk3.1i049e372f-e6f8-4304-8f93-39c5cb61e4f4.jpg

3.2 Het opvullen van de ruimte tussen berging en woning

Met name in de jaren ‘80 en ‘90 van de vorige eeuw zijn woningtypes ontwikkeld zonder achterom en met een bergruimte in de voortuin. De laatste jaren zijn vaak verzoeken ingediend om de ruimte tussen de bergruimte en de woning op te vullen met een bouwwerk. De invloed op het aanwezige bebouwingsbeeld van een dergelijke ingreep is gering. Bovendien leidt dit in sommige gevallen tot een ‘actievere’ gevel. De berging of een deel ervan wordt omgevormd tot entree of keuken en bij de woning getrokken. Aan dergelijke verzoeken wordt medewerking verleend, onder de voorwaarde dat de bouwhoogte en rooilijnen aansluiten bij de al aanwezige berging.

afbeelding3hoofdstuk3.2i7761c6ba-c417-496e-8e1f-56195b441cd3.jpg

3.3 Hoekpercelen

Bij hoekpercelen is de zijkant op openbaar toegankelijk gebied georiënteerd en geldt de grond voorbij de lijn van de zijgevel als voorerfgebied. De invulling van dit deel kan grote invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte. Vanuit de gebruiker is het soms wenselijk om achter de voorgevellijn bijbehorende bouwwerken naast of achter hun woning te plaatsen in deze zone. In het algemeen wordt geen medewerking verleend aan dergelijke aanvragen. Er zijn uitzonderingen waarin dit echter wel past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Dergelijke situaties betreffen altijd maatwerk.

afbeelding3hoofdstuk3.3i40eee366-d53b-4297-9276-25ee47b88481.jpg

Een plan wordt op basis van de volgende ruimtelijke aspecten beoordeeld:

  • Ensemble;

  • Rooilijn;

  • Omliggende openbare ruimte;

  • Een relatie met routing en zichtlijnen/vensters met de plek;

  • Positionering;

Ensemble

In sommige bouwblokken en/of buurten is een gelijke manier waarop op hoeken met bijbehorende bouwwerken wordt omgegaan. Dit is dan onderdeel van het ensemble en identiteit van de plek. Hierop aansluiten versterkt de herkenbaarheid en identiteit van de plek.

Rooilijn

De voorgevelrooilijn van de bebouwing aan de zijstraat bepaalt mede de ruimtelijke consequentie van een bouwwerk. Als het bouwwerk voor deze rooilijn wordt geplaatst is de ruimtelijke impact groter dan als deze op gelijke hoogte of er achter wordt geplaatst.

Omliggende openbare ruimte

De maat en invulling van de omliggende openbare ruimte is mede bepalend. In sommige gevallen is een (groene) buffer mee-ontworpen in de stedebouwkundige opzet, waardoor de ruimtelijke impact van een bouwwerk op een dergelijke plek anders is, dan wanneer direct aan het erf een trottoir grenst.

Stedebouwkundige opzet

Een stedebouwkundige opzet van de buurt/wijk kan betekenen dat het voorerfgebied (aan de zijkant) onderdeel is van een zichtvenster of zichtlijn. Dit is vaak het geval richting het open landschap of ten behoeve van langzaamverkeer- en andere routes door de wijk. Hierbij is een zekere openheid tot volledige openheid van belang en stoort bebouwing de ruimtelijke structuur.

Positionering

Bij plaatsing in het voorerfgebied aan de zijkant van een woning is het van belang dat het bijbehorende bouwwerk minimaal 3 meter achter de voorgevel rooilijn wordt geplaatst. Dit sluit aan op de ruimte die wordt gegeven aan bouwwerken op het achtererfgebied.

REGELS

De gemeente Zaanstad werkt mee aan:

  • 1.

    Het toevoegen van een erker aan de voorgevel mits:

    • a)

      Er sprake is van een vlakke voorgevel;

    • b)

      De breedte van de erker niet meer dan 66% van de breedte van de voorgevel is;

    • c)

      De diepte van erker is niet meer dan 50% van de diepte van het voorerf tot een maximum van 1,5 meter;

    • d)

      De goothoogte van de erker is niet meer dan de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw + 0,30 meter;

    • e)

      Een afdak boven de voordeur verbonden met de erker is toegestaan tot een maximum van de diepte van de erker;

  • 2.

    Het toevoegen van een bijbehorend bouwwerk aan de voorzijde van de woning is alleen mogelijk mits:

    • a)

      Het bouwwerk volledig tussen een bestaande vergunde berging en de voorgevel wordt geplaatst;

    • b)

      De breedte en hoogte gelijk is aan die van de bestaande vergunde berging;

  • 3.

    Het bepalen of en onder welke voorwaarden de gemeente Zaanstad meewerkt aan bijbehorende bouwwerken aan de zijkant richting de openbaar toegankelijke ruimte in het voorerfgebied, die niet voldoen aan het bestemmingsplan, is in uitzonderlijke gevallen mogelijk en betreft maatwerk;

  • 4.

    Scootsafes mogen uitsluitend in de voortuin (met uitzondering van openbaar groen) worden opgericht voor de duur van de noodzaak vanuit een medische indicatie;

    • a)

      indien plaatsing inpandig of in de achtertuin niet mogelijk is;

    • b)

      als er geen onevenredige aantasting van de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden en stallen plaatsvindt.

4 Bijbehorend bouwwerk achtererfgebied

afbeelding4hoofdstuk4i763d1dba-18da-4a9f-8852-22345ee5883c.jpg

BELEID

Het achtererfgebied is vanaf de openbaar toegankelijke ruimte minder zichtbaar en beleefbaar dan het voorerfgebied. Hierdoor is dit gebied minder kwetsbaar en zijn er meer mogelijkheden. Het Besluit omgevingsrecht biedt ruime mogelijkheden voor vergunningvrije bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied. De gemeente Zaanstad werkt bovendien mee aan vergunningplichtige bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied die aan een aantal ruimere regels voldoen. Het college wil hiermee ruimte bieden voor bijbehorende bouwwerken en eigenaren stimuleren verouderde bebouwing te saneren. Het achtererfgebied begint vanaf 1 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw. De ruimere regels gelden vanaf drie meter achter de de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw. De extra ruimte die wordt geboden zit in de hoogte van de bebouwing, niet in extra oppervlakte.

Het is wenselijk om het bijbehorende bouwwerk op enige afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen, zowel bij aangebouwde als bij vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Hoofdgebouwen staan voor op de kavel, bijgebouwen op de tweede rang. Dat benadrukt het individuele karakter van hoofdgebouw en dat van het bijbehorend bouwwerk. Het maakt ook duidelijk dat het bijbehorende bouwwerk ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het is belangrijk dat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft, waarmee buitenruimte behouden blijft en het erf geen aaneenschakeling van bebouwing wordt. Dit is met name in het stedelijke gebied een risico. In het landelijk gebied is de openheid kenmerkend. Een beperking in de oppervlakte aan bebouwing zorgt voor behoud van het open karakter. De relatie tussen de openbare ruimte en het achterland blijft daarmee sterk beleefbaar. De openheid wordt gewaarborgd door regels voor de maximaal toelaatbare oppervlakte van bijbehorende bouwwerken die zijn vastgelegd in het Besluit omgevingsrecht. De grens van vergunningvrij biedt wat betreft oppervlakte voldoende mogelijkheden en wordt door de gemeente als grens gehanteerd van wat maximaal toelaatbaar is.

