Rijksoverheid

Regelingenpocket Vlaardingen

Titel regeling
Nota erfpacht gemeente Vlaardingen
Uitgever
Vlaardingen

Tekst van de regeling

Intitulé

Nota erfpacht gemeente Vlaardingen

De gemeenteraad stelt de volgende regeling vast.

Hoofdstuk 0 Samenvatting

Artikel 0.1 Inleiding

Erfpacht is een bijzondere wijze van gronduitgifte en is wettelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek. De akte, waarin de afspraken tussen de eigenaar en erfpachter zijn geregeld, moet worden opgemaakt door de notaris en bijgeschreven worden in het Kadaster. De gemeente Vlaardingen kent een omvangrijke erfpachtportefeuille vanuit verschillende periodes en met verschillende voorwaarden. De belangrijkste beweegredenen om het erfpachtstelsel aan te passen zijn:

- de tijdelijke erfpacht die korter loopt dan de looptijd van de hypotheek levert voor de koper en/of verkoper van een woning door de strengere eisen van de hypotheekbanken problemen op bij de aan- en/of verkoop;

- de huidige erfpachtportefeuille rendeert niet goed, de structurele inkomsten zijn lager dan de structurele inkomsten.

Artikel 0.2 Het nieuwe erfpachtstelsel: erfpacht naast eigendom

De gemeente biedt alle erfpachters de keuze tussen een nieuwe erfpacht of omzetting van de erfpacht in eigendom. De erfpachters met bestaande tijdelijke erfpachtrechten hebben daarmee gedurende de looptijd en bij einde looptijd van hun contract de keuze tussen: Omzetting in eigendom:

– De koopsom voor omzetting is gelijk aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min de depreciatie (1% per verstreken jaar sinds de uitgifte in erfpacht met een maximum van 40%).

Heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht:

– De aanvangscanon is gelijk aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min de depreciatie, vermenigvuldigd met de rekenrente. De canon wordt jaarlijks aangepast door middel van de Consumenten Prijs Index. Voor de situatie in Holy-Noord – erfpachtrechten die nog minder dan dertig jaar lopen, waardoor de woning vrijwel niet te verkopen is als niet eerst de erfpacht is omgezet in eigendom – is nu een uitweg. Bij verkoop van de woning kan immers heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht plaatsvinden, waarmee de hypotheekbanken goed kunnen leven. De canon wordt weliswaar hoger, maar de erfpachter heeft de zekerheid dat er in de toekomst geen onverwachte canonschokken komen. Ook wanneer over enkele jaren tijdelijke rechten gaan aflopen, is het nieuwe erfpachtstelsel nuttig. Erfpachters kunnen immers niet worden gedwongen de grond te kopen. Nu krijgen ze het alternatief tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht, tegen een marktconforme canon.

De gemeente krijgt hiermee een gemengd stelsel, waarbij erfpacht en eigendom naast elkaar bestaan. Bij nieuwe gronduitgiften heeft de gemeente de keuze tussen uitgifte in eigendom of uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Het nieuwe erfpachtstelsel is duurzaam, goed uitlegbaar, transparant, heeft een logische samenhang tussen canon en grondwaarde en gaat uit van markconforme en voorspelbare uitkomsten. Het faciliteert de verkoop van bestaande woningen. Ook bij nieuwbouwwoningen kan het de verkoop stimuleren.

i226451ifb847c7b-f300-4f56-b63e-d809bb36d056.png

Artikel 0.3 De voorziening afkoopsommen

In het huidige beleid is het erfpachtresultaat vrijwel kostendekkend. De geïnde canons zijn lager dan de te betalen rente over de boekwaarde en de beheerkosten van de erfpacht, maar dit gat wordt gevuld met een jaarlijkse onttrekking van € 1,9 miljoen uit de voorziening afkoopsommen die nu nog circa € 46 miljoen bedraagt, en de rente die over de voorziening wordt ontvangen. Wanneer een substantieel deel aan de voorziening afkoopsommen wordt onttrokken, dan blijft er minder over om het erfpachtresultaat kostendekkend te maken. Over enkele jaren zal dan verlies worden gemaakt op erfpacht. Ook in het nieuwe erfpachtstelsel zullen de canoninkomsten de komende jaren nog lager zijn dan de rente en de beheerkosten; dit verbetert pas op termijn door de heruitgifte in erfpacht tegen een hogere, marktconforme canon. De verwachting is dat het erfpachtresultaat rond 2024 omslaat in een positief saldo. In de komende jaren zijn echter de rente over de voorziening afkoopsommen en de reguliere onttrekking daaruit nog nodig om een positief saldo te bereiken.

Hoofdstuk 1 Aanleiding en leeswijzer

Artikel 1.1 Aanleiding

De gemeente Vlaardingen kent sinds vele jaren erfpacht als instrument bij de uitgifte van bouwgrond. Door de jaren heen zijn verschillende bepalingen gehanteerd bij de uitgifte in erfpacht. Alhoewel uitgifte in erfpacht geen regel meer is, en er sinds de jaren negentig een actief beleid is gevoerd om omzetting van erfpacht in eigendom mogelijk te maken, beschikt de gemeente nog over een omvangrijke voorraad bestaande erfpachtrechten. De omstandigheden vragen om herijking van de bestaande bepalingen. Aanleidingen daarvoor zijn enerzijds de gevolgen voor de gemeentelijke financiën en anderzijds de gevolgen voor de erfpachters, in het licht van de situatie op de vastgoedmarkten die de afgelopen jaren danig is veranderd. De Nota Erfpacht geeft de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie uitvoering geeft aan de diverse aspecten van het erfpachtstelsel.

 

Artikel 1.2 Leeswijzer

In deze nota worden individuele rechten gescheiden van gebiedsafspraken met corporaties en/of ontwikkelaars. Allereerst wordt ingegaan op individuele erfpachtrechten, erfpacht binnen gebiedsafspraken wordt vervolgens in hoofdstuk 8 behandeld. Hoofdstuk 2 beschrijft algemene aspecten van erfpacht. Aangezien erfpacht een bijzondere wijze van gronduitgifte betreft waarvoor een specifieke terminologie en fiscale en juridische regels bestaan, is het nuttig om dit kader te schetsen. Er zijn diverse manieren om de erfpacht uit te geven en vele manieren om de financiële verhoudingen tussen de eigenaar en de erfpachters vorm te geven. In beginsel is erfpacht voor de gemeente kostenneutraal: de canoninkomsten dekken de rentekosten over de grondwaarde. Feitelijk is het een vorm van grondfinanciering door de gemeente. Het is echter mogelijk dat de gemeente gaat profiteren van de waardestijging op termijn. In Vlaardingen heeft dit vooral betrekking op de aflopende tijdelijke rechten. In hoofdstuk 3 wordt gekeken hoe in andere gemeenten erfpacht is georganiseerd. Tevens is er aandacht voor enkele actuele ontwikkelingen. In de gemeenten die in dit hoofdstuk worden behandeld is het over het algemeen mogelijk om de eigendom te verwerven, waarbij de berekeningen nogal verschillen. Veelal wordt een flinke korting gegeven op de grondwaarde om de omzetting in eigendom te stimuleren. Het vierde hoofdstuk beschrijft hoe erfpacht nu in Vlaardingen is georganiseerd. Het aantal en type rechten dat resteert en de ambtelijke organisatie. Het blijkt dat in Vlaardingen de afgelopen eeuw een breed spectrum van erfpachtvoorwaarden gecreëerd, waardoor de erfpachtportefeuille van de gemeente zeer divers is. Voor de aflopende tijdelijke rechten moet een oplossing worden gevonden. Momenteel worden nog maar weinig erfpachtrechten omgezet in eigendom. Dat komt enerzijds doordat de rekenregels zijn veranderd in het nadeel van de erfpachter, en anderzijds door de slechte stemming op de woningmarkt. Hoofdstuk 5 laat zien hoe het erfpachtbeleid er nu uit ziet, wat dat voor gevolgen heeft voor de begroting, en welke wijzigingen in het beleid er op dit moment voorliggen. Per saldo levert erfpacht de gemeentebegroting geen winst op. Het canonrendement is te laag, met andere woorden, de canoninkomsten zijn lager dan de rente over de boekwaarde van de erfpachtrechten. Hoofdstuk 6 schetst op hoofdlijnen hoe het aangepaste erfpachtstelsel er uit ziet. In het hoofdstuk wordt beschreven en onderbouwd dat voor de aflopende tijdelijke rechten een oplossing moet worden gevonden. Deze oplossing wordt gevonden in het voorgestelde stelsel. Dit gaat uit van een gemengd stelsel, waarin erfpacht en eigendom naast elkaar kunnen bestaan. De basis voor de berekeningen is het hanteren van een markconforme grondwaarde. Voor de sociale woningen van corporaties wordt een regeling ingevoerd die de corporaties in staat stelt om bij einde van de looptijd van de rechten van de sociale woningen tegen een gereduceerde grondwaarde de eigendom te verwerven, dan wel een nieuwe erfpacht te verkrijgen.

Het gevolg is dat een duurzaam erfpachtstelsel ontstaat, waarbij gemeente en erfpachters altijd weten waar ze aan toe zijn. De gemeente kan in de komende decennia rekenen op aanzienlijke opbrengsten uit omzetting in eigendom dan wel heruitgifte van aflopende tijdelijke rechten. Het zevende hoofdstuk beschrijft de financiële gevolgen van de voorgestelde wijzigingen in het erfpachtstelsel. Wanneer het in hoofdstuk 6 voorgestelde beleid wordt toegepast op de erfpachtportefeuille, wordt duidelijk dat op termijn substantiële incidentele opbrengsten ontstaan voor de gemeente. Dat komt door de koopsommen bij omzetting in eigendom van de tijdelijke rechten en de. Daarnaast gaan de structurele inkomsten stijgen door de nieuwe canons bij heruitgifte van erfpachtrechten. In hoofdstuk 8 tenslotte wordt ingegaan op de gebiedsafspraken met corporaties en de toepassing van erfpacht voor projectontwikkelaars. Gebiedsafspraken met corporaties of private projectontwikkelaars is altijd maatwerk. In iedere situatie moet een aparte afweging gemaakt worden hoe de samenwerking wordt ingericht en welke berekeningswijze gehanteerd wordt voor het bepalen van de waarde van de bezittingen en (erfpacht) contracten.

 

Hoofdstuk 2 Algemene aspecten van erfpacht

Artikel 2.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

Erfpacht is een methode van gronduitgifte die afwijkt van normale verkoop van grond. Kenmerkend is dat de partij die erfpacht uitgeeft en de erfpachter langdurig tot elkaar veroordeeld zijn. Erfpacht wordt soms gezien als een lastig dossier: er wordt terminologie gebruikt die in het normale spraakgebruik niet vaak voorkomt en er zijn allerlei juridische en financiële aspecten. Om een goede discussie te kunnen voeren over nut en noodzaak van een erfpachtstelsel, is het belangrijk om voldoende kennis te hebben van de basisbeginselen. Die worden in dit hoofdstuk behandeld. Allereerst wordt de juridische basis van erfpacht besproken. Daarna wordt in 2.3 ingegaan op de geschiedenis van erfpacht door de jaren heen. In 2.4 en 2.5 worden de financiële gevolgen van erfpacht voor respectievelijk de uitgevende partij, in dit geval de gemeente, en de erfpachter geschetst. Conclusies

In dit hoofdstuk worden de algemene grondslagen van erfpacht geschetst. Het is een oud systeem dat in Nederland een heldere juridische basis kent in het Burgerlijk Wetboek. Tegelijkertijd zijn er veel mogelijkheden om in te spelen op specifieke situaties: er zijn diverse manieren om de erfpacht uit te geven en vele manieren om de financiële verhoudingen tussen de eigenaar en de erfpachters vorm te geven. In beginsel is erfpacht voor de gemeente kostenneutraal: de canoninkomsten dekken de rentekosten over de grondwaarde. Feitelijk is het een vorm van grondfinanciering door de gemeente. Het is echter mogelijk dat de gemeente op termijn gaat profiteren van de waardestijging van de grond. In Vlaardingen heeft dit vooral betrekking op de aflopende tijdelijke rechten. Voor erfpachters verschilt de appreciatie van erfpacht van geval tot geval. Sommigen zijn goed in staat de grond zelf te financieren en zouden liever eigendom hebben, terwijl andere erfpachters juist dat financieringsaspect van erfpacht erg waarderen. Vooralsnog is erfpacht fiscaal gezien neutraal voor de erfpachter.

 

Artikel 2.2 Juridische basis

Erfpacht is een methode van gronduitgifte die al een lange geschiedenis kent. Sinds de oudheid werd het toegepast om woeste gronden te ontginnen. De investeringen om die gronden om te vormen tot vruchtbare landbouwgronden zijn aanzienlijk, denk aan irrigatie en bodemverbetering, terwijl de voordelen in de vorm van oogsten pas gedurende de jaren beschikbaar komen. Wanneer de landeigenaar zelf niet beschikte over de financiële mogelijkheid om de gronden tot ontwikkeling te brengen, gaf hij de gronden uit in erfpacht. De erfpachter was verzekerd van een langdurig recht om het land te mogen bewerken en had zodoende genoeg zekerheid om de investeringen te doen. Erfpacht geeft aan de erfpachter dus het recht om de grond van iemand anders te gebruiken op een vooraf overeengekomen wijze. Voor het gebruik van de grond wordt doorgaans een periodieke vergoeding betaald, de erfpachtcanon. In vroeger tijden was dat meestal een gedeelte van de opbrengst van de gronden, zodat de canon in natura kon worden voldaan. Tegenwoordig is de canon meestal een geldelijke vergoeding. In een akte worden afspraken gemaakt over de duur van de erfpacht, de periodieke canon, de gebruiksmogelijkheden van de grond, de overige verplichtingen van de erfpachter en over wat er gebeurt na afloop van de erfpacht. Erfpacht is in Nederland wettelijk geregeld sinds de invoering van het Burgerlijk Wetboek in de eerste helft van de negentiende eeuw. In titel 7 van boek 3 staan de algemene regelingen die op erfpacht betrekking hebben. Bij de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek kreeg erfpacht een plaats in boek 5, titel 7, artikelen 85-100 (zie hiervoor bijlage III). In het Burgerlijk Wetboek zijn diverse zaken geregeld omtrent erfpacht. In de meeste gevallen is het mogelijk om afwijkende afspraken te maken tussen eigenaar en erfpachter. Van belang is dat die afspraken duidelijk worden vastgelegd in een akte, die door een notaris wordt opgemaakt en in het Kadaster wordt bijgeschreven. Kenmerkend is dat erfpacht een zakelijk recht is. Dat betekent, dat het recht is gekoppeld aan de zaak (de kavel grond) en niet aan de persoon (de eigenaar of de erfpachter). Het gevolg is dat het mogelijk is om het erfpachtrecht te verkopen, met leningen te belasten, of door vererving over te laten gaan op de nazaten van de erfpachter. Ook is het mogelijk om de blote eigendom – dat is de juridische term voor het eigendom van een kavel grond die is belast met een erfpachtrecht – op dezelfde manier te belasten. Overigens is het mogelijk om in de akte beperkingen op te nemen bij de verhandelbaarheid van het erfpachtrecht.

i226452ic842858f-f053-4cda-abfc-a49ee8021d8a.png
In deze nota spreken we verder gemakshalve van “eigendom” en “eigenaar” waar de blote eigendom wordt bedoeld.

