Rijksoverheid

Regelingenpocket Vlaardingen

Titel regeling
Nota Grondbeleid
Uitgever
Vlaardingen

Tekst van de regeling

Intitulé

Nota Grondbeleid

De mogelijkheden waarmee de gemeente haar grondbeleid uitvoert zijn de afgelopen jaren met de nieuwe wet Wro, de GREX-wet en nieuwe Europese regelgeving sterk veranderd. Daarom is het beleid, zoals verwoord in de Nota Grondbeleid Vlaardingen 2005, vernieuwd.

Hoofdstuk 1 Inleiding

Paragraaf 1.1 Aanleiding

De mogelijkheden waarmee de gemeente haar grondbeleid uitvoert zijn de afgelopen jaren met de nieuwe wet Wro, de GREX-wet en nieuwe Europese regelgeving sterk veranderd. Daarom is het beleid, zoals verwoord in de Nota Grondbeleid Vlaardingen 2005, vernieuwd. De uitvoering van het Actieplan Wonen, de Vitalisering van de Binnenstad en herstructurering van de bedrijventerreinen vraagt een afgestemde inzet van:

- RO plannen, in het bijzonder de bestemmingsplannen;

- Grondexploitaties;

- Aan- en verkoop van gronden;

- Samenwerking(afspraken) met uitvoerende partijen; De Nota Grondbeleid geeft de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie uitvoering geeft aan bovengenoemde plannen.

Paragraaf 1.2 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader geschetst waarmee de gemeente bij het opstellen en uitvoeren van het grondbeleid te maken heeft. In hoofdstuk 3 wordt de wet- en regelgeving beschreven die van belang is. Hoofdstuk 4 besteed aandacht aan de keuzes in het grondbeleid; oftewel een actief of faciliterend grondbeleid. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe grondexploitaties worden opgezet. Hoofdstuk 6 beschrijft de grondverkoop en de grondprijsbepaling. Hoofdstuk 7 gaat over de samenwerkingsvormen (in relatie tot de planfasen). Hoofdstuk 8 gaat in op de informatievoorziening over de uitvoering van beleid en de relatie met de planning en control cyclus van de gemeente. Tenslotte wordt, in hoofdstuk 9, de rollen die het college van B&W en de gemeenteraad spelen bij het grondbeleid beschreven.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleid

Sturing op de verdeling van de beschikbare ruimte in Nederland gebeurt door ruimtelijke plannen op diverse niveaus: Rijk, Provincie, regio, gemeenten enzovoorts. Elke bestuurslaag heeft invloed op de ruimtelijke ordening en stelt plannen op. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro), op 1 juli 2008 van kracht geworden, geeft aan hoe deze ruimtelijke plannen tot stand komen. De Nota Ruimte die is vastgesteld door de Tweede Kamer in 2005, is een visie van het Rijk op ruimtelijke ontwikkelingen, ruimtegebruik en de daarbij behorende eigentijdse besturingsfilosofie met als uitgangspunt: decentraal als het kan en centraal alleen als het moet. Het hoofddoel van de Nota Ruimte en daarmee van het nationaal ruimtelijk beleid is: “ruimte te scheppen voor de verschillende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat”. De belangrijkste punten uit de Nota Ruimte voor het grondbeleid zijn; een accentverschuiving van ontwikkelingsactiviteiten van uitleggebied naar bestaand stedelijk gebied (transformatieopgave), het stimuleren van ontwikkelingen in plaats van het opwerpen van beperkingen, meer nadruk op ontwikkelingsplanologie en minder op toelatingsplanologie. De Rijksnota grondbeleid noemt een drietal hoofddoelstellingen van het grondbeleid: - Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik;

- Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt;

- Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid;

Om deze doelstellingen te bereiken is onder andere het kostenverhaal veranderd. De Wro geeft gemeenten bij de inrichting van haar gemeente een belangrijke taak. Het gemeentebestuur kijkt vooruit en ontwikkelt een visie op de ruimtelijke ordening binnen haar grondgebied over een periode van tien jaar. Het plan dat de toekomstige ontwikkeling op hoofdlijnen in kaart brengt, is de structuurvisie. Een gemeente geeft bestemmingen aan de gronden middels bestemmingsplannen: deze zijn verplicht voor het gehele grondgebied van de gemeente. Een bestemmingsplan bestaat uit een digitale kaart en regels (voorschriften). Het benoemt welke functies waar zijn toegestaan en wat de bouwmogelijkheden zijn. Het bestemmingsplan moet passen binnen de gemeentelijke structuurvisies. Een bestemmingsplan is 10 jaar geldig. Als laatste mag het provinciaal instrumentarium niet onvermeld blijven: de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda Structuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten op 2 juli 2010. Met de Structuurvisie richt de provincie zich op versterking van de economische concurrentiepositie, duurzaamheid en een klimaatbestendige provincie. Ook heeft de provincie in de Structuurvisie extra aandacht voor drie bovenregionale opgaven: - Concentreren van de verstedelijking langs het Zuidvleugelnet in en rond de steden in het stedelijk netwerk (Zuidvleugelnet als stedelijk netwerk);

- Verbinding van steden met het landelijk gebied verbeteren, zodat mensen die in de stad wonen meer ruimte krijgen om te recreëren in het groen (Zuidvleugel Groenstructuur);

- Sturen op ruimtelijke kwaliteit in het landelijke gebied. Dit zal leiden tot het opstellen van gebiedsprofielen voor het landelijk gebied. Zo werkt de provincie samen met haar partners aan een vitaal Zuid-Holland waar goed wonen, werken en recreëren voor iedereen binnen handbereik is. De Provinciale Structuurvisie (2020), Visie op Zuid-Holland bouwt voort op de eerder in het RR2020 (Ruimtelijk plan regio Rotterdam 2020) gemaakte afspraken. Voor de regio Rotterdam zet de provincie in op binnenstedelijke herstructurering en het beschermen en ontwikkelen van waardevolle landschappen zoals Midden Delfland, Bentwoud/Rottemeren en IJsselmonde. Hierbij hoort ook een goede bereikbaarheid met hoogwaardig openbaar vervoer. Nieuwe verstedelijking wordt tot 2020 zoveel mogelijk geconcentreerd in het stedelijk gebied. Voor de Rotterdamse regio gaat het in de komende 10 jaar om een programma van 65.000 woningen, waarbij ernaar gestreefd wordt om 80% van de nieuwbouw te bouwen in bestaand stedelijk gebied. Deze keuze is nodig om de steden te versterken, het openbaar vervoer te stimuleren, de voorzieningen overeind te houden en het landschap rondom de steden en dorpen groen te houden, zodat je hier prettig kunt wandelen en fietsen. Bij het opstellen van het gemeentelijk ruimtelijk beleid dient de gemeente eveneens rekening te houden met deze onderwerpen.

Paragraaf 2.1 Gemeentelijk beleid

De gemeente Vlaardingen heeft drie belangrijke nota’s op grond waarvan het gemeentelijk ruimtelijke beleid vorm krijgt in bestemmingsplannen: - Stadsvisie / Ruimtelijke structuurschets Vlaardingen 2020

- Structuurplan Rivierzone

- Actieplan Wonen, de Vlaardingse woonvisie 2008-2030, met haar gebiedsgerichte uitwerking. Het college van Burgemeesters en Wethouders voor de collegeperiode 2010-2014 beschrijft haar inzet in het coalitieakkoord en het Strategisch collegeplan. De ambities uit het Actieplan Wonen en de structuurschets voor de Rivierzone in het kort: - kwaliteitsslag maken in woningen en bedrijfsterreinen

- vraag en aanbod afstemmen, doorstroming bevorderen en woongenot vergroten

- verbeteren positie huidige bewoners / bedrijven

- meer evenwichtige bevolkingsopbouw

- sloop 6.800 woningen

- nieuwbouw 8.450 woningen

- renovatie van 5.900 woningen. Om Vlaardingen aantrekkelijk te maken én te houden zijn de gemeente en de corporaties “Waterweg Wonen” en “Woningstichting Samenwerking Vlaardingen” gezamenlijk het Actieplan Wonen gestart. In 2010 zijn er naast een integrale stedelijke visie, “Buitenstad Vlaardingen”, vijf gebiedsvisies, voor Rivierzone, Centrum, Holy, West en Vlaardinger Ambacht vastgesteld. Voor het realiseren van het Actieplan Wonen is een grootschalige herstructurering gewenst waarbij verouderde wijken buiten het centrum geleidelijk worden omgevormd in wijken met meer eengezinswoningen. Diverse flats worden daar gesloopt en nieuwe woningen worden gebouwd in lagere dichtheden van 30 woningen per hectare, omringt door meer groen. Deze 'groenstedelijke woonmilieus' zullen in de toekomst bestaan uit 90% eengezinswoningen en 10% appartementen.