Het Besluit omgevingsrecht maakt onderscheid tussen bijbehorende bouwwerken binnen 4 meter van het hoofdgebouw en buiten deze zone van 4 meter. De binnenste vier meter zijn geschikt voor functies gelijk aan het hoofdgebouw en ondergeschikte functies. Voorbeelden hiervan zijn slaapkamers, een keuken of een serre. Buiten de 4 meter-zone mogen bouwwerken enkel een ondergeschikte functie hebben. Zoals een berging of garage. Een uitzondering hierop is gemaakt voor mantelzorg. Deze grens van 4 meter wordt ook gehanteerd door de gemeente.

4.1 Nieuwe bijbehorende bouwwerken

De gemeente biedt extra ruimte op het achtererf voor bijbehorende bouwwerken. De regels voor de zone binnen 4 meter van het hoofdgebouw en daarbuiten verschillen van elkaar doordat er in functie verschillende mogelijkheden zijn.

Binnen vier meter van het hoofdgebouw

Binnen de vier meter grens vanaf het hoofdgebouw is in het achtererfgebied vergunningsvrij een bijbehorend bouwwerk enkel plat afgedekt mogelijk. De gemeente Zaanstad ziet ruimte om hier extra mogelijkheden te bieden ten gunste van de woonkwaliteit zonder dat deze de herkenbaarheid van hoofdgebouw en bijbehorend bouwwerk aantasten. Deze extra ruimte wordt vanaf 3 meter achter de voorgevelrooilijn geboden. Deze drie meter is vergelijkbaar met de hoogte van een verdieping en waarborgt voldoende onderscheid in hoofd- en bijgebouw, zodat het hoofdvolume als zodanig herkenbaar blijft. Door deze drie meter is het mogelijk meer te bouwen, zonder dat dit een grote ruimtelijke impact heeft op de openbaar toegankelijke ruimte.

Dit betekent dat tussen 1 meter en 3 meter achter de voorgevelrooilijn (de lijn waarop doorgaans de voorgevel van de woning is geplaatst) enkel de mogelijkheden gelden die vergunningvrij zijn toegestaan en vanaf 3 meter achter de voorgevelrooilijn ruimere mogelijkheden gelden. De ruimere mogelijkheden gelden ook als er reeds gebruik is gemaakt van de vergunningsvrije mogelijkheden.

afbeelding5hoofdstuk4i6229798a-922c-4ce8-9511-8c3412563c73.jpg

Bijbehorende bouwwerken die op minder dan 4 meter afstand komen te staan van het hoofdgebouw en drie meter achter de voorgevelrooilijn zijn gepositioneerd.

Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

  • De vormgeving van de kap is afgeleid van de kap van het hoofdgebouw. Dat houdt in dat de dakhelling gelijk aan of kleiner moet zijn dan die van de woning. Dus als het hoofdgebouw plat is afgedekt geldt dit ook voor het bijgebouw. Is het hoofdgebouw voorzien van een zadelkap, dan kan het bijbehorende bouwwerk worden voorzien van een plat dak of zadeldak,

  • Uitzondering hierop is de mansardekap. De mansardekap heeft een eigen verhouding die door het toepassen op bijbehorende bouwwerken uit balans kan raken door de afwijkende maatvoering. Ook is een mansardekap in de regel ruim aan de maat en vergelijkbaar met twee lagen plat. Dit kan op naastgelegen panden en ervan een onwenselijke situatie opleveren voor wat betreft ruimtelijkheid en schaduwwerking.

  • Voor de maximale hoogte van de dakvoet wordt aangesloten bij de regels voor vergunningvrij bouwen.

  • Om een duidelijk onderscheid te behouden tussen het hoofdvolume en een bijgebouw en om de ruimtelijke kwaliteit van de aanliggende erven te bewaken zijn regels opgesteld die de maximale bouwmogelijkheden inkaderen.

  • Voor de maximaal te bebouwen oppervlakte wordt aangesloten bij de regels voor vergunningvrij bouwen.

Buiten vier meter van het hoofdgebouw

Buiten de vier meter grens is in het achtererf een bijbehorend bouwwerk met kap reeds vergunningvrij mogelijk. De regels geven betreft maatvoering voldoende ruimte voor een bouwwerk met een functie ter ondersteuning van het hoofdgebouw. Vergunningsvrij wordt een zone van 1 meter aangehouden die niet bebouwd mag worden vanaf openbaar toegankelijk gebied. De gemeente staat toe deze zone wel te bebouwen met een bijbehorend bouwwerk. De overige eisen betreft functie, hoogte en oppervlakte zijn in deze zone wel van toepassing.

Voor bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied buiten de vier meter geldt dan ook de maatvoering die vergunningsvrij mogelijk is, waarbij de gemeente toestaat de ruimte binnen 1 meter vanaf openbaar gebied te bebouwen, mits wordt voldaan aan de overige eisen van de maatvoering. De maximale nokhoogte wordt mede bepaald door de afstand tot de perceelsgrens om negatieve gevolgen voor buren te beperken. De perceelsgrens richting openbaar toegankelijk gebied is hier niet gevoelig voor. De gemeente hanteert de regel richting deze grens niet, waardoor op de perceelgrens richting openbaar toegankelijk gebied een bebouwingshoogte van 5 meter mogelijk is voor een bijbehorend bouwwerk. De goothoogte is wel maximaal 3 meter.

afbeelding6hoofdstuk4ic4a2bf0b-dd0d-4046-9774-19fc1e69cb0b.jpg

Dakterrassen

Dakterrassen zijn onder voorwaarde mogelijk op een bijbehorend bouwwerk binnen 4 meter van het hoofdgebouw. De regels voor dakterras of balkon op een bijbehorend bouwwerk staan opgenomen in het hoofdstuk over dakterrassen. Dakterrassen buiten deze zone van 4 meter zijn niet toegestaan.

4.2 Verandering grotere bijbehorende bouwwerken (overgangsrecht)

In de vigerende bestemmingsplannen vallen diverse bijbehorende bouwwerken onder het overgangsrecht. Het zijn hoofdzakelijk bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan 75m² tot 100m². Veelal betreft het oude agrarische schuren die de oorspronkelijke functie hebben verloren.

Het overgangsrecht laat in het algemeen gedeeltelijke vernieuwing/verandering toe. Het overgangsrecht is - hoewel ter bescherming van bestaande rechten - uiteindelijk erop gericht dat hetgeen in strijd met de bestemming aanwezig is, langzamerhand verdwijnt.