Artikel 2.3 Geschiedenis en toepassing in Nederland

Tot aan het einde van de negentiende eeuw werd erfpacht in Nederland vooral toegepast bij agrarische gronden en bij de winning van delfstoffen. Met de opkomende industrialisatie en de trek naar de stad gingen de gemeenten in Nederland zich steeds nadrukkelijker bezig houden met de stedelijke ontwikkeling. Hiervoor werd in veel gevallen erfpacht gebruikt. De gemeente kocht de gronden aan de rand van de stad op of onteigende die, en gaf bouwkavels in erfpacht uit aan particulieren die daarop woningen ontwikkelden. De systematiek van erfpacht zorgde er voor dat de gemeente kon bepalen wat er op die bouwkavels werd ontwikkeld en maakte het mogelijk om de betaling te laten gebeuren in termijnen, de jaarlijkse erfpachtcanons. Met de komst van de woningbouwverenigingen nam de stedelijke ontwikkeling en de praktijk van uitgifte in erfpacht een grote vlucht en in de eerste helft van de negentiende eeuw was het een gebruikelijke methode van gronduitgifte in Nederlandse steden. Naarmate het juridische instrumentarium van gemeenten zoals bestemmingsplannen en bouwvergunningen groeide, nam het belang van erfpacht af. Zo werd in 1963 de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingevoerd. Veel gemeenten in Nederland gingen na de Tweede Wereldoorlog over tot gronduitgifte in eigendom. Voor actieve grondpolitiek, waarbij de gemeente sturing wil geven aan de stedelijke ontwikkeling door het verwerven, bouwrijp maken en uitgeven van gronden, is erfpacht namelijk geen voorwaarde. Gronduitgifte in erfpacht kan in hoofdzaak op drie manieren gebeuren. Bij een tijdelijk erfpachtrecht wordt bij de uitgifte afgesproken wanneer de erfpacht eindigt en wat er op dat moment met grond en opstallen gebeurt. In het verleden werd deze methode veelvuldig toegepast. Een nadeel van deze methode is dat de erfpachter naarmate de einddatum nadert minder geneigd zal zijn om te investeren in de opstallen. De canonverplichting kan worden afgekocht voor de duur van het erfpachtrecht. Gebruikelijke erfpachttermijnen zijn 25, 50 of 75 jaar. Ook tijdelijke erfpacht voor 99 jaar komt wel voor. Een voortdurend erfpachtrecht kent geen einddatum. Wel is het recht verdeeld met tijdvakken. De akte van erfpachtuitgifte omschrijft op welke manier de canon na afloop van elk tijdvak wordt herzien. Ook hier is het mogelijk om de canonverplichting af te kopen, meestal niet voor langer dan de duur van het lopende tijdvak. Een tijdvak duurt veelal 25, 50 of 75 jaar. Tenslotte kennen we het eeuwigdurende erfpachtrecht. Hierbij gelden geen afloopdatum en geen tijdvakken. Ook hier geldt dat het mogelijk is de canonverplichting af te kopen. In Vlaardingen komen twee varianten voor: zowel de tijdelijke erfpacht als de eeuwigdurende erfpacht. In het spraakgebruik wordt een tijdelijk erfpachtrecht met een termijn van 99 jaar ook wel eeuwigdurend genoemd, maar dat is niet correct. Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, dat niet alleen door gemeenten wordt toegepast. Ook particulieren kunnen gronden in erfpacht uitgeven. Grootgrondbezitters zoals de adel en kerkgenootschappen hebben dat ook veelvuldig gedaan. Wanneer een overheid overgaat tot uitgifte in erfpacht, is de tweewegenleer van belang. Deze bepaalt in hoofdlijnen dat een overheid slechts beperkt zaken kan afdwingen via het privaatrecht indien daarvoor goede publiekrechtelijke instrumenten bestaan. Bovendien gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals redelijkheid en billijkheid, ook bij privaatrechtelijke handelingen van overheden. Het betekent concreet dat de gemeente enigszins beperkt is in de kwalitatieve verplichtingen die zij via erfpacht mag opleggen. Het oordeel daarvoor is aan de rechter. Rondom erfpacht is inmiddels een uitgebreide jurisprudentie ontstaan. Zo worden oude afspraken waarbij is bepaald dat de erfpachter bij het einde van de tijdelijke erfpacht geen enkele vergoeding ontvangt voor de opstal, door de rechter in het geval de erfverpachter een overheidsorgaan is nietig verklaard. Dit wordt gezien als strijdig met de beginselen van redelijkheid en billijkheid en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur.

 

i226453i364f7ff7-c7a0-44da-bf2f-0eac4e6def66.png

Artikel 2.4 Financiële aspecten voor de gemeente

De voornaamste reden om grond in erfpacht uit te geven die voor gemeenten overbleef, was financieel van aard. Doordat jaarlijks een canon wordt geïnd, heeft de gemeente een stabiele inkomstenbron. Indien de canon periodiek wordt aangepast aan de waardeontwikkeling van het vastgoed of aan de geldontwaarding, dan is zelfs sprake van een groeiende inkomstenbron. De waardevermeerdering van de grond vloeit zodoende terug naar de gemeente. Dit is een ideologisch uitgangspunt, dat aan beide zijden van het politieke spectrum verschillend wordt gewaardeerd. Financieel voordeel kan voor gemeenten op drie manieren ontstaan: 1. Indexatie van de canon

Bij de uitgifte in erfpacht wordt vaak in de akte vermeld welke grondwaarde bij het recht en de bebouwingsmogelijkheid hoort. Door de grondwaarde met het canonpercentage te vermenigvuldigen, krijgen we de canon. Dit is de periodieke vergoeding die de erfpachter aan de eigenaar verschuldigd is. In sommige akten wordt geen indexatie toegepast. Dat betekent dat de canon jaarlijks in Euro’s gelijk blijft en door de jaren heen dus minder waard wordt vanwege de inflatie. Om die reden wordt bij de meeste erfpachtrechten indexatie toegepast. Dat betekent dat de canon geregeld op een vaste, in de akte omschreven wijze wordt aangepast.  

i226454id924261b-ce19-4c5b-af2a-1a61890a4234.png
Het batig saldo wordt gebruikt voor de dekking van de administratie- en beheerkosten. Wanneer de gemeente niet aflost op de lening, worden alle kosten gedekt door de canon. De lening blijft in stand. Indien is afgesproken dat de canon wordt geïndexeerd, bijvoorbeeld jaarlijks of vijfjaarlijks met inflatie, lopen de baten door de jaren op. De rentelasten blijven echter gelijk. Er ontstaat een batig saldo voor de gemeente. Bij langlopende erfpachtrechten waarbij indexatie is afgesproken, kan het bezit van erfpachtrechten voor de gemeente zeer profijtelijk zijn. De erfpachtrechten in Vlaardingen hebben echter geen indexatieafspraken. De gemeente loopt in deze constructie wel renterisico. Zou voor de lening een variabele rente zijn overeengekomen, of wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke omslagrente, dan zullen de rentekosten door de jaren heen fluctueren. Om dit risico af te dekken, komen wel erfpachtrechten voor waarbij de canon periodiek wordt aangepast aan de verandering in de rente. Op die manier wordt het renterisico verlegd naar de erfpachter. Deze constructie is in de gemeente Vlaardingen wel veelvuldig toegepast. Wanneer de canon wordt afgekocht, wordt daarvoor door de erfpachter een afkoopsom betaald. Deze wordt doorgaans berekend door de tegenwaarde van de nog te ontvangen canons te berekenen. De gemeente activeert de afkoopsom vervolgens en laat hieruit jaarlijks gelden vrijvallen die de gemiste canoninkomsten compenseren. In Vlaardingen kennen we in dit verband de Voorziening Afkoopsommen. Bij de berekening van de afkoopsom is het zaak goed te kijken naar de afspraken die zijn gemaakt over indexatie en deze te verrekenen in de afkoopsom
i226455i356969cb-69ab-49de-b955-f9b50431653f.png
2. Uitbreiding van de bebouwingsmogelijkheden

De gemeente mag in een erfpachtrecht voorschrijven welke bestemmingen en welke bebouwingsomvang toegestaan is. Daarbij mag een nadere invulling worden gegeven van wat het bestemmingsplan omschrijft. Dit biedt voordelen, omdat een algemeen bestemmingsdoel (bijvoorbeeld “woningen”) kan worden ingeperkt (bijvoorbeeld “sociale huurwoningen”). Ook kan de omvang van de bebouwing worden vastgelegd (bijvoorbeeld “een bedrijfspand van maximaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak”).

Wanneer gemeente en erfpachter overeenkomen de bestemming of de bebouwingsomvang te wijzigen, kan de gemeente daarvoor een aanvullende financiële vergoeding vragen. De gemeente ontvangt bij een hoogwaardiger bestemming of een grotere bebouwingsomvang jaarlijkse een hogere canon, terwijl de omvang van de lening gelijk blijft. De gemeente heeft dus een financieel voordeel. Indien de canonverplichting is afgekocht, ontvangt de gemeente een aanvullende afkoopsom. Deze kan worden geactiveerd met jaarlijkse vrijval, maar de aanvullende afkoopsom kan ook worden genomen als eenmalige bate. 3. Heruitgifte bij einde tijdelijke erfpacht of aanpassing van de canon bij einde tijdvak

Bij een tijdelijk erfpachtrecht wordt vaak bij het einde van de termijn afgesproken om de kavel opnieuw in erfpacht uit te geven, tegen een canon gebaseerd op de actuele grondwaarde, of de blote eigendom te verkopen aan de erfpachter. Bij voortdurende erfpachtrecht met tijdvakken wordt eveneens aan het einde van het tijdvak de canon geactualiseerd op basis van de actuele grondwaarde. Wanneer sinds de eerste uitgifte in erfpacht een lange periode is verstreken, zeg vijftig of honderd jaar, is de nieuwe grondwaarde alleen al door inflatie vele malen hoger dan de oorspronkelijke grondwaarde. Meestal wordt hierbij aan de erfpachter een korting verleend, de zogenaamde depreciatie, ter compensatie voor het feit dat geen sprake is van een nieuwe gronduitgifte. De erfpachter is door de vestiging van de opstallen gebonden aan de grond en kan niet vrij onderhandelen. Ook kan worden beargumenteerd dat de waarde van de grond beperkt is doordat er al een opstal op staat. Zelfs wanneer een forse depreciatie wordt verleend – 25% tot 40% is gebruikelijk bij termijnen van vijftig jaar en meer – ontvangt de gemeente ofwel veel hogere canon dan voorheen ofwel een verkoopopbrengst die hoger is dan de oorspronkelijke lening. Op die manier ontstaan een bate: een structurele bate wanneer de hogere canon wordt geïncasseerd, en een incidentele bate bij verkoop van de grond. In Vlaardingen wordt gewerkt met een depreciatie die in de tijd oploopt naar maximaal 40%.

 

Artikel 2.5 Financiële aspecten voor de erfpachter

In beginsel heeft erfpacht voor de particuliere woningbezitter niet veel nadelen, tenminste wanneer sprake is van een transparant stelsel. Een woning op erfpacht waarbij een periodieke canon moet worden betaald, heeft logischerwijze een lagere koopsom dan een vergelijkbare woning op eigen grond. De hypotheekverstrekker zal rekening houden met de te betalen canon bij de bepaling van het maximale leenbedrag. In gevallen waarin de canonverplichting wordt afgekocht, zal deze afkoopsom in de hypotheek worden meegenomen. Wel is het zo dat de erfpachter bij erfpacht minder vermogen opbouwt. Hij wordt immers geen eigenaar van de grond, zolang de erfpacht voortduurt. Ook is het mogelijk dat bij de verkoop van de woning complicaties ontstaan wanneer een tijdelijk recht of een tijdvak afloopt binnen de hypotheektermijn (veelal dertig jaar) van de koper. De hypotheekbank zal dan redeneren dat een risico optreedt wanneer de financiële gevolgen bij einde erfpacht of einde tijdvak niet inzichtelijk zijn. Transparantie is hierbij dus van groot belang: de gemeente moet al voor een groot aantal jaren in de toekomst kunnen aangeven wat er gaat gebeuren met de erfpacht. Voor particulieren (denk aan ZZP’ers en ondernemers) met wisselende inkomsten kan erfpacht ook voordelen bieden. De benodigde hypotheeklening is lager dan bij een woning op eigen grond, en hoewel rekening wordt gehouden met de canonverplichting, blijkt dat banken toch makkelijker hypotheek verstrekken omdat het te lenen bedrag in verhouding tot de verkoopprijs van de woning lager is. Voor bedrijven kan erfpacht zelfs zeer aantrekkelijk zijn, want bij canonbetaling fungeert de gemeente feitelijk als financier van een deel van de huisvesting – het gronddeel. Het bedrijf hoeft dus minder te lenen. Daarbij geldt dat de canonrente zich meestal gunstig verhoudt tot de rente die particulieren en vooral bedrijven voor hun hypothecaire financiering betalen. Fiscaal gezien is erfpacht aftrekbaar. Wanneer de canon is afgekocht, kan de hypotheekrente over de gefinancierde afkoopsom dus worden afgetrokken. Wordt canon betaald, dan kan de canon worden afgetrokken als ware het hypotheekrente. Erfpacht is dus voor de eigen woningbezitter fiscaal gezien neutraal. Bedrijven kunnen de betaalde canon in mindering brengen op het bedrijfsresultaat.