In de 'centrumstedelijke woonmilieus' (Centrum, VOP en Oostwijk), is 50% eengezinswoningen en 50% appartementen het uitgangspunt. Daarnaast zullen ook nieuwe locaties als het ziekenhuisterrein, de Marathonwegzone en de Rivierzone worden ontwikkeld. Gedurende de hele planperiode 2008 – 2030 is het uitgangspunt gemiddeld 370 woningen per jaar te realiseren. De woningbouwplanning is onderhevig aan diverse invloeden, zoals planfasering, marktontwikkelingen en onderlinge concurrentie van projecten. Om op deze invloeden te kunnen anticiperen is een continue sturing noodzakelijk. Met de woningbouwcorporaties heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt over de woningbouwproductie, inclusief de maatschappelijke investeringen. De woningbouwcorporaties zijn met name actief in de herstructureringsgebieden, dit zijn: Westwijk, Holy-Zuid-Oost (inclusief de Hoofdstedenbuurt en de Koninginnelaan) delen van het Centrum (inclusief Oostwijk, VOP), Babberspolder-Oost en een gedeelte van Ambacht. Ook met ontwikkelaars maakt de gemeente afspraken over de te realiseren woningbouwproductie. De woningbouwplanning is zowel stedelijk als per gebied ingedeeld en geeft per jaar het aantal te bouwen eengezinswoningen en appartementen aan, het aantal koop en huur, aantal bereikbaar, middelduur, duur en topduur en het aantal te slopen eengezinswoningen en appartementen.

Paragraaf 2.2 Bestemmingsplannen

Een bestemmingsplan is de vertaling van het beleidsvoornemen naar regelgeving en voorwaarden. Een bestemmingsplan kent een tijdspanne van 10 jaar en moet daarbinnen geactualiseerd worden. Er vindt een inhaalslag plaats met betrekking tot actualisatie van de bestemmingsplannen. Vanaf 1 juli 2013 dienen alle bestemmingsplannen jonger dan 10 jaar en digitaal beschikbaar te zijn. In 2007 golden meer dan 60 bestemmingsplannen in Vlaardingen, op 1 juli 2013 wil de gemeente niet meer dan ongeveer 20 bestemmingsplannen, qua begrenzing van de gebieden wordt gewerkt aan de volgende verdeling:

i41736i9180eed2-79bd-4f27-836e-c8366e44b1f6.jpg

 

Paragraaf 2.3 Projecten

Bestemmingsplannen vormen het ruimtelijke kader voor de projecten. Bestemmingsplannen maken projecten mogelijk, maar niet meer dan dat. Middels projecten en actief of faciliterend grondbeleid wordt de uitvoering van ruimtelijke ambities gestimuleerd. Het daadwerkelijk bouwen wordt gedaan door ontwikkelaars, corporaties en particulieren. Een project komt gefaseerd tot uitvoering. Alhoewel elk project anders is, geldt voor de meeste projecten dat de volgende besluiten genomen worden in vijf kenmerkende fasen van een bouwproject: - De initiatieffase: de ruimtelijke mogelijkheden worden verkend;

- De definitiefase: verschillende alternatieven worden beoordeeld, de (financiële) haalbaarheid van het project wordt onderzocht en tenslotte wordt het programma van het project vastgesteld. In deze fase wordt bijvoorkeur gestart met (de aanpassing van) het RO kader (bestemmingsplan) en wordt de grondexploitatie gestart;

- De ontwerpfase: er wordt via een voorlopig ontwerp een definitief ontwerp van zowel het gebouw als de buitenruimte gemaakt. Bij het vaststellen van het ontwerp wordt zogewenst een realisatieovereenkomst gesloten;

- De realisatiefase: de vergunning wordt verleend en aansluitend vindt de uitvoering plaats;

- De exploitatiefase/beheersfase: het project wordt weer onderdeel van het gebied waarin het is gerealiseerd en de zorg voor de openbare ruimte wordt uitgevoerd conform reguliere beheersplannen. Vanuit het Actieplan Wonen zijn de volgende locaties benoemd voor projecten:

i41737i957a327f-4e46-4772-aad7-3dce41b021ce.jpg

Hoofdstuk 3 Wet- en regelgeving

De voor het grondbeleid belangrijkste wet- en regelgeving is vastgelegd in een drietal nationale wetten: de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) met de eraan gekoppelde Grondexploitatiewet, de Wet Voorkeursrecht Gemeente (Wvg) en de Onteigeningswet. Algemene Europese afspraken over het handelen van overheden (zoals transparant, voor ieder gelijk, zonder bevoordeling en in concurrentie) hebben onder meer consequenties voor het sluiten van overeenkomsten, voor de keuze voor een contractpartij en voor de overeen te komen (financiële) vergoeding. Hoewel de wet- en regelgeving ten aanzien van de realisatie van ruimtelijke plannen sterk in beweging is en zal blijven, is het belang voor het grondbeleid dermate groot en de samenhang dermate belangrijk dat dit hoofdstuk ingaat op huidige inzichten in de consequenties van de belangrijkste wetten en regels van toepassing op het gemeentelijk grondbeleid.

Paragraaf 3.1 Nationale regelgeving

In het kader van de landelijke regelgeving zijn de Wro (2008) en daaraan gekoppeld de Grondexploitatiewet het belangrijkst. De mogelijkheden voor gemeenten om positie te verkrijgen bij strategische verwervingen is geregeld in de Wvg en de Onteigeningswet.

Artikel 3.1.1 Wet ruimtelijke ordening

Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening van kracht. De Wro kent een afdeling Grondexploitatie. Vanuit de Wro volgt de verplichting dat in de toelichting op het bestemmingsplan een inzicht over de uitvoerbaarheid van het plan moet zijn opgenomen. Zelfs als voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden aan het bestemmingsplan, ontslaat dat haar niet van de verplichting om zelf een onderzoek in te stellen naar de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Kostenverhaal