Regelmatig wordt een verzoek ingediend voor het geheel vernieuwen van een (o.g.v. het bestemmingsplan te groot) bestaand bouwwerk. Ook aanvragen voor het vervangen van een aantal bouwsels door één nieuw bouwwerk komen veel voor. In het verleden is aan dergelijke verzoeken geen medewerking verleend. Het nadeel is dat de bebouwing in verouderde staat aanwezig blijft en zo nu en dan (in het kader van onderhoud) wordt opgelapt. Om verkrotting te voorkomen, is het wenselijk om in voorkomende gevallen toch vernieuwing in de vorm van sloop en nieuwbouw toe te staan. In dat geval dient wel ruimtelijke winst te worden bereikt, in de zin dat het totale oppervlak van de te vernieuwen bebouwing afneemt en dat de kwaliteit van de bebouwde omgeving toeneemt. De gemeente beoordeelt of hier sprake van is en of er dus aanspraak gemaakt kan worden op deze regeling.

In voorkomende gevallen is herbouw mogelijk van ten hoogste 50% van het surplus (het verschil tussen het daadwerkelijk bebouwde oppervlak en het maximaal toegestane bebouwde oppervlak) aan bijbehorende bouwwerken op een bouwperceel. Dit betekent dat het toestaan van vervangende nieuwbouw alleen mogelijk is als een gedeeltelijke sanering van bestaande bebouwing plaatsvindt.

Als bijvoorbeeld op een erf het maximaal toelaatbare oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken 100m2 bedraagt, terwijl er 190m² aan bijbehorende bouwwerken staat, dan is er een surplus van 90m². Als de bijbehorende bebouwing op dit erf geheel of gedeeltelijk wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw, dan mag de oppervlakte van er voor 100m² + 45m² (= 50% van het surplus t.w. 90m²) totaal 145m² worden teruggebouwd.

Indien de bereidheid tot gedeeltelijke sanering niet bestaat, zal aan vervangende nieuwbouw niet worden meegewerkt. De surplusregeling is enkel gericht op het oppervlakte en niet op de bouwhoogte. De hoogte dient te worden aangepast binnen de hier ondergenoemde maatvoering.

Stolpen

Stolpboerderijen zijn onmisbaar voor de streek en voor de identiteit van Zaanstad erg belangrijk. De gemeente ziet graag de streekeigen bouwtraditie voortleven. Veel boerderijen hebben de agrarische functie verloren en zijn in gebruik als woning. De hoofdvorm bestaat uit een lage begane grondlaag met een piramidevormig dak. De stolp heeft een sterk solitaire positie ten opzichte van de omringende bebouwing. Dit uit zich in het feit dat stolpen centraal staan op een zeer ruime kavel en schuren, bijgebouwen staan bij deze typologie zo ver mogelijk van de stolpboerderij, aan de achterkant van het erf. Het college zet zich in om historische stolpentypologie herkenbaar te houden. Daarnaast speelt ook het belang van de openheid van het erf voor het beeld langs bijvoorbeeld de linten een rol. Daarom zijn bijbehorende bouwwerken alleen toegestaan achter de achtergevelrooilijn.

REGELS

De gemeente Zaanstad verleent medewerking aan bijbehorende bouwwerken in achtererfgebieden die voldoen aan de volgende regels:

  • 5.

    een op het maailveld staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied binnen 4 meter van het hoofdgebouw, hoger dan de verdiepingshoogte +0,3 meter, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      op een afstand van ten minste 3 m vanaf de voorgevel of het verlengde ervan, in het achtererfgebied, niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;

    • b)

      de dakvoet maximaal de verdiepingshoogte + 0,3 meter;

    • c)

      voorzien van een kap die is afgeleid van de kap van het hoofdgebouw;

    • d)

      niet voorzien van een Mansardekap;

    • e)

      de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken met een hellingshoek kleiner dan of gelijk aan de hellingshoek van de dakvlakken van het hoofdgebouw

    • f)

      de daknok ten minste 1,5 m lager dan de daknok van het hoofdgebouw en

    • g)

      bij een ander hoofdgebouw binnen twee meter van de erfgrens is binnen drie meter van deze erfgrens de zijde van het bijbehorende bouwwerk richting de erfgrens volledig maximaal gelijk aan de maximale hoogte van de dakvoet;

    • h)

      de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag,niet aan of bij:

      • i.

        een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij die vergunning aangegeven termijn verplicht is de voor de verlening van de vergunning bestaande toestand hersteld te hebben,

      • ii.

        een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden;

    • i)

      Uitzondering op deze regels zijn woningen in de vorm van een stolptypologie, hierbij zijn bijbehorende bouwwerken enkel toegestaan achter de achtergevelrooilijn.

  • 6.

    een op het maaiveld staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied binnen 4 meter en 1 tot 3 meter uit de rooilijn van het hoofdgebouw:

    • a)

      mits wordt voldaan aan de kaders van wat vergunningsvrij mogelijk is;

  • 7.

    een op het maailveld staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied buiten 4 meter van het hoofdgebouw:

    • a)

      mits wordt voldaan aan de kaders van wat vergunningsvrij mogelijk is op grond van artikel 3 lid 1 bijlage ll Bor, met uitzondering van het kader over de positionering van het bouwwerk op een afstand van 1 meter vanaf het openbaar toegankelijk gebied ;

    • b)

      De uitzondering in de tweede volzin van het vorige lid geldt alleenals wordt voldaan aan de overige kaders in artikel 3 lid 1 van bijlage ll Bor en het bouwwerk voorzien is van een kap met een dakvoet op maximaal 3 meter.

afbeelding7hoofdstuk4iaa97fd42-e08f-4abf-b444-74b0c48da8c6.jpg

Afbeeldingen: (bij regel 5.c,e) maximale hellingshoek van het dakvlak voor een aanbouw, (bij regel 5.f) maximale bouwhoogte t.o.v. het hoofdvolume voor een aanbouw, (bij regel 5.a) zone met extra bebouwingshoogte voor bijbehorende bouwwerken en (bij regel 5.g) maximale hoogte ten overstaan van naastgelegen hoofdgebouw.

5 Dakkapellen, dakramen en lichtstraten

BELEID

Aan dakkapellen anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt medewerking verleend, mits zij aan de in dit hoofdstuk opgenomen regels voldoen. Aan een dakraam, daklicht of lichtstraat, anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt geen medewerking verleend.

5.1 Dakkapellen

Een dakkapel is, anders dan een dakopbouw, een relatief bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoevoer te verbeteren én het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Anders gezegd is het een constructie ter vergroting van een gebouw, die in de kap onder de noklijn is gelegen. Voor dakkapellen worden veel aanvragen ingediend. Dakkapellen zijn, als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, voor het straatbeeld zeer bepalend.

Vergunningvrij is een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar gebied gekeerd zijdakvlak, mits voorzien van een plat dak, met een maximale hoogte en minimale afstanden tot dakvoet, nok en zijkanten van het dakvlak (zie bijlage D).

Naast deze vergunningvrije mogelijkheden wordt ruimte geboden om ook op het voor- en zijdakvlak een dakkapel te plaatsen wanneer deze aan het openbaar toegankelijk gebied zijn gelegen. Het college wil meewerken aan dakkapellen die voldoen aan de regels in dit hoofdstuk.

Voor zover de regels betrekking hebben op maatvoering, zijn zij afgeleid van de regels voor vergunningvrij bouwen. De eis dat het dak van de dakkapel plat is, geldt echter niet.