Hoofdstuk 3 Andere gemeenten en actualiteiten

Artikel 3.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

Erfpacht is een systeem van gronduitgifte dat veel vrijheidsgraden biedt. Bij gemeentelijke erfpacht valt dan ook op dat in gemeenten onderling vaak sterk verschillende erfpachtstelsels zijn ontstaan. Deze zijn vaak door de jaren heen aangepast, waardoor een wirwar aan stelsels bestaat. In 3.2 wordt een beeld geschetst van enkele belangrijkste gemeenten. Opmerkelijk daarbij is dat in veel gevallen een mogelijkheid is gecreëerd om erfpacht om te zetten in volle eigendom. In 3.3 worden enkele actuele ontwikkelingen geschetst. De erfpachtherziening in Amsterdam, de toonaangevende erfpachtgemeente, wordt besproken. Daarnaast is er aandacht voor de particuliere erfpachtrechten en de nieuwe criteria voor bancaire financiering van erfpachtrechten. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de herontdekking van erfpacht. Conclusies

In andere gemeenten zien we dat verschillend wordt omgegaan met erfpacht. In sommige gemeenten is het vrijwel verdwenen (Delft) terwijl het in andere gemeenten nog zeer actief wordt toegepast (Schiedam). In de onderzochte gemeenten is het over het algemeen mogelijk om de eigendom te verwerven, waarbij de berekeningen nogal verschillen. Veelal wordt een flinke korting gegeven op de grondwaarde om de omzetting in eigendom te stimuleren. Amsterdam is de vreemde eend in de bijt: die gemeente houdt als enige vast aan voortdurende erfpacht met tijdvakken. Verwerving van de grondeigendom is nooit mogelijk. De canonherzieningen einde tijdvak betekenen dat erfpacht voor de gemeente een grote inkomstenbron vertegenwoordigt, maar zorgen ook voor veel maatschappelijke weerstand. Rondom particuliere erfpachtrechten zijn in de afgelopen jaren situaties ontstaan waarin de banken weigerden hypotheken te verstrekken, omdat de voorwaarden onder de erfpachtrechten zeer onaantrekkelijk waren voor de erfpachters. Inmiddels zijn criteria voor de financiering van particuliere erfpachtrechten opgesteld die ook voor de erfpachtherziening in Vlaardingen een goed uitgangspunt bieden.

 

Artikel 3.2 De praktijk in andere gemeenten

Alhoewel erfpacht nog in zo’n dertig gemeenten in Nederland voorkomt, gaat het in de meeste gevallen om een erfenis uit het verleden. Slechts een beperkt aantal gemeenten gebruikt erfpacht nog bij gronduitgiften, waarbij Amsterdam de boventoon voert. In die gemeente wordt grond door de gemeente sinds jaar en dag als regel alleen in erfpacht uitgegeven. Daarbij gaat het ook nog om een systeem van voortdurende erfpacht met tijdvakken, waarbij eeuwigdurende afkoop niet mogelijk is. Door de indexatie van de canons en de canonherziening aan het einde van de tijdvakken is erfpacht voor de gemeente Amsterdam een bijzonder profijtelijk instrument.

i226456i23bcc299-8acf-4aad-956e-761fa12f9a71.png
Amsterdam is daarmee wel een uitzondering. Figuur 1 vergelijkt de omvang van de erfpachtgronden voor de Nederlandse gemeenten. Hierbij gaat het om de situatie in 2004-2005; de actuele situatie kan door nieuwe uitgiften en door omzetting van erfpacht in eigendom veranderd zijn. Duidelijk is dat Amsterdam verreweg de grootste erfpachtportefeuille heeft, ongeveer drie maal meer dan alle andere gemeenten bij elkaar. Daarbij gaat het ook nog eens om de boekwaarden, oftewel de waarde die bij de uitgifte op de balans van de gemeente is verschenen. De actuele waarde is ettelijke malen hoger. Ook in Den Haag is sprake van een relatief omvangrijke erfpachtportefeuille. In de overige gemeenten heeft erfpacht een minder groot financieel belang. Vlaardingen staat op deze ranglijst op de zesde plaats. Dat is erg hoog, gerelateerd aan de omvang van de gemeente. Erfpacht is voor Vlaardingen dus relatief belangrijk. 3.2.1 Rotterdam Afbouwen van portefeuille

De gemeente Rotterdam heeft pas na de Tweede Wereldoorlog erfpacht ingevoerd. Uit onderzoek van Nelisse (2008) blijkt dat tot 1964 er in Rotterdam geen sprake was van gronduitgifte in erfpacht. Nadien is er door de gemeente echter op grote schaal gronden voor zowel particuliere woningbezitters als voor bedrijven uitgegeven in erfpacht. In Rotterdam zijn erfpachtrechten uitgegeven met looptijden van 50, 75, 99 jaar en eeuwigdurend. In 2002 is de gemeente hierop teruggekomen. Sindsdien hanteert zij het beleid geen gronden meer uit te geven in erfpacht. Op dat moment is de gemeente ook actief beleid gaan voeren op omzetting van erfpacht in eigendom. Zij hebben in de periode van 2002 tot en met 2008 ongeveer 30.000 erfpachters aangeschreven, hiervan is ongeveer 30% ingegaan op de (voordelige) aanbieding. Sinds 2008 voert de gemeente geen actief beleid meer op de omzetting van erfpacht in eigendom. Wel biedt de gemeente particuliere erfpachters nog steeds de kans hun recht om te zetten. Uitgifte in eigendom als basis

Het huidige beleid van de gemeente is erop gericht geen gronden meer uit te geven in erfpacht aan particuliere woningbezitters. Nieuwe gronden voor particulieren worden dan ook enkel uitgegeven in eigendom, de waarde van de gronden bepaalt de gemeente residueel. In het huidige gemeentelijke beleid is ook opgenomen dat rechten die aflopen niet worden verlengd. Deze gronden zouden door de erfpachters moeten worden overgenomen in eigendom, wat in strijd is met het Burgerlijk Wetboek. Wat dit aspect betreft verkeert Rotterdam dus in dezelfde situatie als Vlaardingen. De exacte regelingen en uitwerking van het beleid rondom aflopende tijdelijke erfpachtrechten moet nog door de gemeente worden vastgesteld. De eerste rechten lopen pas over twintig jaar af. De gemeente streeft ernaar om tien jaar voor de afloopdata het beleid volledig helder, uitgewerkt en vastgesteld te hebben. Berekening van de koopsom bij omzetting in eigendom

De koopsom bestaat (bij contracten van 50 jaar) uit twee onderdelen:

• Grondwaarde: allereerst wordt de marktwaarde van de grond op prijspeil heden bepaald. Dit gebeurt op basis van een taxatie van een makelaar. Over de looptijd van het contract wordt de grondwaarde niet geïndexeerd. De grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode wordt contant gemaakt naar datum ontvangst aanvraag;

• Bij niet afgekochte canonverplichting: de canon tot en met het einde van de 50 jaar periode wordt contant gemaakt naar datum ontvangst aanvraag, waarbij rekening wordt gehouden met 4,5% rente (= contante waarde berekenen);

Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom. Over deze bedragen wordt overdrachtsbelasting berekend. 3.2.2 Schiedam Erfpacht als basis

Sinds het begin van de twintigste eeuw geeft de gemeente Schiedam gronden uit in erfpacht. De gemeente geeft alle gronden per definitie uit in erfpacht. Zij stuurt niet actief op afkoop of omzetting in eigendom. Eigendom is alleen voor particuliere woningbezitters mogelijk en dan altijd alleen maar door middel van omzetting van erfpacht in eigendom. De gemeente Schiedam geeft grond uit in erfpacht met een tijdelijke duur. Er bestaan erfpachtrechten met een looptijd van vijftig, zestig, vijfenzeventig of negenennegentig jaar. Bij het vestigen van de erfpacht worden algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Schiedam van toepassing verklaard. De meest recente voorwaarden voor erfpacht zijn in 2004 door de gemeenteraad vastgesteld. Canonpercentage

In de meest recente voorwaarden (2004) staat beschreven dat het canonpercentage gelijk is aan het percentage voor een langlopende lening (25 jaar) bij de Bank Nederlandse Gemeenten. In Schiedam wordt bij een canonherziening rekening gehouden met de dan marktconforme grondwaarde. Omzetting erfpacht in eigendom

De kosten voor omzetting berekent Schiedam aan de hand van de getaxeerde grondwaarde en de inhoud van het erfpachtcontract. Alle canonbetalingen die uit het erfpachtcontract voortvloeien, tezamen met de waarde van de grond op het einde van het contract worden in één keer afgerekend, waarbij deze bedragen contant gemaakt worden naar de peildatum. Bij deze berekening wordt er van uitgegaan dat de grondwaarde vanaf de peildatum tot het eind van het contract gelijk blijft (= geen index). Als de op deze manier berekende koopsom hoger is dan de grondwaarde, wordt als koopsom de grondwaarde aangehouden. 3.2.3 Delft Erfpacht achter de hand

In de gemeente Delft zijn nog slechts ongeveer 1.500 erfpachters over. De gemeente geeft tegenwoordig geen gronden meer uit in erfpacht, maar alleen nog in eigendom. De afbouw van de Delftse erfpachtportefeuille gaat geleidelijk en de gemeente voert hier momenteel geen actief beleid op. Momenteel is in Delft een nieuwe nota erfpacht in de maak. Hierin staan nagenoeg dezelfde voorwaarden zoals de gemeente deze de afgelopen jaren heeft gehanteerd. De gemeente kiest wel bewust voor het in stand houden van het systeem, omdat ze het instrument willen kunnen inzetten als stimulans en/of daar waar nodig. Canonpercentage

In Delft komen zowel eeuwigdurende als tijdelijke erfpachtrechten voor. In de laatste erfpachtvoorwaarden (2005) is opgenomen dat het canonpercentage gelijk is aan ‘het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor vijfentwintigjarige leningen’. Delft verhoogt dit percentage met een opslag van 0,25% voor administratieve kosten. De canon wordt vijfjaarlijks herzien op basis van de dan geldende rente. Er is geen sprake van indexering van de erfpachtcanons. Omzetting in eigendom

De gemeente heeft al jaren (actief en passief) een beleid waarin zij de erfpachters stimuleert om over te gaan naar eigendom. Voor tijdelijke erfpachtrechten geldt de actuele marktwaarde van de grond als uitganspunt voor de koopsom. Als de canons eeuwigdurend zijn afgekocht kost een omzetting naar eigendom (exclusief de € 120 administratiekosten) slechts € 1. 3.2.4 Den Haag Gebiedsafhankelijk beleid

De gemeente Den Haag kent een lange historie van erfpacht. Op 1 april 2008 heeft de Haagse gemeenteraad besloten dat sommige erfpachters in de gelegenheid worden gesteld om hun erfpachtgrond in volle eigendom te verkrijgen. De gemeenteraad achtte erfpacht als middel om de ruimtelijke ontwikkeling in de stad te sturen in een aantal gevallen namelijk niet meer noodzakelijk. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om tegemoet te komen aan de signalen uit de maatschappij om te kiezen voor eigendom. De mogelijkheid voor erfpacht blijft in Den Haag gewoon bestaan. Dit betekent dat de gemeente de erfpacht niet afschaft. Vanaf 1 april 2008 is in een aantal gebieden in Den Haag een keuzemogelijkheid ontstaan bij de gronduitgifte door de gemeente. Van erfpacht naar eigen grond

De gemeente heeft aan de verkoop een aantal voorwaarden gesteld, waarmee de koper rekening moet houden.

• Voorwaarde 1: De erfpacht moet eeuwigdurend zijn onder de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht 1986 (AB1986) en de canon moet voor de gehele duur zijn afgekocht.

• Voorwaarde 2: Het recht van erfpacht moet in een gebied liggen waar de gemeente verkoop van het bloot eigendom toestaat. Deze gebieden zijn op een kaart vastgelegd. Zo wil de gemeente voor kantoren- en bedrijven terreinen de erfpacht handhaven, evenals voor bedrijven in woongebieden met een bruto vloeroppervlak groter dan 500 m².

• Voorwaarde 3: Er moet een actueel bestemmingsplan van kracht zijn.

• Voorwaarde 4: Maatschappelijke functies waarvoor de gemeente de grond tegen een lage grondprijs uitgeeft, komen niet in aanmerking. Het is niet mogelijk om eigenaar van de grond te worden als er sprake is van sociale woningbouw, scholen, kerken, sportvelden en andere culturele en maatschappelijke functies. Hoe wordt de waarde van bloot eigendom bepaald?

De gemeente laat de waarde van de bloot eigendom door taxateurs op basis van de markt bepalen. De taxateurs bepalen de waarde van de bloot eigendom door rekening te houden met verschillende factoren. Voor de waarde van de bloot eigendom is van belang:

• De bestemming en het soort object: is het een woning, winkel of bedrijfspand? En als het een woning is, is het dan een villa, appartement of een gezinswoning;

• De gebruiksmogelijkheden, ligging en grootte van de kavel;

• De grootte van de opstal en het aantal bouwlagen;

• De uitbreidingsmogelijkheden die u volgens het bestemmingsplan heeft. De omzetting bestaat uit twee bestanddelen:

• Een taxateur bepaalt de grondwaarde van de kavel. Op de grondwaarde wordt een depreciatiefactor toegepast.

• De koopsom voor de omzetting is vervolgens 2,5% van de grondwaarde.