Om de kosten die gemaakt worden voor de ontwikkeling van een gebied dan wel ten gunste komen voor de gebruikers c.q. ontwikkelaars van dat gebied te verhalen zijn er enkele mogelijkheden. In zijn algemeenheid kunnen de kosten in drie onderdelen worden verdeeld. Er worden kosten gemaakt om de betreffende bestemming te kunnen realiseren, zoals het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Andere te maken kosten zijn kosten van werken die buiten het plangebied vallen maar wel ten bate van het plan komen, zoals kosten infrastructuur die gerealiseerd gaan worden voor een goede ontsluiting van het gebied. Daarnaast worden er kosten gemaakt om de plannen op stellen, de zgn. plankosten. Deze kosten kunnen ook onderdeel zijn van de twee eerder genoemde kostensoorten. De gemeente dient een besluit te nemen om al dan niet een exploitatieplan* vast te stellen. De gemeenteraad (dan wel het college bij delegatie) is verplicht een exploitatieplan vast te stellen wanneer binnen het plangebied bepaalde bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Welke bouwplannen dit zijn staat genoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening, waarbij de volgende rode draad is te herkennen (niet limitatief): de bouw van één of meer woningen en de bouw van tenminste 1.000 m2 (bedrijfs)gebouwen. Het gaat om bouwplannen die hier onder kunnen worden gerangschikt, waarbij kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen aan de orde kunnen zijn. Er is een belangrijke nuancering: wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van locatie-eisen anderszins geregeld is, is er geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. De gewenste rechtsgevolgen worden dan immers al langs een andere weg bewerkstelligd. Het exploitatieplan (dan wel het besluit tot het niet vaststellen daarvan) wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld. Dit alles geldt ook voor projectbesluiten waarmee die bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat een voorziene ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Dat betekent dat de geraamde opbrengsten zoals die in de exploitatieopzet van een exploitatieplan inzichtelijk moeten zijn gemaakt, hoger moeten zijn dan de geraamde kosten. Mocht het toch zo zijn dat de exploitatie een negatief saldo vertoont, dan moet de gemeente voor dekking van het tekort zorg dragen of een ander plan vaststellen dat geen exploitatietekort vertoont. De Wro stelt buiten twijfel dat de gemeente via het exploitatieplan en de bouwvergunning de kosten slechts mag verhalen tot het bedrag van de opbrengsten zoals die in het exploitatieplan zijn weergegeven. Zo wordt voorkomen dat een eventueel tekort op de grondexploitatie op de burger wordt verhaald. Tevens wordt gewaarborgd dat via de grondexploitatie geen baatafroming plaatsvindt. Dit is het publieke spoor. In de visie van de wetgever zal het kostenverhaal via privaatrechtelijke weg de meest voorkomende zijn. Het publieke spoor is bedoeld als stok achter de deur voor het geval men er in het privaatrechtelijke spoor niet uit komt. De gemeente is vrij om met grondeigenaren te contracteren over het verhaal van grondexploitatiekosten, vóór het opstellen van een exploitatieplan (anterieur), maar ook nádat een exploitatieplan is vastgesteld (posterieur). Het verschil zit in het type kosten waarover kan worden gecontracteerd. Exploitatieplan

In het exploitatieplan kan de gemeente de wijze van kostenverhaal en de precieze uit te voeren werken publiekrechtelijk vastleggen. Als éénmaal een bestemmingsplan is vastgesteld, kan daarna niet meer voor datzelfde bestemmingsplan alsnog een exploitatieplan worden vastgesteld. De mogelijkheid tot kostenverhaal wordt – ook als er de komende tien jaar wel bouwplannen zouden worden gerealiseerd – in beginsel voor een langere termijn uitgesloten. Overigens geldt uiteraard ook nu al dat de gronden in het bestemmingsplangebied zonder noodzaak tot betaling van een exploitatiebijdrage in ontwikkeling kunnen worden genomen. Als wordt voorzien dat in de toekomst voor andere gebieden wel een exploitatieplan zal worden vastgesteld c.q. de kosten in de gemeentelijke grondexploitatie worden verdisconteerd, dan moet er rekening mee worden gehouden dat in bepaalde gevallen een bedrijf/ontwikkelaar ervoor zal kunnen kiezen om andere gronden in ontwikkeling te nemen in plaats van gronden met een exploitatieplan, omdat die gronden financieel aantrekkelijker zijn door het ontbreken van een verplichting om bij te dragen in de kosten.

Voor bestemmingsplannen met een conserverend karakter is nauwelijks of geen kostenverhaal mogelijk door middel van een exploitatieplan. Er zullen dus andere middelen ter dekking van de investeringen gevonden moeten worden. Andere mogelijkheden voor kostenverhaal

Een andere mogelijkheid om de kosten te verhalen is het toepassen van baatbelasting. Deze mogelijkheid is geregeld in de Gemeentewet. Hierin staat dat gemeenten baatbelasting kunnen heffen om de kosten die zij maken voor het realiseren van voorzieningen op grond van redelijkheid en billijkheid te verhalen op de onroerende zaken (= zakelijk gerechtigden/eigenaren) die daarbij baat (= voordeel) hebben. Het is een gefiscaliseerde vorm van kostenverhaal met vele vormeisen omgeven, vooral gericht op het verhaal van fysieke kosten. Zo kunnen met de baatbelasting niet verhaald worden: de kosten van bovenwijkse voorzieningen, de kosten van het opstellen van het bestemmingsplan (als dat er nog niet is), planschadevergoedingen ex artikel 49 WRO, vereveningsbijdragen en fondsbijdragen. Tot slot is er nog de mogelijkheid de kosten indirect te verhalen via de onroerende-zaak belasting (OZB). De gelden zullen echter niet geoormerkt kunnen worden aan de te treffen voorzieningen.   * Het exploitatieplan bevat, aldus artikel 6.13 van de nieuwe Wro, ten minste de volgende onderdelen: een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet. Daarnaast is er een aantal facultatieve onderdelen: eventueel kunnen ook een verkavelingskaart, eisen aan de uit te voeren werken, specifieke woningbouwcategorieen of andere regels voor de uitvoering en regels voor de fasering worden opgesteld.

Artikel 3.1.2 Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is bedoeld om overheden een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt. Hierdoor wordt de regierol van gemeenten, provincies of het rijk bij de uitvoering van ruimtelijk beleid versterkt, de inzichtelijkheid van de grondmarkt vergroot en kan prijsopdrijving door speculatie worden voorkomen. Een voorkeursrecht is een grondbeleidinstrument voor de verwerving van gronden en opstallen door de overheid. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente, de provincie of het rijk in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verkrijgen van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Alle gemeenten, provincies en het rijk kunnen een voorkeursrecht vestigen op gronden waaraan in een nieuw bestemmingsplan, inpassingplan, projectbesluit of nieuwe structuurvisie een niet-agrarische bestemming is gegeven en waarvan het gebruik van de grond afwijkt van die (voorgenomen) bestemming. Dit is bijvoorbeeld het geval als op een weiland of op landbouwgrond een nieuwe woonwijk of een bedrijventerrein gaat worden gebouwd. Ook gronden die in een structuurvisie zijn aangewezen als moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) komen in aanmerking voor de vestiging van een voorkeursrecht, ongeacht of het gebruik van die gronden afwijkt van het plan. Het voorkeursrecht is een passief recht. De eigenaar van de grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd is niet verplicht de grond te verkopen. Áls de eigenaar de grond echter wil verkopen, dan moet de grond eerst aan de gemeente, de provincie of het rijk (afhankelijk van wie het voorkeursrecht heeft gevestigd) worden aangeboden. Zolang de eigenaar geen plannen heeft tot verkoop, kan de desbetreffende overheid de grond niet via het voorkeursrecht verwerven. De eigenaar blijft dan ook bevoegd om zelf tot realisatie van de (voorgenomen) bestemming over te gaan.