De regels in deze nota zorgen ervoor dat de dakkapel niet dominant in het silhouet van het dak aanwezig is, de kapvorm intact laat en de nok- en gootlijn niet onderbreekt.

De gemeente Zaanstad werkt ook in het achterdakvlak of een niet naar openbaar gebied gekeerd zijdakvlak mee aan dakkapellen waarvan het dak niet plat is. Er wordt echter geen medewerking verleend aan dakkapellen in het achterdakvlak of een niet naar openbaar gebied gekeerd zijdakvlak die afwijken van de eisen aan afmetingen en positie van vergunningvrije dakkapellen.

Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dak, of als het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van een bouwblok (rij, twee-onder-een-kap) streeft de gemeente naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. In aanvulling op de algemene regel wordt daarom medewerking verleend aan het plaatsen van een dakkapel wanneer deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok als zodanig vergunde trendsetter. Meerdere dakkappellen staan altijd in een horizontale lijn en worden nooit boven elkaar geplaatst.

Bij panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium e.d.) of gebouwd onder bijzondere architectuur is het hoofdgebouw in sommige gevallen gediend met een bijzondere vorm van een dakkapel. Wanneer sprake is van meerdere gelijk uitziende bijzondere bouwvolumes streeft de gemeente bij plaatsing van dakkapellen naar herhaling van uniforme exemplaren (trendsetter).

5.2 Dakraam, daklicht of lichtstraat.

Dakramen, daklichten en lichtstraten zijn ervoor om de daglichttoetreding van woningen te vergroten. In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen voor het plaatsen van dakramen en soortgelijke daglichtvoorzieningen in het dakvlak. Het aanbrengen van zo’n voorziening wordt gezien als een ondergeschikte ingreep waarbij de contour van de dakvorm intact blijft . Het aantal is niet gelimiteerd waardoor de lichtinval optimaal geregeld kan worden. Het college wil daarom aansluiten bij de mogelijkheden die vergunningvrij zijn toegestaan. Aan plaatsing van dakramen, daklichten of lichtstraten anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt geen medewerking verleend.

REGELS

De gemeente Zaanstad verleent medewerking aan:

  • 8.

    een dakkapel in een voordakvlak achterdakvlak of zijdakvlak, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a.

      gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m,

    • b.

      onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet,

    • c.

      bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok,

    • d.

      zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak, en

    • e.

      breedte niet meer dan:

      • i.

        50% van de breedte van de gevel bij een voordakvlak tot een maximum van 4,5 meter,

      • ii.

        50% van de breedte van de gevel bij een zijdakvlak of achterdakvlak

    • f.

      per woning niet meer dan twee dakkapellen op één dakvlak

    • g.

      de afstand tussen twee dakkapellen op één dakvlak bedraagt minimaal 0,50 meter

    • h.

      alle dakkapellen op het dakvlak staan op één horizontale lijn

    • i.

      niet op:

      • i.

        een gebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat het slechts voor een bepaalde periode in stand mag worden gehouden, of

      • ii.

        een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden;

    • j.

      Van de bouwregels genoemd onder a t/m h kan worden afgeweken als ten tijde van de aanvraag een vergunde trendsetter in hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur in de nabije omgeving aanwezig is. In dat geval wordt aangesloten bij de trendsetter voor zover deze meer mogelijkheden biedt.

afbeelding8hoofdstuk5i3e71a2eb-3eca-4cd6-aacc-be09826b51e4.jpg

Afbeelding: dakkapel voorzijdeen zijkant richting openbaar toegankelijk gebied 

6 Dakopbouwen en dakterrassen

BELEID

Het bepalen of en onder welke voorwaarden de gemeente Zaanstad meewerkt aan dakopbouwen en dakterrassen die niet voldoen aan het bestemmingsplan, is in alle gevallen maatwerk.

6.1 Dakopbouw

Er blijkt veel behoefte om de bruikbaarheid van de 2e etage van een woning te vergroten. Dit gaat voornamelijk om naoorlogse woningen met een flauwe dakhelling, met een beperkt bruikbare 2e etage en bij woningen die in de jaren ‘70 gebouwd zijn van twee lagen plat afgedekt. Bij de flauwe helling wordt geregeld het dakvlak doorgetrokken naar achteren zodat de 2e etage bruikbaar wordt. Bij de plat afgedekte woningen wordt vaak gekozen voor een platte extra laag terugliggend van de voorgevel.

Een dakopbouw is een verhoging van het dakvlak ten gunste van de binnenruimte van een woning. Dit kan een ingrijpende wijziging zijn van het aanzicht van een woning en woningblok. In sommige gevallen is ook sprake van bijzondere architectuur of locatie. Hierbij is extra aandacht voor een goede inpassing noodzakelijk. Niet in alle gevallen is een opbouw mogelijk.

Veelal is de wens vanuit de gebruiker om een volledige laag toe te voegen. Dit kan vanuit de goot met een kap of verder terugliggend met een rechte opbouw. Een dakopbouw betreft altijd maatwerk. Hierbij wordt in eerste instantie gestreefd naar eenheid en aansluiting op een bestaande trendsetter in het bouwblok of in de buurt. Er wordt gestreefd bij een opbouw naar een bouwwerk over de volledige breedte van de woning om de eenheid te behouden. Ook is in het algemeen te stellen dat de goothoogte aan de voorzijde gelijk blijft bij een opbouw.

Een bouwplan wordt op basis van de volgende ruimtelijke aspecten beoordeeld (zie begrippenlijst voor toelichting):

  • De aanwezigheid van een trendsetter;

  • De impact van de opbouw op het straatprofiel;

  • De impact van de opbouw op het ensemble;

  • De impact van de opbouw met betrekking tot privacy en schaduwwerking op naastgelegen erven;

  • De cultuurhistorische waarde van de plek.

6.2 Dakterras

Een dakterras is een terras op het dak en ontsloten vanuit het hoofdvolume. Een risico bij een dakterras is een verrommeling van het aanzicht vanuit de openbare ruimte. Ook kan een dakterras invloed hebben op de privacy van omliggende percelen. Hierom zijn regels opgesteld om deze risico’s te beperken. Een dakterras wordt altijd ontsloten vanuit het hoofdvolume. Er wordt geen extra bouwwerk gerealiseerd voor de entree naar het terras. Hiermee blijft de herkenbaarheid van het hoofdvolume behouden.

Er kan ten behoeve van een dakterras medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen, de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen en de redelijke eisen van welstand. Op basis van een trendsetter kunnen er ruimere mogelijkheden zijn voor een dakterras.

REGELS

De gemeente Zaanstad verleent medewerking aan:

  • 9.