Belangrijk aspect in deze berekening is het feit dat de canon voor de gehele looptijd al is afgekocht. Dit is in Den Haag doorgaans het geval. 3.2.5 Conclusies andere gemeenten In onderstaand schema zijn het beleid, de rekenregels en de situatie bij einde recht van de andere gemeenten samengevat.

i226457i70e71452-0d03-4f7f-86a5-1625b238f281.png
Uiteenlopend beleid

In de onderzochte gemeenten hanteert men uiteenlopend beleid. Zo stuurt Rotterdam op het (passief) afbouwen van hun erfpachtportefeuille, is Den Haag sinds 2008 overgegaan op het omzetten van erfpacht in eigendom en het direct uitgeven van grond in eigendom en heeft Delft al veel van haar erfpachters weten over te halen over te gaan tot eigendom. De gemeente Schiedam is hierin de vreemde eend in de bijt. Zij houdt tot op heden vast aan grond uitgeven in erfpacht. Wel is het ook hier voor woningbezitters mogelijk hun erfpachtrechten om te zetten in eigendom. Aantrekkelijke voorwaarden

Alle hierboven behandelde gemeenten hanteren een andere beleid voor de omzetting van erfpacht in eigendom. De gemene deler in de verschillende vormen van beleid is echter dat de gemeenten stuk voor stuk kiezen voor het (actief of passief) aanbieden van de mogelijkheid tot omzetting tegen aantrekkelijke voorwaarden. Erfpachters verleiden om verder te denken dan vandaag en morgen en ze te stimuleren om over te gaan op de verwerving van de grond in eigendom kan alleen tegen aantrekkelijke voorwaarden. Daarnaast blijkt dat informatievoorziening en het actief aanbieden van de mogelijkheid van koop een voorwaarde is voor succesvol beleid. Behoud van erfpacht

Wat Rotterdam, Schiedam, Delft en Den Haag gemeen hebben is dat er niet (meer) actief beleid wordt gevoerd op het omzetten van erfpacht in eigendom. Ook valt op dat de verschillende gemeenten geen van allen erfpacht volledig willen laten verdwijnen uit hun gereedschapskist. Zelfs in Delft, waar nog maar op geringe schaal erfpacht voorkomt en de portefeuille steeds verder slinkt, wil de gemeente het instrument graag tot haar beschikking houden voor bijvoorbeeld het stimuleren van woningverkopen.

 

 

Artikel 3.3 Actuele ontwikkelingen

3.3.1 Erfpachtherzieningen in Amsterdam Het erfpachtstelsel in Amsterdam is het meest lucratieve van Nederland. Gronden worden daar al sinds het einde van de negentiende eeuw als regel in erfpacht uitgegeven. Doordat eeuwigdurende afkoop niet mogelijk is en de grondwaarde en daarmee de canon elke vijftig jaar wordt herzien, is de gemeente verzekerd van een grote inkomstenstroom. Voor de erfpachters is de situatie minder voordelig. Stel voor dat een erfpachtrecht in de jaren dertig is uitgegeven voor 75 jaar zonder indexatie van de canon, destijds een gebruikelijke methodiek. De canon die op dit moment wordt betaald is zeer laag, soms niet meer dan enkele tientallen euro’s per jaar. Bij einde tijdvak wordt de canon herzien. De gemeente doet dan een aanbod gebaseerd op de waarde van nieuwbouwgrond, gecorrigeerd met een depreciatiefactor. De nieuwe canon kan, mede door de relatief sterke stijging van de huizenprijzen in Amsterdam en omdat de oude canon vaak niet werd geïndexeerd, tientallen malen hoger liggen dan de oude canon. Dat wordt vooral problematisch wanneer het systeem onvoldoende transparant is. In Amsterdam komen, net als in Vlaardingen, verschillende varianten van de algemene voorwaarden voor met verschillende methodieken om de canon bij einde tijdvak te herzien. Het ontbreekt bij makelaars doorgaans aan de expertise om bij de verkoop van een woning scherp te krijgen wanneer en met hoeveel de canon omhoog kan gaan. Ook notarissen en hypotheekverstrekkers hebben hun zorgplicht hierbij nogal eens te beperkt vormgegeven. Het gevolg kan zijn dat een particulier een woning tegen een hoge prijs heeft gekocht en met tophypotheek heeft gefinancierd, terwijl enkele jaren later de gemeente een procedure canonherziening einde tijdvak opstart die leidt tot een zeer forse verhoging. De maatschappelijke weerstand is voorspelbaar. Om die reden zijn veel gemeenten, zoals Den Haag, overgegaan naar een systeem waarbij eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk is. Op die manier heeft de koper de keuze om de afkoopsom direct mee te financieren bij de aankoop van de woning en zijn toekomstige verrassingen niet mogelijk. 3.3.2 Particuliere erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht, dat zowel door overheden als particulieren kan worden uitgegeven. In de afgelopen jaren is erfpacht vooral in het Amsterdamse ook toegepast door particulieren. De praktijk was gangbaar bij het splitsen en verkopen van voormalige particuliere huurwoningen. Aangezien de kopers, veelal starters op de koopmarkt, al blij waren om in de drukke woningmarkt van Amsterdam een enigszins betaalbaar appartement te kunnen kopen, maakten ze zich amper druk om de erfpacht. Dat periodiek een canon betaald moest worden aan de particuliere grondeigenaar, werd niet als een bezwaar gezien. Makelaars en notarissen hebben daarbij niet altijd voldaan aan hun zorgplicht, en de hypotheekbank stelde er ook weinig belang in. De voorwaarden die aan de particuliere erfpachtrechten ten grondslag lagen, waren niet altijd doorzichtig en soms zelfs zeer nadelig voor de erfpachters, met name waar het de indexatie van de canon, de herziening na de soms korte tijdvakken en de regelingen bij verkoop betreft. Toen de hypotheekverstrekkers na het begin van de financiële crisis in 2007 meer aandacht kregen voor de onderliggende voorwaarden, ontstond de situatie dat woningen op particuliere erfpacht moeilijk verkoopbaar werden omdat kandidaat-kopers hun hypotheek niet rond kregen. Dit heeft geleid tot de introductie van standaard voorwaarden door de Nederlandse Vereniging van Banken. 3.3.3 Bancaire richtlijn financiering erfpachtrechten Om de problemen met particuliere erfpachtrechten het hoofd te bieden, hebben banken, erfpachters en erfverpachters, makelaars, het notariaat en koepelorganisaties gezamenlijk criteria opgesteld voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Voor kopers en verkopers van erfpachtrechten wordt door een notariële toetsing aan de opgestelde criteria duidelijkheid geboden over de financierbaarheid van een bepaald erfpachtrecht. De criteria gaan in per 1 januari 2013 en hebben betrekking op nieuwe contracten. De bancaire richtlijn is niet verplichtend, zolang dat door de wetgever niet wordt opgelegd. Het ligt echter wel in de rede dat de hypotheekverstrekkers ook bij uitgifte in erfpacht door gemeenten zullen toetsen aan deze criteria. Het belangrijkste uitgangspunt is dat erfpachters worden beschermd tegen risico’s in erfpachtvoorwaarden die voor de erfpachter onredelijk zijn. Daarbij is het vooral van belang dat de voorwaarden transparant zijn. Er moeten dus duidelijke afspraken zijn over de hoogte en indexatie van de canon, de mogelijkheid tot afkoop, eventuele herziening bij einde tijdvak en dergelijke. De belangrijkste punten van de bancaire richtlijn voor particuliere erfpachtrechten uit te geven vanaf 1 januari 2013 zijn als volgt. De complete tekst is te vinden in bijlage IV. Algemeen

• De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd;

• Het perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning;

• Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar en kan onvoorwaardelijk worden bezwaard met hypotheek;

• De bloot eigenaar en de erfpachter mogen de erfpachtvoorwaarden niet wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker;

• In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen;

• De procedure tot benoeming van taxateurs moet onafhankelijkheid waarborgen. Specifiek voor rechten met een canonverplichting

• De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging;

• De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of na herziening;

• Het canonpercentage bij aanvang wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening;

• Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt de indexatie jaarlijks;

• Als de canon wordt geïndexeerd, is de indexatiefactor de consumentenprijsindex (of een andere objectieve Nederlandse index (bv woningprijzen));

• De canon mag niet voor een bepaalde tijd worden afgekocht;

• De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging;

• De bloot eigenaar is verplicht om de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of de (geïndexeerde) grondwaarde. 3.3.4 Herontdekken van erfpacht Sinds het uitbreken van de krediet- en vastgoedcrisis in 2008 is een hernieuwde interesse in erfpacht zichtbaar. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben ontdekt dat een woning die in erfpacht wordt uitgegeven met een canonverplichting, voor de koper leidt tot een lagere hypotheek. De woonlasten zijn weliswaar niet substantieel lager – er moet immers canon worden betaald – maar de banken zijn wat gemakkelijker bereid om de lagere hypotheek te verstrekken. Vooral voor ZZP’ers en ondernemers, die vaak een fluctuerend inkomen hebben, en voor starters op de woningmarkt kan dat voordelen bieden.  

Hoofdstuk 4 Erfpacht in Vlaardingen

Artikel 4.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

In dit hoofdstuk gaan we nader in op erfpacht in Vlaardingen. We bespreken in 4.2 en 4.3 de portefeuille en hoe die tot stand is gekomen. In 4.4 wordt nader ingegaan op recente voorwaarden en rekenregels, waaronder de omzetting in eigendom. De organisatie rondom erfpacht wordt in 4.5 besproken, waarna het hoofdstuk wordt afgesloten met de conclusies.

Voor de berekeningen in dit hoofdstuk en de volgende is gebruik gemaakt van een steekproef uit de erfpachtportefeuille, waarin wat betreft financieel belang circa 80% van de erfpachtrechten is vertegenwoordigd. De uitkomsten geven een representatief beeld van de totale portefeuille. Alle bedragen die worden genoemd, hebben betrekking op de genoemde 80%.

Conclusies

Door de jaren heen is in Vlaardingen een breed spectrum van erfpachtvoorwaarden gecreëerd, waardoor de erfpachtportefeuille van de gemeente zeer divers is. Voor de aflopende tijdelijke rechten moet een oplossing worden gevonden. De bestaande erfpachtvoorwaarden in Vlaardingen stellen dat ofwel een nieuwe erfpacht wordt overeengekomen, ofwel dat de erfpacht eindigt en de gemeente de koopsom van de opstal vergoedt aan de erfpachter. Het project “omzetting van erfpacht naar eigendom” heeft geleid tot veel omzettingen, maar momenteel is de vaart er uit. Er worden nog maar weinig erfpachtrechten omgezet in eigendom. Dat komt enerzijds doordat het project in 2011 afliep en de gemeente daarin niet meer actief is en anderzijds de rekenregels zijn veranderd in het nadeel van de erfpachter en door de slechte stemming op de woningmarkt.

Artikel 4.2 De portefeuille erfpachtrechten

Grotendeels tijdelijke rechten met woningbestemming

De erfpachtportefeuille van de gemeente Vlaardingen bestaat uit een kleurrijk pallet van erfpachtrechten. Veruit de meeste rechten zijn tijdelijk van aard. Figuur 2 toont de verdeling van de rechten binnen de totale portefeuille.

i226458i5fd37298-0a05-4be5-ade9-f79e80145694.png

Artikel 4.3 Ontstaan en typen algemene voorwaarden

Maatschappelijk en sociaal

Als eerste gemeente in Nederland besloot Vlaardingen tot het uitgeven van gronden in erfpacht, toentertijd veelal vanwege sociale en maatschappelijke overwegingen. Destijds waren de belangrijkste redenen voor deze vorm van gronduitgifte:

• De mate van invloed die de gemeente behoud op de vorm van grondgebruik bij en na de uitgifte van de gronden;

• Het tegengaan van grondspeculatie door private partijen;

• De waardestijging van de gronden binnen de gemeente, die terugvloeit naar de gemeenschap.

• Gronduitgifte in erfpacht zorgt voor een lagere initiële investering voor zowel vestigende particulieren als vestigende bedrijven. Kleurrijk pallet

Erfpachtcontractvormen in Vlaardingen variëren van looptijden van 50 en 99 jaar tot eeuwigdurend. Deze contractvormen kunnen weer variëren in afspraken over de herziening van de canon. Een overzicht van de verschillende contractvormen staat in figuur 3. De meest recente erfpachtcontracten hebben een termijn van 50 jaar, maar hierop zijn ook uitzonderingen. Zo zijn de gronden van De Loper, het IBIS hotel en de Nieuwe Matex uitgegeven met respectievelijk termijnen van 75, 75 en 100 jaar.

i226459i6f4a9762-f0df-4684-87ca-aa666c9dfe06.png
 

Artikel 4.4 De wijzigingen vanaf de jaren 90: van erfpacht naar eigendom

Naar aanleiding van de wens van bedrijven, aspirant-woningeigenaren en woningcorporaties om hun gronden in eigendom te verkrijgen, stemde de gemeenteraad in 1997 in met de nota ‘Omzetting van Erfpacht naar Eigendom’. Deze nota stelt onder andere dat de exploitatie van erfpachtrechten met een jaarlijkse canonbetaling grote risico’s voor de gemeente met zich mee brengt. Met de instemming van de gemeenteraad met de nota ‘Omzetting van Erfpacht naar Eigendom’ startte het project ‘erfpacht naar eigendom’. Het doel van dit project was om tegen gunstige voorwaarden voor de erfpachters omzetting naar volledig eigendom mogelijk te maken. Alle erfpachters hebben de afgelopen jaren (het project liep af in 2011) een aanbieding ontvangen. Van actief naar passief aanbieden

De gemeente stopte het project van actief aanbieden van omzettingen van erfpachtrechten in 2011. Vanaf dat moment hanteert de gemeente een passief beleid op het gebied van omzetting. Dit betekent dat op verzoek van de erfpachter het erfpachtrecht, op basis van de dan geldende rekenregels, omgezet kan worden in eigendom. Laatste wijziging

Eind 2011 is vastgesteld dat de rente waarmee de getaxeerde en geïndexeerde grondwaarde contant wordt gemaakt wordt aangepast naar 4,5%. Deze rente was voorheen 7,0%. Dat betekent concreet, dat de koopsom bij omzetting van erfpacht naar eigendom substantieel hoger wordt. Alle actuele rekenregels voor eigenaar/bewoners, de wijzigingen en de voorstellen op deze regels staan beschreven in hoofdstuk 5.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten en bestaand beleid

Artikel 5.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de financiële aspecten rondom erfpacht in Vlaardingen. Als eerste wordt in 5.2 beschreven wanneer de tijdelijke erfpachtrechten aflopen. In 5.3 worden de rekenregels zoals die nu gelden besproken. De gevolgen daarvan in de begroting komen in 5.4 aan de orde. In 5.5 is aandacht voor de voorgestelde wijzigingen van de rekenregels. Conclusies

Per saldo levert erfpacht de gemeentebegroting geen winst op. De verhouding tussen boekwaarde en canoninkomsten is laag, met andere woorden het canonrendement is laag. Slechts doordat er jaarlijks een bedrag van € 1,9 miljoen uit de voorziening afkoopsommen wordt gehaald, is er een klein positief saldo. Recent zijn wijzigingen van de rekenregels vastgesteld, die als doel hebben de uitgifte in erfpacht en de afkoop van de canonverplichting meer marktconform te maken.