Artikel 3.1.3 Onteigeningswet

Onteigening wordt vaak gezien als het ‘ultimum remedium’, het laatste redmiddel. Het is de meest ver gaande inbreuk op het eigendomsrecht van een particulier of een bedrijf en wordt in de meeste gemeenten terughoudend toegepast. In Vlaardingen dateert de laatste onteigening van eind jaren ‘70/begin jaren ’80. Sindsdien wordt in enkele gevallen wel gedreigd met onteigening, maar wordt toch getracht er in der minne met de betreffende partijen uit te komen. Soms kan de gemeente eigendom verkrijgen door koop, soms lukt dat niet. Als de eigenaar van de grond en de gemeente het niet eens worden, kan de gemeente een onteigeningsprocedure inzetten. In de grote gemeenten, die hele wijken willen herontwikkelen, wordt onteigening vaak als probaat middel voor dergelijke grootscheepse verwervingstrajecten ingezet. Ook voor onteigening geldt het bezwaar, dat de administratieve en de gerechtelijke procedure veel tijd vergen en dat de formaliteiten zeer zwaar wegen. Realiseert de eigenaar de (voorgenomen) bestemming niet, dan kan de overheid er voor kiezen de onroerende zaken via de onteigeningswet te verwerven. Onteigening kan alleen plaatsvinden wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar gediend is. De overheid moet aantonen dat de onteigening het algemeen belang dient en de voormalige eigenaar moet een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie. De overheid moet op zijn minst een bestemmingsplan voor het beoogde gebied of een concreet bouwplan klaar hebben. De gemeente (of andere overheid) zal eerst proberen tot een oplossing te komen in de vorm van een schadevergoeding voor de grond en de kosten. Lukt dat niet, dan start de gemeente de onteigeningsprocedure. Die bestaat uit een administratieve procedure en een gerechtelijke procedure. Gedurende de administratieve procedure stelt de gemeente het onteigeningsplan officieel vast. Zolang het plan ter inzage ligt, kunnen bezwaren bij de gemeenteraad kenbaar worden gemaakt. Is de gemeenteraad akkoord, dan moet het plan nog door de Kroon worden goedgekeurd. Dan volgt de gerechtelijke procedure bij de rechtbank. Als de rechter op verzoek van de gemeente een onteigeningsvonnis uitspreekt, wordt onteigend. De rechter stelt ook de vergoeding vast die de gemeente moet betalen. Er is geen hoger beroep mogelijk tegen de uitspraak van de rechtbank, noch bij het gerechtshof noch bij de Hoge Raad. Men kan echter wel in cassatie bij de Hoge Raad (artikel 52 Onteigeningswet). Bij cassatie kan men echter alleen bezwaren aanvoeren tegen de manier waarop de rechtbank het recht uitlegt en niet tegen zijn oordeel over de feiten. Cassatie is derhalve beperkter dan hoger beroep.

Paragraaf 3.2 Europese regelgeving

In het kader van Europa is regelgeving en jurisprudentie van belang op de volgende twee gebieden: - de publicatie- & aanbestedingsplicht voor werken, leveringen en diensten en

- staatssteun bij vastgoed- en grondtransacties.

Het grondbeleid heeft met deze gebieden te maken doordat (een reeks van) afspraken nodig zijn om een ruimtelijk project te realiseren en de gemeente dikwijls op enig moment een vastgoed- of grondtransactie verricht. Publicatie- en aanbestedingsplicht

Door de Europese Unie zijn richtlijnen vastgesteld waarin voorschriften zijn opgenomen voor het door aanbestedende diensten verstrekken van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten en werken. De gemeente wordt als een aanbestedende dienst beschouwd. De lidstaten zijn verplicht de in deze richtlijnen neergelegde regels op te nemen in nationale wet en regelgeving. Dit is in Nederland gebeurd in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Dit (tijdelijke) besluit zal te zijner tijd worden vervangen door de Aanbestedingswet. Zowel de Europese richtlijnen als het Bao kennen drempelwaarden voor overheidsopdrachten, te zien in het overzicht hierboven. Ligt de waarde van een levering, dienst of werk boven die drempelwaarde dan zijn de daarin opgenomen regels voor aanbesteding van toepassing. Indien de waarde van een overheidsopdracht onder de drempelwaarde ligt, is de betreffende richtlijn en het Bao derhalve niet van toepassing. Uit de jurisprudentie is echter duidelijk geworden dat dit niet betekent dat er in het geheel geen regels zouden gelden voor de verstrekking van overheidsopdrachten. Als criterium geldt de vraag of ondernemingen uit andere lidstaten mogelijk geïnteresseerd zijn in de verkrijging van een overheidsopdracht. In voorkomende gevallen grijpt de rechter vaak terug op het door de gemeente openbaar gemaakte aanbestedingsbeleid. Ook de jurisprudentie met betrekking tot de reikwijdte van het begrip “overheidsopdracht” is aanzienlijk in beweging. Tot enige tijd geleden had de relatie tussen de aanbestedingsrechtelijke aspecten en het grondbeleid in hoofdzaak betrekking op de aanleg van openbare voorzieningen (zoals wegen) en de verstrekking van adviesdiensten. Maar inmiddels is duidelijk dat dit begrip ruimer dient te worden uitgelegd. Dit betekent dat: - De reikwijdte van het begrip overheidsopdracht ook betrekking kan hebben op een relatie tussen een gemeente en een particuliere grondeigenaar, indien de gemeente (vergaande) eisen stelt aan de ontwikkeling;

- Een overheidsopdracht kan ook betrekking hebben op een verkoop van grond door de gemeente, gekoppeld aan een ontwikkelopdracht onder nader vastgestelde eisen;

- De waarde van het werk niet alleen op de grondwaarde ziet, maar betreft ook de te ontwikkelen opstallen, zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen commerciële en niet commerciële functies. De algemene tendens van het standpunt van de Europese Commissie naar aanleiding van het Auroux-arrest (en andere vergelijkbare zaken zoals de gebiedsontwikkeling Vathorst in Amersfoort) is dat door de gemeente een keuze moet worden gemaakt bij gebiedsontwikkeling: of de gemeente besteedt aan conform alle wet- of regelgeving die geldt of de gemeente stelt minder of geen eisen aan private partijen en beperkt zich tot de zuiver publiekrechtelijke taken. In contracten met private partijen kan alleen nog worden verwezen naar publiekrechtelijke randvoorwaarden, zoals het bestemmingsplan. Bovenstaande betekent dat de gemeente bij het aangaan van overeenkomsten met marktpartijen steeds vooraf zal toetsen of sprake is van een aanbestedingsplicht. De drempelwaarden bij aanbestedingsprocedures zijn vastgesteld conform het inkoopbeleid van de gemeente. Staatssteun

De gemeente moet marktconform handelen. Van ongeoorloofde staatssteun is sprake indien door de overheid steun wordt verleend aan een onderneming, waardoor voor die onderneming een economisch voordeel ontstaat dat niet langs normale commerciële weg zou zijn verkregen. Daarbij gelden de criteria dat het voordeel slechts ten goede komt aan bepaalde ondernemingen (selectief) en dat het voorstel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging en mogelijk invloed op de handel tussen de lidstaten heeft. Staatssteun is van invloed op grondbeleid waaronder bij verwerving van gronden, opdrachtverlening voor bouw- en woonrijp maken en bij verkoop van bouwrijpe grond. Dit betekent dat telkens een waardering en/of taxatie nodig is ter onderbouwing van het marktconform handelen.

Hoofdstuk 4 Actief of faciliterend grondbeleid

Hoewel Vlaardingen ambitieus is, is de financiële en organisatorische reikwijdte beperkt. De gemeente moet daarom keuzes maken waar zij actief en ondernemend optreedt bij de ontwikkeling van gronden en waar zij slechts de initiatieven van marktpartijen faciliteert. Het instrument daarvoor is het ruimtelijk beleid. Goed ruimtelijk beleid biedt op publiekrechtelijk niveau het kader om gewenste bestemmingen, en daarbij ontwikkelingen, mogelijk te maken. Bij faciliterend grondbeleid geeft het kader bij voorbaat al richting en ruimte aan marktpartijen. Wanneer de gemeente zelf als (mede)initiator optreedt bij ruimtelijke ontwikkelingen is sprake van actief grondbeleid. De gemeente heeft een bijzonder onvergelijkbare positie binnen de vastgoedmarkt. Transparantie en het nastreven van (vastgoed)doelen die gericht zijn op het verbeteren van de kwaliteit van werken, wonen en leven in Vlaardingen verschillen wezenlijk van de doelstellingen van de overige actoren op de vastgoedmarkt.