    Een dakterras mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      Maximaal 3 meter uit de oorspronkelijke achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw

    • b)

      er wordt voldaan aan artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek;

    • c)

      het dakterras wordt aangevraagd door de eigenaar van het dak;

    • d)

      het dakterras wordt vanuit de woning ontsloten;

    • e)

      er mogen geen andere bouwwerken dan een hekwerk worden gebouwd;

    • f)

      het hekwerk is maximaal de hoogte zoals aangegeven in het Bouwbesluit;

    • g)

      zowel het hekwerk als het terras dienen te worden geplaatst volgens de zichtbaarheidsregel (wijze van meten);

    • h)

      zowel het hekwerk als het terras liggen minstens 1 meter terug ten opzichte van de voorgevel, ofwel is in het dakvlak verwerkt;

    • i)

      als de zijgevel grenst aan openbaar toegankelijk gebied, liggen het hekwerk en terras gelijk aan of terugliggend van de zijgevel.

    • j)

      Van artikel 9e – i kan worden afgeweken als een trendsetter aanwezig is waarbij ruimere mogelijkheden zijn.

afbeelding9hoofdstuk6i1618193f-0e5f-44e4-bd8d-b43f9c8f37c9.jpg

Afbeelding: Dakterras aan voorzijde via het zichtbaarheidsprincipe en geïntegreerd in het dakvlak.

afbeelding10hoofdstuk6i7496252c-eb16-4bbe-9dbb-37878b27410e.jpg

Afbeelding: dakterras op bijbehorend bouwwerk  

7 Voorzieningen op en aan gebouwen

BELEID

7.1 Zonnepanelen en zonnecollectoren

In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen voor het plaatsen van zonnepanelen in het dakvlak en/of op een plat dak. Voor de plaatsing wordt aansluiting gezocht bij de dakhelling van het gebouw zodat de contour van het bouwvolume niet wordt geschaad. Er zijn geen voorwaarden gesteld aan het maximaal aantal panelen. Deze regeling biedt dan ook maximale mogelijkheden voor energieopwekking.

Aan plaatsing van zonnepanelen en zonnecollectoren op daken anders dan vergunningvrij is toegestaan wordt geen medewerking verleend.

Het meewerken aan zonnepanelen en zonnecollectoren anders dan op daken is maatwerk.

7.2 Kozijn, kozijninvulling of gevelpaneel

Aan plaatsing van kozijnen, kozijninvullingen en gevelpanelen anders dan vergunningvrij is toegestaan wordt geen medewerking verleend.

7.3 Zonwering, rolhek, luik of rolluik

Aan plaatsing van zonwering, rolhekken, luiken en rolluiken anders dan vergunningvrij is toegestaan wordt geen medewerking verleend.

7.4 Afscheiding balkons of dakterrassen

Een afscheiding tussen balkons en dakterrassen is vergunningvrij. Het meewerken aan overige afscheidingen van dakterrassen en balkons is maatwerk. Zie ook hoofdstuk 6 voor beleid en regels voor de overige afscheidingen van dakterrassen.

REGELS

  • 10.

    Het meewerken aan zonnepanelen en zonnecollectoren anders dan op daken is maatwerk.

  • 11.

    Het meewerken aan afscheidingen van dakterrassen en balkons anders dan vergunningvrij is maatwerk.

  • 12.

    Aan:

    • a.

      zonnepanelen en zonnecollectoren op daken;

    • b.

      kozijnen, kozijninvullingen en gevelpanelen;

    • c.

      zonwering, rolhekken, luiken en rolluiken,

anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt geen medewerking verleend. 

8 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

BELEID

8.1 Tuinmeubilair

Het Besluit omgevingsrecht staat tuinmeubilair vergunningvrij toe tot 2,5 meter hoog. Aan plaatsing van tuinmeubilair anders dan vergunningvrij is toegestaan wordt geen medewerking verleend.

8.2 Sport- en speeltoestel

In het Besluit omgevingsrecht staan voorwaarden voor sport- en speeltoestellen tot 2,5 meter hoog. In verband met mogelijke inbreuk op de privacy van omwonenden wordt in principe geen medewerking verleend aan de bouw van hogere toestellen. Echter, wanneer toestellen tenminste 3 meter van de erfgrens zijn gelegen, is de privacy voldoende gewaarborgd en zijn speeltoestellen van maximaal 3 meter toegestaan. De speeltoestellen zijn bedoeld voor particulier gebruik. De gemeente heeft het aantal speeltoestellen niet gemaximaliseerd aangezien zij van mening is dat dit niet een primaire taak van de overheid betreft.

8.3 Erfscheiding

Het Besluit omgevingsrecht staat in het voorerfgebied erfafscheidingen van 1 meter hoog toe. In het achtererf is dit twee meter. Een erfscheiding wordt geplaatst ten behoefte van privacy en veiligheid. Dit is veelal een privé aangelegenheid en levert een allegaartje aan erfscheidingen op. Dit bepaalt mede het stedenbouwkundig beeld en begrenzing van de openbare ruimte. Desalniettemin vindt de gemeente het van belang tegemoet te komen aan de privacywens van de bewoners. Hierom wordt vanaf drie meter achter de voorgevelrooilijn medewerking verleend aan een erfscheiding van maximaal 2 meter hoog. Deze drie meter is gelijk aan de potentiele mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken aan de zijkant van een woning in het voorerfgebied. Een vereiste is wel dat het straatprofiel minimaal 20 meter breed is.

afbeelding11hoofdstuk8i4bace29c-b1e2-4b45-830d-4631cb6cb468.jpg

Een erfscheiding aan de openbaar toegankelijke ruimte kan impact hebben op de aanzicht van een wijk of buurt. Een allegaartje aan schuttingen en andere scheidingen kan het aanzicht verstoren. Bij nieuwbouw wordt gestuurd op het mee-ontwerpen van een erfscheiding richting de openbaar toegankelijke ruimte voor een eenduidig kwalitatief beeld.

In overige gevallen wordt aangesloten bij de mogelijkheden die vergunningvrij zijn toegestaan.

8.4 Keermuur, keerwal, kademuur, boothuis en steiger

Zaanstad is van oudsher een waterrijke gemeente. Bewoners lijken dit te herontdekken, er wordt meer gevaren; niet alleen op de Zaan maar ook in de polder. Het aantal aanvragen voor het realiseren van een steiger of boothuis voor de aanleg van een boot bij de woning neemt toe. Boothuizen zijn bedoeld als overkapping voor de boot ter bescherming tegen weersinvloeden. Een steiger of vlonder vergemakkelijkt het in – en uitstappen.

Zaanstad wil het gebruik van water stimuleren maar tevens de karakteristieken van het buitengebied (openheid, gebruik) zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Zaanstad (september 2009) beschermen. Daarom is het college alleen bereid mee te werken als steigers en boothuizen grenzend aan of op de bestemmingen “Wonen”, “Erven”, “Agrarisch bouwvlak”, “Water” of een hiermee vergelijkbare bestemming worden gerealiseerd.