Artikel 5.2 Wanneer lopen de tijdelijke rechten af?

De erfpachtportefeuille van Vlaardingen bestaat uit ruim 14.000 rechten. Een groot deel van deze rechten zijn tijdelijke rechten, waarvan sommige al in 2017 aflopen. In de periode 2017 tot 2025 zijn dit er nog relatief weinig (minder dan honderd), maar vanaf 2025 zijn dit er fors meer. Vanaf 2025 lopen veel tijdelijke rechten in Holy af, dit zijn 50 jarige rechten met voorwaarden uit 1973. In hoofdstuk 7 staat meer informatie over wanneer er welke inkomsten voor de gemeente zijn te verwachten. De onderstaande figuur toont het aantal tijdelijk rechten dat over de periode tot 2069 ieder jaar afloopt.

i226460icaa40313-f73c-49e3-a9db-4f4fb1d1fefe.png

Artikel 5.3 Huidige rekenregels

De rekenregels zoals deze eind 2011 door de gemeente zijn vastgesteld zijn een stap in de richting van het streven naar marktconformiteit. Op sommige vlakken zijn de aanpassingen al fors, op andere fronten liggen momenteel voorstellen voor ter besluitvorming. 1. Jaarlijkse erfpachtcanon

In de huidige methodiek wordt de grondwaarde bepaald op basis van een standaard waarde per woning van € 11.572 (25.500 gulden). Deze waarde wordt gecorrigeerd voor:

• het soort gebruik;

• de wijk;

• het aantal woonlagen;

• de looptijd van het contract. Van de berekende grondwaarde wordt op basis van 5,75% (4,5% rekenrente plus 1% marge en 0,25% voor administratieve kosten) de canon vastgesteld. Deze canon is niet onderhevig aan indexeringen, wel wordt de canon vijfjaarlijks bijgesteld op basis van rentewijzigingen. 2. Berekening afkoop erfpachtcanon

Op dit moment kan de erfpachter kiezen om de jaarlijkse erfpacht in één keer af te kopen. Om te berekenen wat het afkoopbedrag (van de toekomstige jaarlijkse erfpachtcanons) vandaag de dag is, hanteert de gemeente een percentage van 5,75% voor het contant maken. 3. Omzetting naar eigendom

Voor de omzetting van erfpacht naar eigendom moeten drie stappen doorlopen worden: 1. berekening van de jaarlijkse erfpachtcanon;

2. berekening van de afkoopsom van de jaarlijkse erfpachtcanons;

3. berekening van omzetting van erfpacht in eigendom. Het totaal van de contante waarde van enerzijds de afkoop erfpachtcanons en anderzijds de vergoeding voor het bloot eigendom vormt samen de koopprijs. De eerste twee stappen hiervan zijn hierboven al toegelicht. De derde gaat als volgt. Allereerst wordt de grond getaxeerd door een onafhankelijk NVM makelaar. Afhankelijk van de looptijd sinds uitgifte van het erfpachtrecht wordt een korting gegeven op de grondwaarde wegens gebonden omstandigheden (de zogenaamde depreciatie). Deze loopt jaarlijks op en aan het einde van de looptijd (na 50 jaar) bedraagt deze 40%. Deze resterende waarde (getaxeerde grondwaarde met een maximale korting van 40%) wordt met 2,5% geïndexeerd over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Hieruit komt naar voren wat de waarde van de grond aan het eind van de contracttermijn zou zijn. Deze waarde wordt vervolgens tegen 4,5% contant gemaakt. De wijziging van eind 2011 is een aanpassing van de rente waarmee getaxeerde en geïndexeerde grondwaarden contant worden gemaakt. Deze rente was voorheen 7,0% en is nu 4,5%. Het gevolg is dat de koopprijs voor omzetting in eigendom hoger wordt. Ter toelichting is in bijlage I een rekenvoorbeeld opgenomen waar de voor omzetting van voor eind 2011 en van na eind 2011 met elkaar worden vergeleken.

Artikel 5.4 Verwerking in de begroting en werkelijke cijfers

Meerjarenbegroting

In de detailbegroting 2012 – 2015 staan voor erfpacht de onderstaande baten en lasten. De baten bestaan uit inkomsten uit niet afgekochte erfpachtcanons (‘Erfpachtcanons, opbrengst’), inkomsten uit omzettingen in eigendom (‘Verkopen, ruil’) en uit een onttrekking uit de voorziening afkoopsommen (‘Algemeen’). De lasten bestaan uit het negatieve saldo van de rente op de boekwaarde en de rente op de voorziening afkoopsommen (‘Kapitaalslasten, verrekende rente’) en de kosten voor het gemeentelijke apparaat (‘Algemeen’). Slechts door de onttrekking uit de voorziening afkoopsommen is het mogelijk een positief saldo te realiseren, erfpacht is dan ook voor de gemeente momenteel feitelijk een verliesgevend dossier.

 

i226461ib759104f-6fb9-4e55-9a89-10646c7bc20d.png
Pas na 2025 een positief resultaat

Duidelijk is dat erfpacht in Vlaardingen geen winstmaker is. De opbrengsten uit erfpachtcanons zijn lager dan de rentelasten over de boekwaarde, en de opbrengsten uit omzetting in eigendom drogen op in de huidige slechte woningmarkt. Hieronder een opsomming van alle relevante baten en lasten omtrent erfpacht. De getallen zijn ontleend aan de erfpachtadministratie en de gegevens van de afdeling Financiën. Op elementen: • De boekwaarde van de erfpachtrechten bedraagt zo’n € 137 miljoen. Daarover moet rente worden betaald. Daartegenover staan de voorziening ontvangen afkoopsommen, die momenteel € 46 miljoen bedraagt. Daarover wordt rente ontvangen. Die renteverrekening loopt weliswaar via de Algemene Dienst, maar is desondanks zeer relevant.

• Het saldo van deze beide posten is dus zo’n € 91 miljoen. Dat leidt tot een jaarlijkse rentelast van € 4,0 miljoen. De uitvoeringskosten bedragen zo’n € 0,2 miljoen per jaar. De totale kosten van het erfpachtstelsel bedragen dus zo’n € 4,2 miljoen per jaar.

• Aan canoninkomsten int de gemeente zo’n € 2,4 miljoen per jaar. Vergeleken met het saldo (van de boekwaarde en de voorziening) van € 91 miljoen is dat een zeer laag rendement.

• Dit betekent feitelijk dat erfpacht jaarlijks een tekort van € 1,8 miljoen kent. Slechts door incidentele opbrengsten – de omzetting naar eigendom – kan een sluitende begroting worden gehaald. De omzetting naar eigendom staat in de meerjarenbegroting voor € 0,3 miljoen per jaar, maar in de huidige woningmarkt wordt dat niet gemakkelijk gerealiseerd.

• Alleen door de jaarlijkse onttrekking van momenteel € 1,9 miljoen uit de voorziening afkoopsommen wordt een licht positief resultaat op erfpacht behaald.

 

i226462ic70c6056-61cc-40ae-8618-71b0c4c734a2.png
Dit systeem is niet duurzaam, want de voorziening afkoopsommen is eindig. Wanneer een bedrag wordt onttrokken aan de voorziening afkoopsommen, wordt over de voorziening in het volgende jaar minder rente ontvangen. De netto rentelast zal daarmee oplopen, waardoor er iets meer uit de voorziening moet worden gehaald om een neutraal resultaat te behalen. Op termijn is de voorziening afkoopsommen leeg en uiteindelijk ontstaat een jaarlijks gat van zo’n € 4,0 miljoen: € 2,1 miljoen rente over de voorziening en € 1,9 miljoen onttrekking uit de voorziening. Zou er voor worden gekozen om de voorziening afkoopsommen nu volledig te laten vrijvallen, dan ontstaat dus direct een ongewenst negatief resultaat van zo’n € 4,0 miljoen op erfpacht per jaar. De posten rente, jaarlijkse erfpachtcanons en afkoopsommen zijn door de gemeente goed te ramen. De rente op basis van de boekwaarde en afgesloten financieringen, de canons op basis van de contracten en de afkoopsommen op basis van het door de gemeente gehanteerde interne financiële beleid. De voor de omzettingen opgenomen post is echter een stelpost. De opbrengsten van omzetting naar eigendom vormen een eenmalige bate en verschillen sterk van jaar tot jaar. Zeker op lange termijn zijn deze opbrengsten moeilijk in te schatten. In dit geval is gekozen voor een jaarlijkse vrijval van € 1,9 miljoen van een totaalbedrag van ca. € 46 miljoen (in het verleden geactiveerde baten). We weten dat op termijn veel tijdelijke erfpachtrechten aflopen. Daarbij ontstaat voor de gemeente een financieel voordeel door ofwel de omzetting in eigendom, ofwel de berekening van een nieuwe, hogere canon. Tot 2025 gaat het echter om een zeer beperkt aantal erfpachtrechten (ongeveer 80 op een totale portefeuille van ruim 11.000 tijdelijke rechten), waarbij het financiële voordeel klein is. Dit zijn alleen de tijdelijke rechten die aflopen. Bij de huidige rekenregels zijn er maar weinig erfpachters die vrijwillig kiezen voor vroegtijdige omzetting in eigendom, dus voordat het einde van de erfpachttermijn bereikt is. Zou worden gekozen voor een rekenregel waarbij omzetting in eigendom aantrekkelijker wordt gemaakt voor de koper, dan mag verwacht worden dat er weer een stroom van vroegtijdige omzettingen ontstaat.

 

Hoofdstuk 6 Voorstel nieuw beleid

Artikel 6.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

In de vorige hoofdstukken is het speelveld rondom erfpacht verkend. De erfpachtportefeuille van de gemeente Vlaardingen en de financiële effecten daarvan voor de gemeentebegroting is besproken, alsook de achtergronden van erfpacht en de recente ontwikkelingen. In dit hoofdstuk worden de contouren van een aangepast erfpachtstelsel voor Vlaardingen geschetst. Allereerst worden in 6.2 de belangrijkste beweegredenen voor de aanpassingen nog eens kort opgesomd. Deze zijn in de voorgaande hoofdstukken uitgebreider behandeld. In 6.3 worden de grondslagen van een aangepast erfpachtstelsel beschreven. Dit zijn de richtingwijzers die aangeven wat de hoofdlijnen van het nieuwe stelsel zal zijn. Op basis van de beweegredenen en de grondslagen wordt in 6.4 een voorstel voor een aangepast erfpachtstelsel gedaan. Daarbij is gepoogd om de grondslagen zo consequent mogelijk door te vertalen in het nieuwe stelsel. In hoofdstuk 5 zijn de bestaande rekenregels weergegeven. In 6.5 en 6.6 worden de gevolgen van het voorgestelde erfpachtstelsel voor enerzijds de gemeente Vlaardingen en anderzijds de erfpachters geschetst. Conclusies

De diverse knelpunten die in de eerdere hoofdstukken zijn beschreven, noodzaken het erfpachtstelsel van Vlaardingen te herzien. Met name voor de aflopende tijdelijke rechten moet een oplossing worden gevonden. Het nieuwe stelsel gaat uit van een gemengd stelsel, waarin erfpacht en eigendom naast elkaar kunnen bestaan. Erfpachters kunnen te allen tijde – gedurende de looptijd of bij afloop – kiezen om de eigendom te verwerven tegen betaling van de actuele waarde van de grond. Of ze kunnen er voor kiezen een nieuw erfpachtcontract te krijgen, maar dan wel met een nieuwe canon die is gekoppeld aan de actuele waarde van de grond. Deze canon wordt geïndexeerd. Voor de eeuwigdurende erfpachtrechten, die nu financieel maar weinig opleveren en relatief veel beheerkosten vergen, wordt een regeling geïntroduceerd waarmee de erfpachters tegen een geringe vergoeding de eigendom kunnen verkrijgen. Voor corporaties wordt een regeling ingevoerd die hen in staat stelt om bij einde van de looptijd tegen een gereduceerde grondwaarde de eigendom te verwerven, dan wel een nieuwe erfpacht te verkrijgen. Het gevolg is dat een duurzaam erfpachtstelsel ontstaat, waarbij gemeente en erfpachters altijd weten waar ze aan toe zijn. De gemeente kan in de komende decennia rekenen op aanzienlijke opbrengsten uit omzetting in eigendom dan wel heruitgifte van aflopende tijdelijke rechten.