Paragraaf 4.1 Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente op enig moment gedurende een project zelf de grond in eigendom. De gemeente handelt als privaatrechtelijke partij (en houdt uiteraard haar publiekrechtelijke rol). De gemeente kan zelf de grondexploitatie voeren en zo het gewenste ruimtegebruik realiseren. Daartoe laat de gemeente werkzaamheden uitvoeren, zoals bouw- en woonrijp maken, om de grond vervolgens uit te geven. Bij verkoop van gronden maakt de gemeente onder meer afspraken over het te realiseren programma, de kwaliteit en het tempo van uitvoering. Enerzijds kan actief grondbeleid een (maximaal) sturingsinstrument zijn ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Anderzijds blijken de aankopen van een gemeente juist daar plaats te vinden waar de markt het uit commerciële overwegingen laat afweten en komt het in de praktijk vaak voor dat (voortijdige) aankopen leiden tot grondposities die of slechts beperkt bijdragen aan het gewenste ruimtelijke doel of jarenlang drukken op de gemeentelijke begroting. Dit omdat ontwikkelingen om welk reden ook, langer op zich laten wachten of door voortschrijdend inzicht gewijzigd zijn. Bij actief grondbeleid geeft ruimtelijk beleid, met name het bestemmingsplan, een titel waarop noodzakelijke verwervingen, bedrijfsbeëindigingen en verplaatsingen zowel minnelijk als formeel in goede banen geleid kunnen worden. Het geeft duidelijkheid aan de partij die ongevraagd geconfronteerd wordt met de gemeente als onderhandelingspartner. Een eigenaar is niet verplicht om de grond aan de gemeente te verkopen of een samenwerking aan te gaan; wanneer een eigenaar betoogt dat hij ook zelf ‘in staat en bereid’ is om het door de gemeente gewenste grondgebruik te realiseren, dan kan de gemeente deze eigenaar niet onteigenen. Deze clausule in de onteigeningswet staat bekend als het ‘zelfrealisatiebeginsel’. Actief grondbeleid is dus niet in alle gevallen te ontplooien.

Paragraaf 4.2 Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid verkrijgt de gemeente de grond niet zelf in eigendom. De gemeente handelt slechts vanuit haar bevoegdheden in haar publieke rol. Hoewel de gemeente bij faciliterend grondbeleid nooit eigenaar wordt van de grond, kan de gemeente toch een niet geringe invloed uitoefenen op de ruimtelijke ontwikkeling binnen haar grondgebied. De gemeente beïnvloedt het handelen van een particuliere grondeigenaar, onder meer door het vastleggen van de ruimtelijke ordening in bestemmingsplannen en door het afsluiten van een anterieure overeenkomst met een particuliere exploitant. In een overeenkomst worden afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt. Daarnaast biedt het ook de mogelijkheid tot het stellen van kwaliteitseisen zoals het aantal sociale woningen of het aantal vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Een voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is wel dat de andere partij daar ook toe bereid is; het instrument is gebaseerd op vrijwilligheid. Wanneer het niet mogelijk is een voor de gemeente bevredigende overeenkomst te sluiten, kan ook gekozen worden voor het vaststellen van een (dwingend) exploitatieplan.

Paragraaf 4.3 Keuze voor een vorm van grondbeleid

Veelal is de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid niet zwart-wit. In het ontwikkelingsproces kan deze rol ook verschuiven. Zo heeft de gemeente een actieve positie wanneer zij grond in eigendom heeft. Bij het sluiten van een overeenkomst waarin afspraken over de realisatie en het gebruik van deze grond vastliggen, behoudt de gemeente een actieve rol in de toetsing van de afspraken. Wanner zij slechts grond verkoopt is sprake van een faciliterende rol in het toetsen van de juridisch planologische voorwaarden, wanneer de nieuwe eigenaar initiatieven ontplooit. Als gevolg van de nieuwe Wro is de gemeente verplicht voor haar gehele grondgebied bestemmingsplannen op te stellen en daarmee tenminste een faciliterende vorm van grondbeleid te voeren. Omdat actief grondbeleid een beslag legt op schaarse middelen zoals financiën en de inzet van de organisatie, kiest Vlaardingen bewust voor de strategie: faciliterend grondbeleid, tenzij gericht gekozen wordt voor actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente zich gezond kritisch en enigszins terughoudend opstelt ten aanzien van nieuwe, ook eigen, initiatieven. Een gerichte keuze op basis van onderbouwde doelstellingen bepaalt de gemeentelijke actieve inzet. Het betekent daarnaast ook dat de gemeente zich professioneel opstelt als faciliterend partner in door de markt geïnitieerde plannen. Ruimtelijke kaders die daadwerkelijk ruimte bieden voor innovatieve ideeën van de markt, altijd gecombineerd met de inzet van kostenverhaal gebaseerd op een reële, marktconforme financiële inschatting. Marktpartijen kunnen binnen deze flankerende ruimtelijke en financiële kaders zelfstandig opereren zonder privaatrechtelijke bemoeienis van de gemeentelijke organisatie.

Hoofdstuk 5 De grondexploitatie

Met de ontwikkeling en uitvoering van elk ruimtelijk plan zijn kosten en opbrengsten gemoeid. Kenmerkend voor deze kosten en opbrengsten is dat dit over een meerjarige periode voorkomt. Daarom moet rekening gehouden worden met de tijdswaarde van geld. Geld in kas brengt rente op en geleend geld kost rente. De begroting van het te ontwikkelen ruimtelijke plan, waarin de kosten en opbrengsten bij elkaar worden gebracht en in de tijd vergelijkbaar worden gemaakt, wordt de grondexploitatie genoemd. Voor elk plan hanteert de gemeente in beginsel het uitgangspunt dat het tenminste zichzelf moet kunnen financieren. Dit betekent dat de grondopbrengsten plus eventuele subsidies minimaal gelijk moeten zijn aan alle gemeentelijke kosten die met de ontwikkeling en de realisatie samenhangen. Deze posten worden in de tijd gezet zodat Rentefactoren en Opbrengsten- en Kosten stijgingen, het zogenaamde ROK-effect, worden doorgevoerd. Quick scan

De ontwikkeling van een grondexploitatie gaat in fasen. In de initiatieffase is slechts een globaal plan bekend, op basis waarvan een globale financiële onderbouwing, de zogenaamde quick scan, kan worden opgesteld. Hierbij wordt het ROK-effect nog niet in beeld gebracht. Doordat er slechts sprake is van een globaal plan heeft het eindcijfer van een quick scan een onzekerheidsmarge van 20%. De quick scan wordt niet vastgesteld, maar wordt gebruikt bij het besluit om al dan niet verder te gaan met de planvorming. Haalbaarheidsexploitatie

In de definitiefase wordt het plan verder uitgewerkt, hetgeen leidt tot een (bouw)programma en een stedenbouwkundige verkaveling. Op basis hiervan wordt een haalbaarheidsexploitatie opgesteld. In deze exploitatie wordt een eerste inschatting van het ROK-effect verwerkt. De onzekerheidsmarge neemt af tot 10%. Grondexploitatie