Niet al het water en watergangen zijn in eigendom of beheer van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Desondanks heeft deze organisatie de publiekrechtelijke taak op te treden als ‘waterstaatkundig verzorger’ van het gehele waterareaal in Zaanstad. Dit gebeurt aan de hand van de Keur. Hierin staan activiteiten, gedragingen en regels die moeten voorkomen dat negatieve gevolgen optreden voor de aan- en afvoer van water in watergangen, de sterkte van keringen, de ecologische situatie en gevolgen voor beheer en onderhoud van watergangen en keringen. Zo stelt het HHNK eisen aan afmetingen voor steigers en watergerelateerde constructies (o.a. boothuizen). De minimale breedte van de watergang is bepaald in verband met de vrije doorvaart en keermogelijkheden van een maaiboot. Een ander voorbeeld is de regel dat een steiger niet verder dan tot 1,00 meter uit de oeverlijn aangebracht mag worden zodat de onderhoudsmachine onder de steiger kan reiken. Een steiger is meestal maximaal 6 meter lang. Afwijking hierop is in sommige situaties mogelijk. Dit betreft maatwerk.

Als eigenaar en beheerder van een deel van de watergangen in de gemeente wil het college geen medewerking verlenen aan het realiseren van bouwwerken die nadelig zijn voor de goede werking van de waterhuishouding en de waterstaatswerken. Daarom sluit Zaanstad voor de plaatsing van steigers en boothuizen aan bij de bepalingen van het Keur en de regels voor bijbehorende bouwwerken. Op grond van de APV is tevens een afmeervergunning noodzakelijk. Wanneer het bouwwerk aangebracht wordt in of boven eigendom van de gemeente Zaanstad is ook een gebruiksovereenkomst nodig.

Van oudsher werd het hoogteverschil tussen waterpeil en maaiveld op een glooiende wijze opgevangen. Grachten en de overgang naar de Zaan (gedeelte in stedelijk gebied) zijn uitzonderingen. De tuinen bij nieuwbouwplannen zijn vaak veel kleiner waardoor het talud waarin het hoogteverschil opgevangen wordt, steeds steiler wordt. De beleving vanaf het water verandert hierdoor.

Door de mogelijkheid te bieden om het hoogteverschil ‘getrapt’ op te lossen met keermuurtjes wordt niet alleen de ruimte geboden aan bewoners om het erf efficiënter te gebruiken, maar blijft het beeld en beleving voor de gebruikers vanaf de weg en het doorvaarbare water aantrekkelijk en doet zoveel mogelijk recht aan de historische kwaliteiten. In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen die aansluiten bij het beeld en gebruik dat de gemeente nastreeft. Aan realisatie van hogere keermuren, keerwallen of kademuren dan vergunningvrij zijn toegestaan wordt geen medewerking verleend.

8.5 Vlaggenmast

Conform het Besluit omgevingsrecht is het mogelijk vlaggenmasten tot 6 meter zonder vergunning te plaatsen. Een mast van deze hoogte staat ongeveer gelijk aan 2 bouwlagen. Een gemiddeld Zaans woonhuis bestaat uit één of twee bouwlagen met kap. Aan realisatie van hogere masten dan vergunningvrij zijn toegestaan, wordt geen medewerking verleend.

Vlaggenmasten ten behoeve van een bedrijf of instelling met of zonder reclame vallen niet binnen de kaders van dit beleid. Hiervoor wordt verwezen naar de welstandsnota.

8.6 Antenne-installatie

Aan plaatsing van antenne-installaties anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt geen medewerking verleend.

8.7 Zwembad, whirlpool, jacuzzi of vijver

Wanneer sprake is van een ingegraven zwembad of vijver op het achtererfgebied en deze niet is voorzien van een overkapping, is de invloed op het bebouwingsbeeld te verwaarlozen. In die gevallen wil het college meewerken aan plaatsing van zwembaden en vijvers.

Een whirlpool/jacuzzi is vaak beperkt in omvang en heeft daardoor relatief weinig ruimtelijke impact. Het is dan ook niet noodzakelijk de bouwwerken in te graven.

Randapparatuur moet worden ondergebracht in een bouwwerk. Het Bor biedt daarvoor voldoende vergunningvrije mogelijkheden.

Belangrijk daarbij is dat de maximale oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken niet wordt overschreden.

REGELS

  • 13.

    Aan:

    • a)

      een constructie voor het overbruggen van een terreinhoogteverschil;

    • b)

      een antenne-installatie,

anders dan vergunningvrij is toegestaan, wordt geen medewerking verleend

De gemeente Zaanstad verleent medewerking aan:

  • 14.

    Het bouwen van een sport- of speeltoestel hoger dan 2,5 meter, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      de hoogte van het toestel mag niet meer dan 3 meter bedragen;

    • b)

      de afstand van het toestel tot enige perceelgrens mag niet minder dan 3 meter bedragen;

    • c)

      uitsluitend functionerend met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens;

  • 15.

    Het bouwen van een openlucht zwembad mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      de oppervlakte van een zwembad mag niet meer dan 35m² bedragen;

    • b)

      een zwembad is uitsluitend toegestaan op het erf op een afstand van tenminste 3 meter van de voorgevel of het verlengde daarvan;

    • c)

      de afstand van het zwembad tot enige perceelgrens mag niet minder dan 3 meter bedragen;

    • d)

      de bouwhoogte van een zwembad mag niet meer dan 0,20 meter boven het maaiveld uitsteken;

    • e)

      eventuele randapparatuur ten behoeve van het bad dient in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk te worden geïnstalleerd.

  • 16.

    Het bouwen van een vijver, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      de oppervlakte van een vijver mag niet meer dan 35m²;

    • b)

      de bouwhoogte van een vijver mag niet meer dan 0,20 meter boven het maaiveld uitsteken;

    • c)

      eventuele randapparatuur ten behoeve van de vijver dient in het hoofdgebouw of een bijbehorend bouwwerk te worden geïnstalleerd.

afbeelding12hoofdstuk8id55248f4-1576-4e74-b0c1-e2dcc2b79281.jpg

  • 17.

    Het bouwen van een whirlpool of jacuzzi, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

    • a)

      een whirlpool of jacuzzi is uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied;

    • b)

      de oppervlakte van de whirlpool of jacuzzi mag niet meer dan 20% van het bouwperceel met een maximum van 10 m² bedragen;

    • c)

      de bouwhoogte van een whirlpool of jacuzzi mag niet meer dan 1,00 meter boven het maaiveld uitsteken.

afbeelding13hoofdstuk8i5a33fdf0-535f-433d-9e56-f6228c318880.jpg

9 Overschrijding van het bouwvlak

BELEID

Het meewerken aan veranderingen van het hoofdgebouw, anders dan door middel van ondergeschikte aanbouwen, is in alle gevallen maatwerk.

9.1 Vergroting van het hoofdgebouw

Het hoofdvolume kan in meerdere richtingen worden uitgebreid. Overschrijding in achterwaartse richting is in stedenbouwkundig opzicht het minst ingrijpend omdat het bebouwingsbeeld vanaf het openbaar gebied weinig verandert. Wel kan het de bezonningssituatie op aangrenzende percelen beïnvloeden. In de meeste gevallen is overschrijding voor- of zijwaarts geen optie. In uitzonderlijke gevallen kan middels maatwerk een dergelijke ontwikkeling worden gerealiseerd.

Bij een individuele woning die bestaat uit één bouwlaag met kap waarbij de nok min of meer haaks staat op de weg mag het bouwvlak achterwaarts worden uitgebreid met 10% van de woningdiepte tot een maximale diepte van 12 meter, mits minimaal 10 meter afstand tot het achterliggende erf wordt behouden.

afbeelding14hoofdstuk9i7283d7ce-7d11-410a-a68b-9da022cbcbc7.jpg

Een dergelijk bouwvlak biedt mogelijkheden voor een zeer ruime woning. Omwonenden ondervinden geen onevenredige schaduwhinder.