 

Artikel 6.2 Beweegredenen voor de aanpassing van het erfpachtstelsel

Uit hoofdstuk 2 en 3 blijkt dat erfpacht een systeem van gronduitgifte is dat door de jaren heen op verschillende manieren is gewaardeerd. Vanaf circa 1900 is het breed toegepast bij de snelle groei van steden. Vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw werd erfpacht minder vaak toegepast bij nieuwe gronduitgiften, en hebben veel erfpachtgemeenten hun bestaande erfpachters de mogelijkheid geboden om de volle eigendom te verwerven. De redenen daarvoor zijn enerzijds pragmatisch (de huidige publiekrechtelijke instrumenten maken erfpacht minder noodzakelijk voor kostenverhaal en sturing op het gebruik) en anderzijds ideologisch (in veel gemeenten is de politieke keuze gemaakt dat het niet nodig is dat de waardestijging van de grond aan de gemeenschap toekomt in plaats van aan de erfpachter). Sinds de krediet- en vastgoedcrisis van 2008 zien we dat erfpacht weer meer wordt toegepast, waarbij de voordelen die het kan bieden bij de financiering voor particuliere woningbezitters, bedrijven en projectontwikkelaars veelal de doorslaggevende reden zijn. Bij de keuze om bij gronduitgifte erfpacht toe te passen speelt mee dat er een bestaand erfpachtstelsel is. Daarbij vallen vier beweegredenen te onderscheiden om het erfpachtstelsel aan te passen: • Het verkrijgen van hypotheken is voor particuliere woningeigenaren moeilijker geworden, vooral door strengere regels van de hypotheekbanken. Dat geeft problemen bij bestaande woningen op tijdelijke erfpacht. Wanneer de resterende termijn korter is dan dertig jaar, zijn banken meestal niet bereid om een nieuwe hypotheek te verstrekken. Zo’n woning is dan feitelijk zo goed als onverkoopbaar, tenzij de erfpacht wordt omgezet in eigendom. Daarvoor moet een afkoopsom worden betaald, en dat betekent dat de oude eigenaar een lagere opbrengst krijgt voor zijn woning. In combinatie met de gedaalde woningprijzen is dat in toenemende mate een belemmering voor de verkoop. • De huidige erfpachtportefeuille van Vlaardingen kent veel tijdelijke rechten. Die lopen vanaf 2017 geleidelijk af. De erfpachtvoorwaarden die bij uitgifte van toepassing waren, zijn niet gemakkelijk toepasbaar. Ze komen er op neer dat de erfpacht eindigt en de gemeente eigenaar wordt van de woning, al dan niet tegen betaling van een vergoeding. Dat is niet iets waar gemeente en erfpachters op uit zijn. Er is nog geen beleid geformuleerd voor de aflopende tijdelijke erfpachtrechten. Een optie zou zijn om deze rechten verplicht om te zetten in eigendom, maar dat zal voor veel erfpachters niet aantrekkelijk zijn. Er moet dan immers, volgens de huidige regels voor vrijwillige omzetting naar eigendom, een forse koopsom worden betaald. Het is voorstelbaar dat veel erfpachters niet in staat zijn of niet bereid zijn om deze koopsommen te voldoen. Bovendien is verplichte omzetting in eigendom in het Burgerlijk Wetboek uitgesloten. Meer hierover de juridische achtergrond in 6.7. • De gemeente Vlaardingen heeft behoefte aan een transparant, eenduidig en eenvoudig erfpachtstelsel. Een stelsel dat meebeweegt met de economische conjunctuur, goed uitlegbaar is aan de erfpachters en duidelijkheid biedt over de toekomst. • Tenslotte valt op dat de huidige erfpachtportefeuille van de gemeente Vlaardingen slecht rendeert. Door keuzes die in het verleden zijn gemaakt zijn de structurele inkomsten (de canons) lager dan de structurele uitgaven (de beheerkosten en de rente over de boekwaarde). Slechts door gebruik te maken van incidentele inkomsten wordt een positief saldo bereikt. Door de vele aflopende tijdelijke rechten vanaf 2017 ontstaat echter het perspectief om met de meerwaarde die dan ontstaat te komen tot een voor de gemeente sluitende of zelfs winstgevende erfpachtexploitatie.

Artikel 6.3 Grondslagen bij de aanpassing van het erfpachtstelsel

De geschetste beweegredenen nopen wel tot actie, maar geven niet uit zichzelf voldoende richting aan het aangepaste erfpachtstelsel. Op basis van het lopende beleid en de kenmerken van de erfpachtportefeuille is een vijftal grondslagen geformuleerd, die wel de bedoelde richting geven: • Het exploiteren van de erfpachtportefeuille moet in beginsel tenminste kostendekkend zijn. Het is niet wenselijk dat er een structureel tekort bestaat.

• Het uitgangspunt is niet dat de gemeente onredelijk veel gaat verdienen aan erfpacht; dat is in het verleden ook niet gebeurd. Dit leidt tot de grondslag van marktconformiteit, waarbij transacties tussen de gemeente en erfpachters in beginsel op marktconforme basis worden vormgegeven. Meer over het aspect van staatssteun in 6.7.

• Het erfpachtstelsel moet een redelijke balans vinden tussen de belangen van de gemeente en de belangen van erfpachters. De gemeente moet zich te allen tijde opstellen als een bonafide contractspartij. Het erfpachtstelsel moet kortom voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

• Van belang is dat het nieuwe erfpachtstelsel een voldoende mate van maatschappelijke acceptatie ondervindt. Dat wil niet zeggen dat alle erfpachters in alle gevallen tevreden kunnen worden gesteld. Aanpassing van erfpachtbeleid leidt in elke vorm licht tot weerstand, maar de ervaring leert dat belangenbehartigers als Vereniging Eigen Huis niet onredelijk zijn.

• Logischerwijze moet het erfpachtstelsel passen binnen de bestaande wettelijke en fiscale regelingen. Van belang is verder ook dat het past binnen de normen die door de Nederlandse Vereniging van Banken zijn opgesteld.

Artikel 6.4 Het voorgestelde beleid

Het meest dringende knelpunt ligt bij de aflopende tijdelijke rechten met een looptijd van minder dan dertig jaar. Daarvoor moet een oplossing worden gevonden. Een systeem waarbij alle erfpachters bij afloop van het tijdelijke recht worden gedwongen om te zetten naar eigendom, zal op veel maatschappelijke weerstand stuiten. In de huidige markt blijkt namelijk dat omzetting naar eigendom al weinig plaatsvindt en in toenemende mate tot bezwaren leidt, en dat is dan nog vrijwillig. Een versoepeling van de rekensystematiek, waarbij de omzetting substantieel goedkoper wordt, biedt geen oplossing. Er zal nog steeds maatschappelijke weerstand zijn, zij het wat minder, want er blijft een verplichting tot omzetting in zitten. Bovendien kan een al te goedkope regeling al snel strijdig zijn met de grondslag marktconformiteit. Het risico bestaat dan dat de gemeente de blote eigendom onder de marktwaarde verkoopt. Ook zal door kopers worden gesteld dat het niet redelijk is: de erfpachters die vóór de ingangsdatum van het nieuwe beleid nog hebben omgezet in eigendom tegen de oude, duurdere regeling, zullen terecht protesteren. 6.4.1 Een gemengd stelsel: erfpacht naast eigendom Het is daarom onontkoombaar om de erfpachters een alternatief te bieden. Dat kan zijn om een keuze aan te bieden: ofwel omzetting in eigendom tegen betaling van de getaxeerde marktwaarde van de grond, ofwel een nieuwe uitgifte in erfpacht tegen een nieuwe canon, die is gerelateerd aan de marktwaarde. De gemeente is dan financieel indifferent tussen beide keuzes. Wordt er afgekocht, dan ontvangt de gemeente de vergoeding, en indien er een heruitgifte in erfpacht komt, dan ontvangt de gemeente duurzaam de hogere canon. De erfpachter heeft de keuze. Depreciatieregeling

Momenteel wordt bij omzetting gewerkt met een korting op de grondwaarde wegens gebonden omstandigheden (de zogenaamde depreciatie) die jaarlijks oploopt en aan het einde van de looptijd 40% bedraagt. Deze kan worden gehandhaafd, waarbij het eenvoudiger is om de depreciatie te stellen op 1% per verstreken jaar na eerste uitgifte, met een maximum van 40%. Het percentage van 40% sluit aan bij wat in andere gemeenten wordt gebruikt. Ingroeiregeling

De nieuwe canon is bij heruitgifte weliswaar hoger dan de oude canon, maar dat mag geen verwondering wekken. De oude canon was immers lang geleden vastgesteld, en nooit aangepast aan de inflatie of aan de gestegen waarde van de grond. Het is mogelijk om te werken met een ingroeiregeling, waarbij de erfpachter tijdelijk korting krijgt op de nieuwe canon. In het eerste jaar wordt dan bijvoorbeeld 25% van de canonstijging berekend, in het tweede jaar 50% en in het derde jaar 75%. Vanaf het vierde jaar wordt dan de volle nieuwe canon betaald. Zo’n ingroeiregeling kan voor alle gevallen worden ingezet, of alleen indien sprake is van een uitzonderlijk grote canonstijging. In het laatste geval is sprake van een hardheidsclausule. Jaarlijkse indexatie van de canon

Voor de her uit te geven erfpachtrechten moet een duurzame vorm worden gekozen. Er moet worden voorkomen dat de gemeente over vijftig jaar weer met dezelfde problemen zitten. Daarom valt de keuze op een systeem waarbij de canon jaarlijks wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Als dit niet wordt gedaan, ontstaat op termijn weer een probleem bij erfpachters die de grond in eigendom willen verwerven. Die omzetting gebeurt tegen betaling van de marktconforme grondwaarde, en het verschil met een vaste canon wordt dan door de jaren heen erg groot. Een canon die jaarlijks wordt geïndexeerd – met de consumentenprijsindex (CPI) – blijft altijd in verhouding staan tot de marktconforme grondwaarde. Renteaanpassing van de canon

In het huidige erfpachtstelsel van Vlaardingen worden canons nog iedere vijf jaar aangepast aan veranderingen in de rente. Dat betekent in de praktijk dat de canons sterk kunnen fluctueren. Vanuit het oogpunt van zekerheid voor de gemeente is een dergelijke aanpassing minder noodzakelijk. Door de indexatie van de canon stijgen de canoninkomsten van de gemeente immers door de jaren heen, waardoor veranderingen in het rentepeil kunnen worden opgevangen. Dat valt binnen het reguliere treasury-beleid van de gemeente. Voor erfpachters zijn de vijfjaarlijkse canonaanpassingen aan de rente minder goed te beheersen. Tussentijdse omzetting in eigendom

De huidige rekenregels voor omzetting in eigendom zijn relatief complex. Ze gaan er van uit dat het contract wordt uitgediend: de erfpachter moet de toekomstige canons tot de einddatum betalen, plus de marktwaarde op de einddatum. Alle te betalen bedragen worden contant gemaakt naar de afkoopdatum. Deze rekenregel is nodeloos complex. De gemeente maakt immers nauwelijks winst op de canon, want de aanvangscanon is gelijk aan de rekenrente maal de grondwaarde. Een eenvoudiger systeem stelt de koopsom voor omzetting in eigendom gelijk aan de getaxeerde grondwaarde, gecorrigeerd met de depreciatiefactor (1% per verstreken contractjaar). Tussentijdse heruitgifte

Het is mogelijk om de erfpachters die nog niet aan de einde van de termijn zitten, maar minder dan 30 jaar over hebben, ook de keuze te geven om een nieuwe erfpacht aan te gaan. Daarmee wordt voor het urgente probleem van de moeilijk verkoopbare woningen een oplossing geboden. De berekening is identiek aan die bij heruitgifte bij einde looptijd. Dit betekent uitgifte tegen een canon van marktwaarde grond (inclusief depreciatiefactor) vermenigvuldigd met de rekenrente gemeente. Deze is op dit moment 4,5%. Eeuwigdurende rechten als basis

Welke vorm krijgen de nieuwe erfpachtrechten? Tijdelijke erfpacht valt direct af: dat betekent dat gemeente en erfpachter na zo’n twintig jaar weer met precies dezelfde problemen zitten, want dan worden woningen weer moeilijk verkoopbaar omdat de resterende erfpachttermijn te kort is. De keuze valt dan op voortdurend met tijdvakken of eeuwigdurend. De voortdurende variant met tijdvakken wordt wel gekozen om er voor te zorgen dat de waardestijging van de grond op termijn steeds bij de gemeente terugkomt. Aan het einde van ieder tijdvak wordt de canon dan aangepast aan de waardeontwikkeling. Dit doel kan echter ook met eeuwigdurende erfpacht worden bereikt, zolang de canon maar periodiek wordt geïndexeerd. De keuze valt op eeuwigdurende erfpacht met jaarlijkse indexatie van de canon. Uitgifte van nieuwe gronden in erfpacht

Een voordeel van de systematiek is dat het nu gemakkelijk wordt om, wanneer dat gewenst is, nieuwe gronden in erfpacht uit te geven. Dat kan prettig zijn voor bedrijven en kantoren, voor de haven en voor woningcorporaties. De nieuwe uitgiften in erfpacht volgen de regels van de heruitgiften. Bovendien heeft de beheerorganisatie voldoende omvang om haar taak te vervullen. Deze methode sluit aan op het onlangs vastgestelde grondbeleid van de gemeente Vlaardingen, waar gronduitgifte tegen de residuele grondwaarde het uitgangspunt is. 6.4.2 Het nieuwe erfpachtstelsel in het kort Puntsgewijs ziet de kern van het nieuwe erfpachtstelsel er als volgt uit: • Vlaardingen krijgt een gemengd stelsel, waarin erfpacht en eigendom naast elkaar bestaan. • Voor bestaande tijdelijke erfpachtrechten heeft de erfpachter bij einde looptijd een keuze:

1. Omzetting in eigendom, tegen betaling van de getaxeerde marktwaarde van de grond. Daarbij wordt een depreciatie gehanteerd van 1% per verstreken jaar sinds de eerste uitgifte in erfpacht, met een maximum van 40%.

2. Heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht, waarbij de aanvangscanon gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast door middel van de CPI. • Voor bestaande tijdelijke erfpachtrechten heeft de erfpachter gedurende de looptijd een keuze:

1. Omzetting in eigendom, waarbij een vereenvoudigde regeling geldt. De koopsom voor omzetting is gelijk aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie.

2. Heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht, waarbij de aanvangscanon gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde van de grond min depreciatie, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast door middel van de CPI. • Voor nieuwe gronduitgiften heeft de gemeente de keuze:

1. Uitgifte in eigendom, waarbij de grondwaarde wordt getaxeerd.

2. Uitgifte in eeuwigdurende erfpacht, tegen een aanvangscanon die gelijk is aan de getaxeerde grondwaarde, vermenigvuldigd met de rekenrente. Deze canon wordt jaarlijks aangepast aan het prijspeil. De depreciatie is in dit geval gelijk aan 0%. • Bij heruitgifte bij einde looptijd wordt een ingroeiregeling van kracht, waarbij in het eerste jaar 25% van de canonstijging wordt berekend, in het tweede jaar 50% en in het derde jaar 75%. Vanaf het vierde jaar wordt de volle nieuwe canon betaald. 6.4.3 Uitzonderingen Bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten

De grootste knelpunten liggen bij de tijdelijke rechten. De bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten leveren minder problemen op. Wel is het zo dat de canon van de eeuwigdurende rechten, die veelal niet is afgekocht, doorgaans zeer laag is in verhouding tot de beheerkosten. Deze rechten zijn immers al lang geleden uitgegeven. Bij deze rechten is er geen mogelijkheid om de canon aan te passen aan de actuele marktwaarde van de grond. Het ligt daarom voor de hand om het voor deze erfpachters gemakkelijker te maken de eigendom te verkrijgen. Daar gaat voor de gemeente geen waarde verloren. We zoeken aansluiting bij het Haagse systeem, waarbij een afgekocht eeuwigdurend recht kan worden omgezet in eigendom tegen betaling van 2,5% van de gedeprecieerde actuele grondwaarde. Voorwaarde hiervoor is dat de canonverplichting eeuwigdurend is afgekocht. Puntsgewijs gelden voor de bestaande, van voor deze beleidswijziging geldende eeuwigdurende rechten dan de volgende regels:

• Omzetting in eigendom, tegen betaling van 2,5% van de gedeprecieerde actuele grondwaarde. In de praktijk zal altijd sprake zijn van de maximale depreciatie van 40%, aangezien het om oude rechten gaat.