In de ontwerpfase wordt het plan geheel uitgewerkt tot concrete bouwplannen en inrichtingsplannen. Op basis hiervan wordt de uiteindelijke grondexploitatie opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. De onzekerheidsmarge neemt verder af, zodat alleen een post onvoorzien van 10% resteert. Na de realisatiefase wordt de grondexploitatie afgesloten en worden de gebieden en/of de gebouwen in beheer overgedragen aan de beherende instanties. Grondexploitaties omvatten een meerjarige periode. Gedurende deze periode wordt de grondexploitatie beïnvloed door voortschrijdende planinzichten, aanpassingen van het plan en externe ontwikkelingen. Op de gedane besluit- en planvorming zullen in die gevallen periodieke bijstellingen gedaan moeten worden. Het aanpassen van de uitgangspunten, bijvoorbeeld in het aantal te realiseren woningen of het kwaliteitsniveau van een plan, heeft direct financiële consequenties. Bij elke ontwikkeling zal duidelijk moeten zijn welke uitgangspunten zijn vastgesteld in de sfeer van het programma, de planning, de financiële kaders en de informatievoorziening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd voorafgaand aan de opmaak van de jaarrekening: de actuele stand van een project (en de externe ontwikkelingen zoals prijs en afzettempo) wordt verwerkt in de grondexploitatie. Bij een herziening vindt besluitvorming door de raad plaats over inhoudelijke aanpassingen met financiële afwijkingen en aanpassingen op het plan ten opzichte van de voorliggende verantwoording. Voor de haalbaarheidsexploitaties kan rapportage uiteraard niet plaatsvinden op basis van een vastgestelde grondexploitatie. In dit geval wordt gerapporteerd over de voortgang en de ontwikkeling van de boekwaarde van het plan. Er geldt een actieve informatieplicht wanneer tussen de voorgestelde momenten afwijkingen of (voorgestelde) planwijzigingen aan de orde zijn. In het kader van het jaarverslag ontvangt de raad hierover een rapportage. In hoofdstuk 8 is dit verder uitgewerkt. In bepaalde gevallen zullen de grondopbrengsten niet kostendekkend zijn. De gemeente kan kiezen een plan te realiseren dat niet kostendekkend maar verliesgevend is. De gemeenteraad zal bij een dergelijk besluit het negatieve resultaat uit andere middelen moeten financieren (voorziening treffen). De gemeenteraad kan ook besluiten om het verliesgevende plan niet in ontwikkeling te nemen. Voor de tekorten op deze plannen moet de gemeenteraad een voorziening treffen ter dekking, alvorens de grondexploitatie kan worden vastgesteld. Positieve resultaten van een grondexploitatie mogen pas na afsluiting van de grondexploitatie worden genomen. Tussentijdse afsluitingen van deelexploitaties worden aan de raad voorgelegd. De economische en maatschappelijke onderbouwing leidt in drie stappen tot een concreet programma, een bouw- en inrichtingsplan en een grondexploitatie. Na elke stap moet er bewust een besluit worden genomen om verder te gaan met de planvorming en over te gaan tot realisering. Kosten en opbrengsten

De in een grondexploitatie opgenomen kosten bestaan in hoofdzaak uit: Verwervingskosten: Inbreng van in bezit zijnde grond, nog te verwerven grond en bijbehorende

opstallen;

Bouwrijp maken: Slopen, saneren, archeologie, kappen bomen, obstakelvrij maken en

bouwwegen;

Woonrijp maken: Wegen en paden, parkeerplaatsen, groen en water, riolering, kabels

en leidingen, openbare verlichting, bruggen en aanhelen omliggend gebied;

Plankosten: Voorbereidings-, Uitvoerings- en Toezichtskosten (VUT);

Beheerkosten: Kosten voor het in stand houden van ingebrachte grond en opstallen;

Afdrachten: Contractuele verplichtingen en regioafdrachten;

Onvoorzien: Kosten die tijdens de uitvoering blijken en niet voorzien zijn (10%);

Rente, Opbrengsten-

en Kostenwijzigingen: In begroting opgenomen rekenrente en parameters voor geprognosticeerde

wijzigingen in opbrengsten en kosten; De in een grondexploitatie opgenomen opbrengsten bestaan in hoofdzaak uit: Grondverkoop: Residueel bepaalde grondwaarde, door productiekosten van vastgoed af te

trekken van totale vastgoedopbrengsten, (zie 6.2 grondprijsmethodiek);

Erfpacht: Inbreng erfpachtgrond tegen kosten afkoop erfpacht en verkoop bloot

eigendom;

Opbrengsten: Huuropbrengsten, pacht- en precario opbrengst van ingebrachte grond en

opstallen;

Subsidies: Toegezegde en beschikte subsidies van andere overheden;

Voorzieningen: Inbreng van maatschappelijke voorzieningen, financiële

voorzieningen voor tekorten en contractuele bijdragen; Al deze kosten en opbrengsten moeten meegenomen worden in de grondexploitatie om een realistisch beeld te krijgen. Hiernaast dienen nog de risico’s in beeld te worden gebracht. De risico’s bestaan in hoofdzaak uit: Ramingsrisico: Onbekendheden bij complexere werken (bijvoorbeeld bruggen, tunnels en kades), doordat deze nog niet geheel zijn uitgewerkt;

Procedurerisico: Mogelijke vertraging doordat procedures langer duren als vooraf ingeschat,

bijvoorbeeld door rechtsgang naar Raad van State of voorlopige voorziening

Marktrisico: Afzetrisico van het vastgoed, waardoor de bouw uitgesteld wordt of

vervolgfases vanwege financiën niet opgestart kunnen worden

Faseringsrisico: Door afstemming in tijd met andere projecten of opknippen in deelprojecten

Planwijzigingsrisico: Wijziging van planvorming ten gevolge van externe ontwikkelingen of

maatschappelijke noodzaak of wenselijkheid Toedeling kosten

De diverse kosten voor het bouwrijp maken zoals archeologie, het kappen van bomen, maar ook bijvoorbeeld het aanhelen van het omliggend gebied, zijn kosten die voor rekening van de initiatiefnemer tot het plan komen, volgens het principe ‘de verstoorder betaalt’. Als de gemeente als verstoorder moet worden aangemerkt, zullen de kosten ten laste van de grondexploitatie komen. Als een particuliere ontwikkelaar de initiatiefnemer is, zullen deze kosten via de gronduitgifte, of het principe van kostenverhaal, voor rekening komen van de initiatiefnemer. De verstoorder is financieel verantwoordelijk voor alle kosten in of aan de grond, die noodzakelijk zijn om een plan te kunnen realiseren. Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. Gebouwd parkeren maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie, maar van de bouw- en vastgoedexploitatie van de ontwikkelaar/bouwer. Parkeren voor bezoekers kan in openbaar gebied plaatsvinden, indien er voldoende ruimte aanwezig is en dit niet strijdig is met de stedenbouwkundig vastgelegde uitgangspunten. Voor het vaststellen van een grondexploitatie zal bepaald worden welk deel van het omliggend gebied, na afloop van de bouwactiviteiten aangeheeld/hersteld zal worden. Deze kosten worden opgenomen in de grondexploitatie. Alle overige kosten voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden komen ten laste van de ontwikkelaar/bouwer. Maatschappelijke voorzieningen betreffen onder andere scholen, multifunctionele centra en sporthallen waarbij de gemeente de investeerder is. De bekostiging van deze voorzieningen vindt plaats vanuit de geëigende begrotingsposten. Inbrengen van een (deels) ongedekte maatschappelijke voorziening in een grondexploitatie kan alleen na besluitvorming hierover door de raad plaatsvinden. Hieronder een overzicht met grondexploitaties in Vlaardingen:

i41738iabcd4147-a535-4c60-9080-821455a4fcd7.jpg

Hoofdstuk 6 Grondtransacties en grondprijsbeleid

Paragraaf 6.1 Strategische verwervingen

Strategische verwervingen kunnen voortkomen uit de in het vorige hoofdstuk beschreven grondexploitaties. Actief grondbeleid betekent dat indien een grondexploitatie operationeel wordt, iedere opdracht tot verwerving moet passen binnen een actuele grondexploitatie, conform financiële beheersverordening ex artikel 2.12. Voorkomen dient te worden dat tijdens een onderhandelingstraject blijkt dat de in de grondexploitatie opgenomen/begrote kostenpost ten behoeve van een strategische verwerving niet realistisch blijkt te zijn. Naast het feit dat dergelijke situaties belemmerend en contraproductief werken, is door niet realistisch begroten het College c.q. de Raad te optimistisch geïnformeerd waardoor vervolgens opnieuw met een (bijgestelde) budgetvraag naar het College of de Raad moet worden gegaan. Dergelijke acties zullen het vertrouwen schaden en twijfels veroorzaken bij toekomstige ter besluitvorming voor te leggen grondexploitaties. Naast de verwervings- en (eventuele) uitplaatsingkosten zullen kosten gemaakt moeten worden ten behoeve van: - Bouwrijp maken