In alle andere gevallen (twee lagen met kap, bouwvlak/nokrichting parallel aan het openbaar gebied e.a.), woningen met een bijzonder bouwvolume (zie hoofdstuk 4) en de in de Zaanse welstandsnota genoemde typologieën (stolpen, kapbergen, molens) is maatwerk noodzakelijk. Ook bij overschrijding anders dan achterwaarts is maatwerk noodzakelijk.

Bij de afweging voor maatwerk worden de volgende zaken meegenomen:

  • relatie tussen kavelgrootten, oriëntatie van het bouwvlak (nokrichting), bouwmassa, positie op de kavel en invulling van de belendende percelen;

  • De ruimtelijke kenmerken van de openbare ruimte zoals rooilijn, onderlinge afstand van bebouwing en het profiel;

  • Schaduwwerking op aangrenzende percelen;

  • Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.

9.2 Sloop en nieuwbouw hoofdgebouw

Zo nu en dan wordt een verzoek ingediend om de bestaande woning te slopen en een nieuwe terug te plaatsen. Het gaat hierbij in principe altijd om vrijstaande woningen. Het komt voor dat de aanvrager de woning in z’n geheel terugbouwt maar er voor kiest de woning anders op de kavel te plaatsen. Betere bezonning van de tuin of de mogelijkheid een parkeerplaats op eigen kavel te realiseren is een veel voorkomend argument. Dergelijke aanvragen betreffen altijd maatwerk.

Bij de afweging voor maatwerk worden de volgende zaken meegenomen:

  • Ruimtelijke samenhang van het ensemble;

  • Eventueel aanwezige zichtlijnen of zichtvensters;

  • Bezonningssituatie op de aangrenzende percelen;

  • Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.

  • De ruimtelijke kenmerken van de openbare ruimte zoals rooilijn, onderlinge afstand van bebouwing en het profiel;

REGELS

  • 18.

    Aan het verlengen van het hoofdvolume met 10% tot een maximum van 12 meter wordt meegewerkt als:

    • a)

      De woning een vrijstaande woning betreft;

    • b)

      De woning met de kap haaks op het pad staat;

    • c)

      De woning niet meer dan één bouwlaag met kap betreft;

    • d)

      De woning niet minder dan 10 meter van de achtergrens van het perceel staat;

  • 19.

    Het meewerken aan veranderingen van het hoofdgebouw, anders dan door middel van ondergeschikte aanbouwen, is in overige gevallen maatwerk.

Bijlagen

A Begrippen

B Wijze van meten

C Artikel 50 Burgerlijk Wetboek

A Begrippen

Aangebouwd bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daartegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Achtererfgebied

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorgevelrooilijn en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

Achtergevel

De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Achtergevellijn

Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Antennedrager

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

Antenne-installatie

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

Bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Bebouwingsbeeld

Het aanzicht van bebouwing dat wordt bepaald door de langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte, nokrichting, kapvormen en maaswijdten tussen bouwwerken (doorzichten).

Bebouwingsgebied

Achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

Bebouwingspercentage

Een in de (bestemmings)planregels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Bestaande bebouwing

Bebouwing, die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan rechtmatig aanwezig is of waarvoor een bouwvergunning is verleend danwel een aanvraag om bouwvergunning is ingediend die kan worden verleend.

Bedrijfswoning of dienstwoning

Een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein, kennelijk slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep personen, die behoort bij en waarvan de bewoning noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt.

Bezonningssituatie

Het aantal bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º, en de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter.

Bijbehorend bouwwerk

Een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel verbonden met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of een ander bouwwerk, met een dak.

Bijzondere bouwlaag

Kelder, souterrain, kap of zolder en onderbouw.

Bijzonder(e) bouwvolume en architectuur

Panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium e.d.). Onder bijzondere architectuur wordt in ieder geval verstaan de in de welstandsnota genoemde typologieën voor zover deze zijn of worden omgezet naar wonen:

  • Rijke Zaanse huizen.

  • Eenvoudige Zaanse huizen.

  • Moderne Zaanse huizen.

  • Stolpen

  • Kapbergen.

  • Molens.

  • Historische pakhuizen.

  • Historische fabrieken.

  • Loodsen.

  • Kerken.

Bouwblok

Een geheel van geschakelde gebouwen dat op enige manier een herkenbaar blok of rij vormt.

Bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Deze zijn aan te merken als bijzondere bouwlaag.

(Bouw)perceel

Een aaneengesloten stuk grond, samenvallend met een kadastraal perceel of met aan dezelfde eigena(a)r(en) toebehorende kadastrale percelen, waarop krachtens het bestemmingsplan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Bouwperceelgrens

Een grens van een bouwperceel.

Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Dak

Bovenbeëindiging van een gebouw.

Dakkapel

Een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Daknok

Hoogste punt van een schuin dak.

Dakvlak

Een hellend vlak in een dak.

Dakvoet

Laagste punt van een schuin dak.

Eerste bouwlaag

De bouwlaag op de begane grond.

Ensemble

Een aaneengesloten ruimte die als een stedenbouwkundig geheel wordt beschouwd. Een ensemble bestaat uit verschillende fragmenten (zoals gebouwen, infrastructuur, open ruimte, …) die door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen.

Erf

Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

Erker

Ondergeschikte toevoeging van ten hoogste één bouwlaag aan de gevel van een gebouw, meestal uitgevoerd in hout en glas

Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebruiksmogelijkheden van perceel en aangrenzende percelen.

In het bestemmingsplan als zodanig toegestane gebruik.

Gestapelde woning

Een woning waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wel waaronder voorzieningen als winkels en dienstverlening zijn gebouwd.

Gevelbreedte

De breedte van de naar de weg gekeerde zijde van een woning.

Hoofdgebouw

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Huisvesting in verband met mantelzorg

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Kap

Een samenstel van houten, metalen of betonnen onderdelen die de dakbedekking draagt.

Maaiveld

De bovenkant van het terrein. Zie ook ‘peil’.

Mantelzorg

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Medische indicatie

Een verklaring van een bevoegde organisatie zoals de GGZ of ingeval een verzoek Wet maatschappelijke ontwikkeling (Wmo).

Monument

Monument als bedoeld in de Monumentenwet, provinciale dan wel gemeentelijke monumenten /erfgoedverordening.

Natuurvriendelijke oever

Een oever die zo is aangelegd dat er naast de waterkerende functie ook rekening is gehouden met de landschappelijk ecologisch functie.

Ondergeschikte bouwdelen

Een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend deel (maximaal 1 meter) van een bouwwerk. De volgende ondergeschikte bouwdelen worden als ondergeschikt beschouwd:

  • a.

    plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;

  • b.

    ventilatiekanalen, schoorstenen, zonnepanelen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;

  • c.

    luifels en overstekende daken en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen.

Openbaar toegankelijk gebied

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

Peil

  • a.