• In het geval de canonverplichting nog niet is afgekocht, dient dat alsnog te gebeuren. Koopappartementen

Complexen met koopappartementen op erfpachtgrond die zijn gesplitst in appartementsrechten vormen een uitzondering voor het omzetten van erfpacht in eigendom. De gemeente heeft in de erfpacht een contractuele relatie met de vereniging van eigenaren. Per bewoner is sprake van twee rechten: één appartementsrecht op de opstal (het appartement zelf) en een appartementsrecht op een deel van het erfpachtrecht. Bij deze complexen is dus én het eigendom van het opstal én het erfpachtrecht gesplitst in appartementsrechten. De omzetting van erfpacht naar vol eigendom van grond onder een grondgebonden woning gebeurt automatisch op het moment dat de erfpachter ook het bloot eigendom verschaft. Dit gebeurt door vermenging van de rechten: één partij heeft zowel het blote eigendom als het erfpachtrecht op de grond en wordt daardoor automatisch (bij het kadaster) vol eigenaar van de grond. Bij het voorbeeld van koopappartementen werkt dit niet zo. Een eigenaar van een koopappartement op erfpachtgrond kan wel het bloot eigendom kopen van het appartementsrecht op de grond, maar in dit geval maakt het hebben van én het bloot eigendom én het recht van erfpacht van een gesplitst recht juridisch nog geen eigendom. Slechts wanneer alle erfpachters binnen de vereniging van eigenaren (VVE) hun bloot eigendom van de grond hebben gekocht, kan de VVE als geheel vol eigenaar worden van de grond. Aangezien elke eigenaar van een appartement binnen een complex zelf een afweging maakt hierover en de uitkomsten hiervan vaak zullen verschillen is het niet realistisch te denken dat complexen met meerdere erfpachters over zullen gaan tot omzetting in eigendom. Een systeem waarin de gemeente heruitgifte van erfpachtrechten mogelijk houdt, is voor deze gevallen dan ook een vereiste. Corporaties

Woningcorporaties vormen een aparte categorie. Tot op heden is gewerkt met gebiedsafspraken, zoals in de Babberspolder. Daarbij was het uitgangspunt dat een wijk grondig werd geherstructureerd, met sloop en nieuwbouw. Er zijn echter ook veel corporatiewoningen die in normale beheergebieden staan, waar voortgang van de verhuur als sociale huurwoning het uitgangspunt is. Het zou voor die complexen vreemd zijn om na afloop van het tijdelijke recht de marktwaarde van de grond te rekenen, alsof het koopwoningen zijn. Logischer is het om vaste grondwaarden af te spreken voor sociale huurwoningen. Deze vormen de basis voor zowel omzetting in eigendom als heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Zie hiervoor ook paragraaf 7.3. Bestemmingswijzigingen

Het ligt voor de hand om de huidige Nota Bestemmingswijzigingen te integreren in het nieuwe erfpachtstelsel. Daarbij moet een balans worden gevonden tussen het belang van de gemeente en dat van de erfpachter. De nieuwe richtlijnen van de Nederlandse Vereniging van Banken stellen dat een bijbetaling bij bestemmingswijziging niet toelaatbaar is, maar dat is vanuit het oogpunt van de gemeente een wat al te algemene stelling.. De huidige regeling, waarin voor kleine wijzigingen in het gebruik een vrijstelling geldt, is daarbij een redelijk uitgangspunt. Bij substantiële wijzigingen in bebouwing dient de erfpachtcanon aangepast te worden.

 

Artikel 6.5 Gevolgen voor de gemeente

Financiën

Met de nieuwe systematiek is de gemeente verzekerd van aanzienlijke inkomsten op termijn. De aflopende tijdelijke rechten zullen immers geld gaan opleveren, ofwel doordat een koopsom wordt betaald bij omzetting in eigendom, ofwel doordat een hogere canon wordt gerekend. Een en ander wordt in hoofdstuk 7 nader uitgewerkt. Organisatie

In de nieuwe situatie behoudt de gemeente een erfpachtportefeuille. Het beheer daarvan is dan ook geen aflopende zaak, zoals in 1997 werd voorzien toen werd begonnen met omzetting naar eigendom. Dat betekent dat de organisatie van het erfpachtbeheer moet worden afgestemd op de te verwachten werkdruk en omvang van de portefeuille. Dit kan financiële consequenties hebben.

Artikel 6.6 Gevolgen voor de erfpachters

Voor huidige erfpachters verandert er in beginsel niets, want de huidige contracten lopen gewoon door. Slechts bij het verzoek tot omzetting in eigendom wordt gewerkt met de nieuwe systematiek. Woningbezitters

Voor woningbezitters worden de meeste bezwaren van het huidige stelsel weggenomen. Ze zijn immers niet verplicht om de eigendom van de grond te verwerven bij einde looptijd of wanneer ze hun woning willen verkopen; ze kunnen kiezen voor een nieuw erfpachtrecht. Toch mag niet worden verwacht dat het nieuwe stelsel op algemene maatschappelijke acceptatie kan rekenen. De ervaringen in andere gemeenten leren dat iedere vorm van betaling aan de gemeente, zij het een koopsom voor omzetting, zij het een hogere canon, bij een deel van de erfpachters slecht valt. Ook als wordt uitgegaan van redelijke en billijke marktconforme voorwaarden en als wordt gewerkt met depreciatie- en ingroeiregelingen. Ondernemers

Voor partijen die zakelijk met vastgoed omgaan – particuliere woningverhuurders, bedrijven, exploitanten van commercieel vastgoed en dergelijke – biedt het nieuwe gemengde stelsel alleen voordelen. Wanneer ze dat willen, kunnen ze eigendom verkrijgen. Maar het is ook mogelijk om eeuwigdurende erfpacht te kiezen, wat feitelijk neerkomt op een verminderde financieringsbehoefte. De grond hoeft immers niet gefinancierd te worden.  

Artikel 6.7 Juridische en fiscale aspecten

Het nieuwe erfpachtstelsel kent geen bijzondere nieuwe juridische of fiscale aandachtspunten. De meest relevante zaken op het gebied van wetgeving en belastingen zijn de regels bij einde looptijd van tijdelijke rechten, het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun en de mogelijkheden voor belastingoptimalisatie bij grondrouting. Regelgeving bij tijdelijke erfpachtrechten

Bedacht dient te worden dat zeer vele tijdelijke erfpachtrechten binnen de gemeente Vlaardingen zijn gevestigd voor de invoering van het Nieuw Burgerlijke Wetboek in 1992. In deze vestigingsakten is in sommige gevallen bepaald wat onder het oude BW nog mogelijk was, namelijk dat in geval van afloop van de termijn waarvoor de erfpacht was gevestigd, de gemeente als erfverpachter niet verplicht was om de waarde van de opstallen bij ommekomst van de termijn aan de erfpachter te vergoeden. Op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad, reeds voor 1992, is het echter niet mogelijk voor een gemeente zich rechtmatig op deze contractsbepaling te beroepen jegens de – dan voormalige – erfpachter. Deze jurisprudentie is aldus gecodificeerd in het Nieuw Burgerlijk Wetboek van 1992, althans voor zover het betreft een tijdelijk erfpachtrecht met betrekking tot een woning. Bij beëindiging van een tijdelijk erfpachtrecht ontstaat aldus in dat geval wel degelijk de verplichting voor de gemeente als erfverpachter de marktwaarde van het onroerend goed te vergoeden aan de – voormalige – erfpachter. In de meeste tijdelijke erfpachtrechten in Vlaardingen, vooral bij woningen, is al een bepaling opgenomen dat de gemeente bij afloop van het erfpachtrecht de waarde van de opstallen dient te vergoeden. Het betekent dat in theorie een erfpachter die bij beëindiging van het tijdelijke recht van erfpacht weigert de grond te kopen, de gemeente zou kunnen verplichten de opstal van hem te kopen. Duidelijk is dat dit voor de gemeente niet wenselijk is. Het Burgerlijk Wetboek gaat in de situatie dat sprake is van een tijdelijk erfpachtrecht, waarvan de uitgiftetermijn is verlopen, uit van voortduren van het erfpachtrecht. Niet zonder meer is dan sprake van een geëindigd erfpachtrecht, maar wettelijk is er alsdan sprake van een primair door de regels van het Burgerlijk Wetboek bepaald erfpachtrecht van onbepaalde duur. Daarnaast kan door de rechter worden bepaald dat redelijke contractsbepalingen eveneens tussen partijen bij voortduring van het erfpachtrecht zullen blijven gelden. Dit is sterk afhankelijk van individuele gevallen die aan het oordeel van de rechter zullen worden onderworpen. Voor een dergelijk erfpachtrecht kunnen dan de wettelijke regels van opzegging en/of beëindiging gelden, maar ook in dat geval is bepaald dat – wanneer het een erfpachtrecht betreft omvattende een woning of woningen – bij het einde van een dergelijk erfpachtrecht de erfverpachter de marktwaarde van het onroerend goed dient te vergoeden aan de dan ex-erfpachter. Kortom, de gemeente kan de erfpachter niet dwingen bij het einde van het tijdelijke recht de grond te kopen, en de erfpachter kan de gemeente ook niet zonder meer dwingen om de opstal van hem te kopen. De gemeente en de erfpachter zijn aldus tot elkaar veroordeeld en het is aan de gemeente om een redelijke oplossing aan te bieden. Vanzelfsprekend dient de gemeente uit te gaan van gelijke behandeling van gelijke gevallen en dient aldus een gemeentelijk beleid te worden gevoerd dat gekenmerkt wordt door behoorlijk bestuur. Het formaliseren van het voortduren van het erfpachtrecht, onder geactualiseerde financiële voorwaarden, als alternatief voor de koop van grond, voldoet aan die eisen. Staatssteun

Een aspect waarop in deze nota nog dient te worden gewezen is het Europeesrechtelijke aspect van de zgn. Verboden Staatssteun. Kort gezegd is het Europeesrechtelijk aan overheden verboden rechtshandelingen te verrichten waarbij aan  individuen/particulieren ongerechtvaardigd voordeel wordt verstrekt. In dat verband dient te worden uitgegaan van reële marktwaarden die de gemeente Vlaardingen dient te hanteren in het kader van waardering en vaststelling van grondwaarden, erfpachtcanons en afkoopsommen met betrekking tot canonbetalingsverplichtingen. Daarbij kan tot marktconformiteit niettemin worden geconcludeerd wanneer een redelijke depreciatiefactor bij heruitgifte wordt toegepast, aangezien dit in de vastgoedmarkt en jurisprudentie een geaccepteerd gegeven is, alsmede wanneer ter stimulatie van verwerving van bloot-eigendom door de erfpachter door de gemeente als erfverpachter beleidsmatig en consistent een redelijke stimuleringskorting wordt gegeven. In die gevallen zal nog steeds sprake zijn van een financieel marktconforme en transparant handelende gemeente en mag worden verwacht dat de gemeente Vlaardingen geen juridische procedures zal ondervinden op grond van toegekende ontoelaatbare staatssteun. Fiscale aspecten Overdrachtsbelasting

In de volgende gevallen kan sprake zijn van een transactie die onderhevig is aan overdrachtsbelasting: Bij heruitgifte gedurende de looptijd van het contract, bij heruitgifte bij einde looptijd van het contract en bij omzetting in eigendom.

Inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting

De betaalde erfpachtcanon is voor particulieren aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Indien de erfpacht wordt omgezet in eigendom, en de koopsom wordt meegenomen in de hypotheek, is de hypotheekrente aftrekbaar volgens de daarvoor geldende regels.

Voor bedrijven geldt dat de betaalde erfpachtcanons normale bedrijfskosten zijn, en dus leiden tot een lagere vennootschapsbelasting. Optimale grondrouting

In geval dat omzetting in eigendom samen gaat met de herontwikkeling van een gebied, dan is het voor de erfpachter fiscaal gezien veelal aantrekkelijk om gronden in bouwrijpe staat te leveren. Dit zorgt ervoor dat de gronden niet belast zijn met overdrachtsbelasting maar met BTW. Het gevolg is dat de koper geen overdrachtsbelasting betaalt en de BTW die in rekening wordt gebracht bij de koper, voor hem aftrekbaar is.

Hoofdstuk 7 Financiële gevolgen van de voorgestelde methodiek

Artikel 7.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

Bij het doorrekenen van de erfpachtportefeuille is het noodzakelijk een aantal aannames te doen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn het feit dat de portefeuille zowel tijdelijke als eeuwigdurende rechten bevat, dat nu een inschatting van de taxatiewaarde van alle gronden nodig is en dat de toekomstige beslissingen van erfpachters nu niet bekend zijn. In paragraaf 7.2 staat een korte herhaling van de methodiek zoals beschreven in hoofdstuk 5. Vervolgens staan in paragraaf 7.3 de uitgangspunten en de aannames die zijn gehanteerd voor de berekeningen. Paragraaf 7.4 bevat de meest relevante uitkomsten van de berekeningen en in paragraaf 7.5 beschrijft de bevindingen bij de berekeningen. Het hoofdstuk eindigt met 7.6 waar de resultaten van 2013 tot en met 2097 worden beschreven. Conclusies

Wanneer het in hoofdstuk 6 voorgestelde beleid wordt toegepast op de erfpachtportefeuille, wordt duidelijk dat op termijn substantiële incidentele opbrengsten ontstaan voor de gemeente. Dat komt door de koopsommen bij omzetting in eigendom van de tijdelijke rechten. Daarnaast gaan de structurele inkomsten stijgen door de nieuwe canons bij heruitgifte van erfpachtrechten. In de berekeningen is verondersteld dat de helft van de houders van tijdelijke erfpachtrechten bij einde looptijd overgaan tot koop van de blote eigendom, de andere helft kiest bij einde looptijd voor een heruitgifte van zijn erfpachtrecht. In de praktijk zal het beeld gemengd zijn: in sommige gevallen zal eerder heruitgifte plaatsvinden. Ook zullen er erfpachters zijn die al vóór het aflopen van de tijdelijke erfpacht overgaan tot omzetting in eigendom.