- Inflatie- en rentelasten

- Kosten ambtelijk apparaat

- Beheerkosten Al deze kosten moeten meegenomen worden in de grondexploitatie om een realistisch beeld te krijgen. Andersoortige strategische overwegingen kunnen een rol spelen bij de wens/noodzaak een vastgoedobject aan te kopen, maar dat maakt het nog geen strategische verwerving. Panden verwerven omdat de gelegenheid zich voordoet, een overlast gevende situatie beeindigd moet worden die niet via handhaving kan worden opgelost of omdat een mogelijke planschadeclaim door de eigenaar kan worden voorkomen, vallen niet onder de categorie “strategisch”. Dergelijke aankopen moeten vooraf ter besluitvorming aan het College worden voorgelegd.

Paragraaf 6.2 Grondverkoop en uitgifte in erfpacht

Levering van gronden vindt door de gemeente Vlaardingen vrijwel altijd plaats op basis van verkoop in eigendom. Vanuit een historische situatie is echter tot 1997 als regel grond (met als uitzondering het centrum en Vlaardinger-Ambacht) in erfpacht uitgegeven. Met het College dat in 1994 aantrad is het beleid met betrekking tot de uitgifte van gronden gewijzigd, wat in 1996 heeft geleid tot beleid met betrekking tot het omzetten van erfpacht in eigendom en in 1997 tot het vaststellen tot de “Algemene Verkoopvoorwaarden Vlaardingen 1997”. Grond wordt ook nu nog incidenteel aangeboden met een keuzemogelijkheid tussen erfpacht of eigendom, met als doel om de realisatie van bepaalde nieuwbouwprojecten haalbaar te maken. Voor het aanbieden van gronden met keuzemogelijkheid is vooraf bestuurlijke instemming van het college noodzakelijk. Verkoop van grond in eigendom

De gemeente verkoopt in hoofdzaak bouwgrond. Het is niet per definitie nodig voor de gemeente om bouwrijpe grond te verkopen, grond wordt ook in de huidige staat verkocht. Bouwrijpe grond wil zeggen grond die in bouwrijpe staat verkeert, hetgeen in de algemene verkoopvoorwaarden van Vlaardingen nader is gedefinieerd. Verkoop van bouwgrond geschiedt door middel van het sluiten van een overeenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden, met welke bestemming en met welke functie zij de grond wenst te verkopen. Bij uitgifte door middel van verkoop gaat het in veel gevallen om woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen en ander commercieel vastgoed. Verhuur

Er zijn ook uitzonderingen op het verkopen van gronden in eigendom of erfpacht. Bij uitgifte van grond ten behoeve van tuinpercelen (voornamelijk uitbreidingen van bestaande tuinen) wordt vaak gekozen voor verhuur. Dit kan om meerdere redenen plaatsvinden. De gewenste tuinuitbreiding kan in een gebied liggen waarvan de bestemming nog niet bepaald is en gewijzigd gaat worden. In eigendom uitgeven zou in dergelijke gevallen niet in het belang van de gemeente zijn. Ook worden andere objecten waarvan het niet in het gemeentelijke belang is het eigendom over te dragen, uitgegeven in verhuur. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de jachthavens en tankstations. Erfpacht

Gronduitgifte in erfpacht betekent dat de gemeente op korte termijn minder inkomsten ontvangt omdat de grond niet verkocht wordt. Het voordeel is echter, naast een constante bron van jaarlijkse inkomsten door middel van de erfpachtcanon, het privaatrechtelijke sturingsinstrument. Uitgifte in erfpacht geschiedt altijd met een bepaalde privaatrechtelijke bestemming, bijvoorbeeld de bestemming woningbouw. Wijzigen van een erfpachtbestemming en/of bepalingen uit een erfpachtcontract kunnen uitsluitend na toestemming door de gemeente. Een wijziging in de erfpachtbestemming impliceert over het algemeen altijd een verhoging van de jaarlijkse canon voor de erfpachter, maar daarnaast kan de gemeente andere/nieuwe voorwaarden opleggen aan de erfpachter want er is namelijk sprake van een te wijzigen c.q. nieuwe overeenkomst. Vanuit het financiële perspectief is de omzetting van erfpacht naar eigendom onder de huidige voorwaarden ongunstig voor de gemeente. Inmiddels hebben alle particulieren de kans gekregen om erfpacht om te zetten in eigendom en vernieuwt de gemeente dit beleid. Het beleid ten aanzien van de omzetting van erfpacht naar eigendom van de gemeente wordt aangepast middels een actualisatie van de voorwaarden. Onder andere de waarde wordt in het voorstel in het vervolg contant gemaakt met het variabele renteomslagpercentage van de gemeente, momenteel 4,5% (in plaats van een vast percentage van 7%).*   * Door het geschetste contantmakingspercentage te verlagen, neemt de contante waarde van de koopsom toe. Dit pakt financieel gunstiger uit voor de gemeente.

 

Paragraaf 6.3 Grondprijsmethodiek

Bij grondtransacties is het voor alle betrokken partijen van groot belang dat de grondwaarde op een juiste manier wordt gewaardeerd. Voor de verkopende partij is de grondwaarde van belang omdat het de maximaal haalbare grondprijs vertegenwoordigt waartegen de partij het verkoopt. De koper zal de grondwaarde moeten berekenen omdat hiermee duidelijk wordt of zijn exploitatie haalbaar is. Het huidige economische klimaat heeft de mogelijkheden om projecten te realiseren veranderd. De complexe financiering van projecten en de noodzaak klantgerichter voor de eindgebruikers te ontwikkelen, maakt dat de gemeente oog moet hebben voor de gehele keten van waarde creatie. Om optimaal hierin op te kunnen treden kiest de gemeente als uitgangspunt in haar grondprijsbeleid voor residueel rekenen. De gemeente kent relatief weinig mogelijkheden om projecten te realiseren, de grond is schaars. Dat betekent dat de gemeente in alle gevallen zal beoordelen of een grondtransactie verantwoord is, vanuit het perspectief dat een schaars goed kostbaar is. Residueel rekenen