    Voor een gebouw op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

  • b.

    De hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is;

  • c.

    Voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd:

  • d.

    De hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang;

  • e.

    Voor een bouwwerk op een perceel waarvan de toegang niet direct aan een weg grenst:

  • f.

    De gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

  • g.

    Indien in of op het water wordt gebouwd:

Het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil.

Scootsafe

Een gebouw voor de stalling van elektrische voertuigen (scootmobielen) voor invaliden en mindervaliden

Speeltoestel

Een speeltoestel als bedoeld in het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen.

Straatprofiel

De verticale doorsnede van een straat, gezien van gevel tot gevel.

Surplus (overschot,meerdere)

Het aantal m² dat boven de maximaal toegestane m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is.

Trendsetter

Een plan dat in vergelijkbare situaties als uitgangspunt gehanteerd kan worden.

Verbeelding

Digitale of analoge kaart van het bestemmingsplan met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan aangewezen gronden zijn aangegeven.

Verkeerssituatie

De ontsluiting, circulatie, veiligheid en parkeersituatie van het openbaar gebied, perceel en aangrenzende percelen.

Vlakke voorgevel

Strakke voorgevel zonder uit- of inspringingen. Uit- of inspringingen tot 0,30m niet inbegrepen.

Voorerfgebied

Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

Voorgevel(rooi)lijn

Voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening. De voorgevelrooilijn is de lijn waarop doorgaans de voorgevel van de woning is geplaatst.

Vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Een opzichzelfstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en door ligging, constructie en/of afmetingen daaraan ondergeschikt is.

Woning

Een complex van ruimten, bedoeld voor permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden of daarmee gelijk te stellen woonvorm, niet zijnde kamerverhuur; onder woning of wooneenheid worden mede zorgwoningen begrepen.

Zijgevel

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel.

B Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Afstanden

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

2.3. Bebouwingsoppervlak

Regels voor het bepalen van de maximaal toelaatbare oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken zijn vastgelegd in het Besluit Omgevingsrecht en zijn onder andere na te lezen in de Publieksbrochure vergunningvrij bouwen van het Rijk.

2.4 Breedte en lengte of diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren. De steigerbreedte wordt gemeten ter plaatse van de oever.

2.5 Breedte straatprofiel

De kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdgebouwen onderling. Ingeval slechts aan één zijde een hoofdgebouw aanwezig is geldt de kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdgebouwen tot aan de buitenkant van de rijloper(weg)/voetpad aan de overzijde, loodrecht gemeten.

2.6 Bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, ventilatiekanalen, liftkokers, zonnepanelen, trappenhuizen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijkbare onderdelen.

2.7 Dakhelling

Helling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.8 Goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak tot aan het peil; indien zich aan enige zijde van het bouwwerk één of meerdere dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (aan de achterzijde meer dan 70% van het bouwwerk) is de goot cq. Boeiboord van de dakkapel bepalend; bij een bouwwerk met een plat dakvlak voor meer dan 33% van het vloeroppervlakte is de goot cq. Boeiboord van het platte dakvlak bepalend.

afbeelding15bijlagei45fb215f-2ceb-4dd1-8ed0-17706de72b78.jpg

Afbeelding: pijl wijst goothoogte aan bij verschillende dakvormen

2.9 Oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.10 Zichtbaarheid dakterras

De lijn die wordt getrokken vanuit het midden van het straatprofiel op ooghoogte (1,50m) langs het snijpunt van het verticale gevelvlak en het horizontaledakvlak. Achter deze lijn mag een dakterras met hekwerk worden geplaatst mits het hoogste punt hiervan zich achter deze lijn bevindt.

2.11 Bezonningssituatie

Binnen Nederland zijn geen formele (wettelijke) eisen gesteld aan de bezonning van woningen en/of andere bouwwerken. Wel bestaan er de zogenaamde ‘lichte’ en ‘strenge’ TNO-norm voor bezonning van woonkamers. Deze vinden hun oorsprong in het woonwaarderingsstelsel uit 1962. Zaanstad baseert de bezonningseisen op de lichte TNO-norm (2 i.p.v. 3 bezonningsuren/dag). De gemeente hanteert de eis van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º. Daarbij wordt ook gekeken naar de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter.

Om bij de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie, wordt de schaduwwerking op maatgevende dagen gehanteerd. Te weten:

  • 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;

  • 21 maart of 23 september: de dag dat de zon op ‘half’ staat (tussen de hoogste en laagste stand in.)

De laagste stand van de zon, op 22 december, valt buiten de reikwijdte van de TNO-norm en wordt derhalve bij bezonningsdiagrammen buiten beschouwing gelaten.

Als opname tijdstippen wordt achtereenvolgens gehanteerd: 8.00, 10.00, 12.00, 14.00, 16.00, 18.00 en 20.00 uur.

C Bijlage

Artikel 50 Burgerlijk Wetboek Boek 5, Zakelijke rechten

  • 1.

    Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.

  • 2.

    De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt.

  • 3.

    De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.

  • 4.

    Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond.

  • 5.

    Ter zake van een volgens dit artikel ongeoorloofde toestand is slechts vergoeding verschuldigd van schade, ontstaan na het tijdstip waartegen opheffing van die toestand is aangemaand.

Vaststelling, citeertitel en publicatie

Deze nota is vastgesteld in de vergadering van ons college op 29 januari 2019 en kan worden aangehaald onder de naam “Nota woonbebouwing Zaanstad 2019”.

De Nota Woonbebouwing Zaanstad 2019 vervangt de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012.

Op een aanvraag om vergunning of toestemming anderszins en op verzoek om handhaving, die is ingediend vóór het tijdstip waarop deze beleidsregels van de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2019 van kracht worden en waarop op genoemd tijdstip nog niet is beschikt, zijn de bepalingen van de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012 van toepassing, zoals deze luidden vóór de vaststelling van de onderhavige beleidsregels, tenzij de aanvrager de wens te kennen geeft dat de onderhavige regels worden toegepast.

Verder zijn deze beleidsregels van toepassing op:

  • Geldende bestemmingsplannen waarin de inhoud van deze nota nog niet verwerkt is;

  • Ontwerp bestemmingsplannen waarvan het ontwerp op moment van vaststelling van deze nota binnen afzienbare termijn ter visie gaan, ter visie liggen of hebben gelegen.

Deze nota wordt na vaststelling voor een ieder ter inzage gelegd. Van de vaststelling en terinzagelegging wordt mededeling gedaan in het Zaans Stadsblad en het Gemeenteblad.

Na verloop van tijd kunnen er wijzigingen in de nota optreden. Wilt u zeker zijn van de meest recente versie, raadpleeg dan de informatie op internet. Ga hiervoor naar www.zaanstad.nl, zoekterm Nota Woonbebouwing.

De Nota erfbebouwing Zaanstad 2012, nr. 2011/248811, wordt ingetrokken.

Burgemeester en wethouders van Zaanstad,

drs. J. Hamming, burgemeester,

drs. C. Apeldoorn, gemeentesecretaris.

afbeelding16iee9cf9be-8c1f-40d5-a67f-cf9973b0236d.jpg

Ondertekening