Artikel 7.2 Samenvatting voorgestelde methodiek

In hoofdstuk zes staat het voorgestelde nieuwe beleid beschreven. De in hoofdstuk zeven beschreven berekeningen gaan uit van dit nieuwe beleid. In het kort komt het hierop neer:

• Erfpachtcanon baseren op 4,5% van de getaxeerde grondwaarde

• Depreciatie: 1% per verstreken jaar na eerste uitgifte, met een maximum van 40%.

• De canon jaarlijks indexeren (in berekeningen is 2,0% aangenomen als index)

• Specifieke uitgangspunten bij de berekening staan beschreven in paragraaf 7.3. Ter toelichting is in bijlage I een rekenvoorbeeld opgenomen waar de kosten voor omzetting van voor eind 2011 en van na eind 2011 worden vergeleken met die uit het voorgestelde beleid.

Artikel 7.3 Gehanteerde uitgangspunten bij berekeningen

Het doen van voorspellingen vereist vaak het doen van aannames. Dit is niet anders bij het doorrekenen van de portefeuille erfpacht. Hieronder een opsomming van de stappen die zijn genomen en de aannames die zijn gedaan om te komen tot de uitkomsten uit paragraaf 7.4.

• Uitgangspunt is het bronbestand dat de afdeling Vastgoed heeft samengesteld in combinatie met de afdeling Belastingen. Dit bestand bevat alle rechten in Vlaardingen met een WOZ-waarde en een objectcode. Totaal aantal rechten: 13.568.

• De berekende grondwaarde is gebaseerd op de WOZ-waarde en een aanname voor grondquote (afhankelijk van objectcode);

• Bij een afgekochte canon vindt er bij tussentijdse omzetting naar eigendom een verrekening plaats van de nog resterende periode.

• Voor corporatiewoningen: alle rechten hebben een vaste grondwaarde gekregen in plaats van een waarde op basis van grondquote en WOZ. Zo vindt het systeem aansluiting bij de landelijke manier van het beprijzen van gronden. Een corporatie is niet in staat (gemiddeld) meer te betalen voor grond onder haar woningen dan de hieronder aangenomen bedragen:

o Vaste grondwaarde grondgebonden woningen: € 15.000,-

o Vaste grondwaarde appartementen: € 10.000,-

• Voor corporatiewoningen in Babberspolder en Holy Zuid: geen opbrengsten voor omzetting in eigendom ingerekend, maar wel de boekwaarde afgeschreven op moment van omzetting, omdat het uitgangspunt nu is dat deze rechten binnen de gebiedsafspraken vallen.

o Hierover is nog specifiekere informatie nodig om zo die rechten die in de gebiedsovereenkomsten zitten geen opbrengst mee te geven en de rechten die wel in de gebieden vallen, maar niet in de overeenkomsten worden meegenomen, wel een opbrengst bij omzetting mee te geven.

• Om een omzettingsbedrag te kunnen berekenen, hebben alle rechten een einddatum gekregen, ook de eeuwigdurende rechten;

• In het nieuwe beleid heeft de erfpachter de keuze tussen omzetting in eigendom en heruitgifte van het erfpachtrecht. Uitgangspunt bij de berekeningen is dat de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht deze op einddatum omzetten in eigendom en dat de andere helft kiest voor heruitgifte van het erfpachtrecht.

o Deze verhouding is een aanname. Als in de toekomst blijkt dat het meer dan de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht kiest voor omzetting in eigendom in plaats van heruitgifte betekent dit hogere incidentele inkomsten uit omzettingen en vanaf het moment van omzetting lagere structurele inkomsten (geen canoninkomsten meer uit deze rechten). Als blijkt dat meer dan de helft van de erfpachters met een tijdelijk recht in de toekomst kiest voor heruitgifte in plaats van omzetting in eigendom betekent dit hogere structurele inkomsten (uit canoninkomsten) en lagere incidentele inkomsten (uit omzettingen).

• Bij omzetting van eeuwigdurende rechten het ‘Haagse systeem’ gehanteerd: na afkoop canon slechts een koopsom eigendom á 2,5% van de contante waarde van de grondwaarde (incl. depreciatie);

Artikel 7.4 Voornaamste uitkomsten

Incidentele inkomsten

Dit zijn de inkomsten uit omzetting in eigendom en de onttrekking uit de voorziening afkoopsommen. Vanaf 2013 wordt uit de voorziening afkoopsommen, conform de huidige meerjarenbegroting, jaarlijks een bedrag van € 1,9 miljoen onttrokken. De onttrekking is een van de opbrengsten in het totale saldo van de portefeuille erfpacht. Daarnaast zijn er vanaf 2017 inkomsten uit omzettingen in eigendom van erfpachtrechten. Vanaf 2025 nemen deze inkomsten serieuze vormen aan, met in 2025 een uitschieter van meer dan € 10 miljoen (bijna allemaal Holy 1973). Dit is gebaseerd op het voorgestelde beleid rond omzetting in eigendom (contant maken tegen 4,5%). Wanneer erfpachters kiezen voor de optie omzetting in nieuwe erfpacht, zijn de incidentele inkomsten lager, maar dan komen er hogere structurele inkomsten (canon) voor terug. Inkomsten uit afkoop canonverplichting voor de bestaande rechten zijn niet meegerekend; feitelijk zijn dit geen extra inkomsten, maar is het alleen een vooruitbetaling. Structurele inkomsten

Dit is het saldo van canoninkomsten, beheerkosten en rente over de boekwaarde en de voorziening afkoopsommen. Dit saldo neemt in de loop der jaren af naar gelang de hoeveelheid omzettingen (canoninkomsten, rentekosten over de boekwaarde en beheerkosten) en de resterende voorziening afkoopsommen (rente-inkomsten over de voorziening). In 2013 zijn de structurele inkomsten circa € 4,2 miljoen. Belangrijke factor in dit saldo is het beleid omtrent voorziening afkoopsommen. Jaarlijks saldo incidenteel en structureel

Bij het jaarlijks opnemen van € 1,9 miljoen uit de voorziening afkoopsommen is het erfpachtresultaat de komende jaren vrijwel neutraal. De verwachting is dat dit vanaf 2024 omslaat in een positief saldo. In de komende jaren zijn de rente over de voorziening afkoopsommen en de reguliere onttrekking daaruit nog nodig om een positief saldo te bereiken.

 

Artikel 7.5 Bevindingen

De huidige rekenregels van de gemeente Vlaardingen (zie paragraaf 5.3) in combinatie met de hierboven beschreven uitgangspunten:

• resulteren in verdedigbare uitkomsten voor de corporaties en de erfpachters met eeuwigdurende rechten. De kosten voor omzetting van tijdelijk rechten zijn echter fors en leiden vermoedelijk tot weerstand bij de erfpachters.

• zorgen op lange termijn voor een gunstig financieel perspectief voor de gemeente. Het jaarlijkse saldo (incidenteel en structureel) staat sterk onder druk van de rente van de hoge boekwaarde op de gronden.

• verhogen het huidige canonrendement van nog geen 2% (totale canon ten opzichte van totale boekwaarde).

 

Artikel 7.6 Resultaten van 2013 tot en met 2072

De in deze paragraaf beschreven incidentele inkomsten zijn gebaseerd op de veronderstelling dat alle rechten bij einddatum worden omgezet in eigendom. Dit omdat er voor het uitvoeren van berekeningen de in paragraaf 7.3 genoemde aannames zijn gedaan. In realiteit gaat dat anders:

• Wanneer de mogelijkheid wordt geboden om bij einddatum een nieuwe erfpacht te verkrijgen, zijn er minder incidentele inkomsten, omdat slechts een deel van de erfpachters zal overgaan tot omzetting in eigendom;

• Sommige erfpachters zullen al vóór de einddatum overgaan tot omzetting in eigendom, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning. De incidentele inkomsten van deze erfpachtrechten zullen daardoor eerder vallen.

• In onderstaande grafieken is de aanname gedaan dat de helft van de erfpachters kiest voor omzetting in eigendom, en de helft voor een nieuwe erfpacht. De onderstaande grafieken geven over de periode 2013 tot en met 2072 per vijf jaar de volgende data weer:

• De vijfjaarlijkse incidentele inkomsten uit de omzetting in eigendom en onttrekking uit de voorziening afkoopsommen;

• Het verloop van de vijfjaarlijkse inkomsten uit canons;

• Het verloop van het saldo van de structurele en incidentele kosten en baten;

i226463ifcefedee-8906-4c8d-a46c-a9594216a4f5.png
i226464id84be89a-0ccd-4425-8bab-369d98099704.png
i226465ieebe3e80-0546-417c-8f7c-8ab219b72625.png

Hoofdstuk 8 Regelingen voor corporaties en ontwikkelaars

Artikel 8.1 Inleiding, leeswijzer en conclusies

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de afspraken rondom gebiedsontwikkeling zoals die met de woningcorporaties zijn gemaakt voor Babberspolder-Oost. Ook wordt aandacht besteed aan de recente toepassing van erfpacht bij de gebiedsontwikkeling Park Hoog Lede. Conclusies

Gebiedsafspraken met corporaties of private projectontwikkelaars is altijd maatwerk. In iedere situatie moet een aparte afweging gemaakt worden hoe de samenwerking wordt ingericht en welke berekeningswijze gehanteerd wordt voor het bepalen van de waarde van de bezittingen en (erfpacht) contracten. Voor situaties waarin een gebiedsafspraak moet komen, zoals bijvoorbeeld de Westwijk, kan dus niet vooraf worden gesteld dat een eerder gehanteerde berekeningswijze ook voor deze ontwikkeling een marktconforme, en voor zowel de gemeente als voor de samenwerkingspartner, redelijke uitkomst geeft.

Artikel 8.2 Gemaakte afspraken in Babberspolder-Oost

In de gebiedsontwikkeling van Babberspolder-Oost heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met woningcorporatie Waterweg Wonen. De afspraken in deze overeenkomst zijn als volgt: Woningcorporatie Waterweg Wonen brengt in dit gebied (de erfpachtrechten van) haar bestaande bezit in bij de gemeente tegen betaling door de gemeente van de sloopkosten van de bestaande woningen. Hierdoor wordt de gemeente even volledig eigenaar van alle grond in het desbetreffende deelplan (de gemeente had het openbare gebied al in eigendom). Vervolgens maakt de gemeente (verder) bouwrijp en verkoopt de gemeente de grond voor de nieuw te bouwen woningen aan Waterweg Wonen. De koopprijs die Waterweg Wonen betaalt voor de nieuwe bouwkavels is gelijk aan de sloopkosten. Naast de koopprijs van de grond betaalt Waterweg een bijdrage in de aanlegkosten van het openbare gebied. De koopprijs en de bijdrage aan het openbaar gebied vormen samen de tegenprestatie van Waterweg Wonen. Deze afspraak betekent dat Waterweg Wonen risico loopt over de grondexploitatie en de vastgoedontwikkeling. Maatschappelijke voorzieningen zijn buiten de overeenkomst gehouden.

 

Artikel 8.3 Gemaakte afspraken bij Park Hoog Lede

Op de oude ziekenhuislocatie langs de A20 ontwikkelen LSI Project Investments en AM in het consortium Park Hoog Lede B.V. een woninglocatie. Omdat deze combinatie te kampen heeft met financieringsproblemen is voor dit project door de gemeente en partijen een constructie bedacht waarin de gemeente een deel van dit probleem wegneemt. De regeling is als volgt: De gemeente koopt de gronden van ontwikkelcombinatie Park Hoog Lede B.V. De gemeente geeft vervolgens deze gronden uit in erfpacht aan Park Hoog Lede B.V. Zij betalen hier een jaarlijkse erfpacht voor. Vervolgens wordt per deellocatie op start bouw de grond in eigendom afgenomen van de gemeente. Deze afspraak betekent dat Park Hoog Lede B.V. een rentevergoeding betaalt voor die delen die zij nog niet in ontwikkeling (kunnen) nemen. Het voordeel ten opzichte van een financiering voor de grond bij de bank is een voordelig rentetarief en minder hoge eisen wat betreft eigen vermogen.

 

Artikel 8.4 Toekomstige afspraken bij gebiedsontwikkeling

Afspraken bij gebiedsontwikkelingen zijn per definitie maatwerk. Het contract en de daar onderliggende afspraken over samenwerking en de financiële gevolgen van de gebiedsontwikkeling moeten per geval afgewogen worden. In deze afweging zijn onder andere de volgen de aspecten zeer relevant:

• Met welke partij sluit de gemeente een overeenkomst? Is dit een corporatie of een private ontwikkelaar?

• Welk bezit heeft de partij in het gebied? Wat is hiervan de waarde? Als het erfpachtcontracten betreft: onder welke voorwaarden zijn deze tot stand gekomen en welke regels gelden er nu over afkoop canons en omzetting in eigendom?

• Hoe wordt het bezit in het gebied? Is er sprake van heruitgifte in erfpacht of wordt de samenwerkende partij eigenaar van de gronden?

• In welke mate is er sprake van ontwikkeling van openbaar gebied? Komen er maatschappelijke functies in het gebied en zo ja, wie wordt hier dan eigenaar van?

• Hoe capabel en financieel krachtig is de samenwerkingspartner? Dit heeft onder andere invloed op waar de risico’s in het project gelegd (kunnen) worden.

• De fiscaliteit rond de grond- en vastgoedrouting. In welke staat gaat het onroerende goed over van eigenaar? Bij het sluiten van een gebiedsovereenkomst is het zeer relevant rekening te houden met de boekwaarde van de erfpachtgronden. Als de gronden over gaan in eigendom moet de boekwaarde van deze gronden worden afgeboekt. Het is aan de gemeente om ook deze afboeking mee te nemen in de overwegingen bij het sluiten van de overeenkomst.

Ondertekening

Aldus besloten in de vergadering.