Grond als één van de productiefactoren voor het realiseren van vastgoed ontleent zijn waarde aan de waarde van het vastgoed net zoals landbouwgrond zijn waarde ontleent aan het gebruik als weide- of landbouwgrond. De methode om op deze manier de grondwaarde te bepalen heet de residuele methode, de resulterende grondwaarde noemen we de residuele grondwaarde. Een residuele berekening van de grondwaarde gaat uit van een berekening waarbij alle verwachte kosten om te komen tot realisatie van een object op bouwrijpe grond worden afgetrokken van de prognose van alle opbrengsten bij verkoop en exploitatie van dit object na realisatie. Het is de meest zuivere benadering van de marktconforme grondprijs, waarbij de gemeente aanstuurt op een hogere grondprijs dan wanneer gerekend wordt met vaste grondprijzen. De gemeente Vlaardingen wil gesprekspartner zijn wanneer het gaat om het bepalen van de opbrengsten, ook omdat hierin andere opbrengsten dan alleen de directe vastgoedwaarde een rol spelen. Zo kunnen de langjarige exploitatie van bijvoorbeeld energie en telecommunicatie verbonden aan het gerealiseerde vastgoed van wezenlijk belang zijn voor de haalbaarheid van een project. Aan de andere kant ambieert de gemeente geen gedetailleerde discussies over elementen van kostenraming en opbrengstenprognose. De residuele grondprijsberekening baseert zij daarom op een aantal uniforme uitgangspunten: ze hanteert een normatief residuele grondwaarde. Dat betekent dat de gemeente zich uitspreekt over de op eenheden gebaseerde grondwaarde per vastgoedfunctie. Een afnemende partij kan in het ontwerp van het object kiezen voor kwaliteit of inzetten op een andere opbrengst. Bij de berekening van de residuele grondwaarde voor woningen gaat de gemeente voor wat betreft de opbrengst uit van de commerciële verkoopwaarde (marktwaarde). De commerciële verkoopwaarde is dus uitgangspunt bij bepaling van de grondwaarde. Uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de grond gebruikt wordt voor sociale woningbouw, zijn mogelijk. Het college moet dit dan vooraf, bij start van het project, expliciet besluiten en voorleggen aan de gemeenteraad. Randvoorwaarde bij residueel rekenen is dat er voldoende gegevens bekend zijn om een goede kostenraming en opbrengstprognose op te stellen. Gebruik van de residuele grondwaarde vraagt een duidelijk afgebakend begrippen-, methodiek en gegevenskader. Het veronderstelt dat marktinformatie beschikbaar is. Met name in de markt van bedrijfsmatig vastgoed is de ervaring dat de waarde van een perceel grond in hoge mate wordt bepaald door de mogelijkheden die het voor de bedrijfsvoering biedt. De waarde is daarmee zeer sterk verweven met de bedrijfsvoering. In de bepaling van de grondwaarde bij bedrijfsmatig vastgoed zal de gemeente daarom specifieke elementen als ontsluiting, voorzieningen, kadefaciliteiten, zichtlocaties en dergelijke meewegen. Wanneer een afspraak uit meer financiële aspecten dan alleen de grondtransactie bestaat, dan beschouwt de gemeente de complete set afspraken met een residuele berekening. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten in beeld gebracht worden en zodoende van invloed zijn op de waarde van de overeenkomst. In deze berekeningen presenteert de gemeente transparant welke elementen slaan op de grondtransactie, zodat helder is welke onderliggende grondprijzen zijn gehanteerd. Methodiek

De berekening van de residuele grondwaarde gaat volgens het volgende principe:

- alle parameters worden benoemd, daarbij wordt aandacht gegeven aan de grondslagen die voor opslagen als bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico worden gehanteerd;

- alle parameters worden een waarde gegeven, daarbij wordt aandacht gegeven aan de impact van bepaalde parameters;

- het geheel wordt uitgewerkt in een bouwexploitatiekosten berekening: rekening wordt gehouden met tijdstippen, bouwperioden, indexen en rentes;

- op basis van de index en renteregels wordt de eindwaarde (tijdstip oplevering) berekend van zowel de kosten als de opbrengsten (de waarde van het object);

- op basis van de eindwaarden wordt de residuele grondwaarde bij oplevering berekend;

- de rentekosten over de grond gedurende de bouwperiode worden berekend;

- de rentekosten worden afgetrokken van de residuele grondwaarde op tijdstip van oplevering om de residuele grondwaarde bij start bouw, dat wil zeggen op het moment van uitgifte, te berekenen. Overzicht

i41739i04459751-b82d-48fa-a0b3-61bff08630dd.jpg
Toelichting Kapstok grondwaardebepaling:

- Stap 1, de residuele grondwaarde per functie aan de hand van de voorkeursmethode wordt bepaald;

- Stap 2, gechecked wordt de residuele grondwaarde per functie aan de hand van de comparatieve methode *;

- Stap 3, gechecked wordt of de grondwaarde per m² kavelgrootte boven de vaste grondwaarde ligt. Checks & balances

De residuele berekening laat zien welke netto opbrengst de realisatie van een project op bouwrijpe grond genereert. Het is een weerspiegeling van onder meer het programma, de locatie, de marktverwachting en de planning en toont de waarde van alle keuzes die in de ontwikkeling van een plan zijn gemaakt. Het resultaat is een marktconforme waardering van het project. De marktconformiteit van de onderliggende grondwaarden per functie wordt getoetst aan en onderbouwd door een comparatieve vergelijking met referenties met vergelijkbare functies. Met name in de markt van bedrijfsmatig vastgoed is de ervaring dat de waarde van een perceel grond in hoge mate wordt bepaald door de mogelijkheden die het voor de bedrijfsvoering biedt. De waarde is daarmee zeer sterk verweven met de bedrijfsvoering. In de bepaling van de grondwaarde bij bedrijfsmatig vastgoed zal de gemeente daarom specifieke elementen als ontsluiting, voorzieningen, kadefaciliteiten, zichtlocaties en dergelijke meewegen. De berekeningsmethode van de grondwaarde kan ertoe leiden dat de grondwaarde lager is dan door de gemeente gewenst. Grond is immers een schaars goed in Vlaardingen. De gemeente toetst het resultaat van de residuele berekening aan een door haar vast te stellen vaste grondwaarde. De vaste grondwaarde is een door de gemeenteraad vastgesteld bedrag per m2. Dit bedrag per m2 is het minimale bedrag dat berekend wordt voor afname van grond van de gemeente in onbebouwde, niet bouwrijp gemaakte staat. Wanneer de berekende grondwaarde lager uitkomt dan de vaste grondwaarde, dan betekent dit dat het project onvoldoende opbrengt en er bijgestuurd moet worden op opbrengst (bijvoorbeeld het programma) of kosten (soberdere uitvoering). Bovengenoemde methodiek impliceert dat de gemeente altijd de afweging maakt tussen financiële optimalisatie van grondopbrengsten en de marktconforme realisatie van beleidsdoelstellingen. Een locatie in het centrum zal als voorbeeld een hogere financiële ondergrens meekrijgen dan een minder centraal gelegen ontwikkeling. Bij het openen van een grondexploitatie bepaalt de gemeente de minimaal te realiseren grondopbrengst. De vaste (minimale) grondwaarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar door de raad, op voordracht van het college van B&W. In het voorstel door het college aan de raad houdt het college rekening met het inflatiepercentage. De vaste grondwaarde wordt per m2 (kavel) exclusief BTW vastgesteld. Deze vaste grondwaarde heeft betrekking op grond in niet-bouwrijpe staat. Wanneer al dergelijke investeringen hebben plaatsgevonden, dient dat te worden omgeslagen in de grondprijs.   * De comparatieve methode, ook wel vergelijkende methode genoemd, vergelijkt verkoop- en/of huurtransacties met betrekkeng tot soortgelijke objecten met elkaar. Er wordt een vergelijk gemaakt met prijzen die gehanteerd worden in direct omliggende ofwel anders vergelijkbare gemeenten. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarbij voldoende transactiegegevens bekend zijn.

Hoofdstuk 7 Samenwerking

Het voeren van actief grondbeleid is voor de gemeente steeds minder een rol die solitair kan worden opgepakt: samenwerking met marktpartijen kan niet alleen bijdragen aan een beter plan met zowel publieke als private kennis, financiële mogelijkheden en organisatorische kracht, maar samenwerking is vaak ook noodzakelijk vanwege de complexe eigendomsverhoudingen in binnenstedelijke situaties. De samenwerking tussen publieke en private partijen kan op diverse manieren worden vormgegeven. Centraal staat de vraag wie welke verplichten heeft en wie verantwoordelijk is voor welke risico’s en kansen. In het proces van initiatief tot realisatie worden op verschillende momenten in een project bovendien verschillende contracten gesloten, die naarmate het afspraken betreft die dichter bij de eindfase van een project liggen, een meer verplichtend karakter hebben. Er zijn ook voorbeelden van activiteiten, bijvoorbeeld indien voor de realisatie op de gemeente geen ander beroep wordt gedaan dan het beschikbaar stellen van de grond (op welke wijze dan ook), waarop de huidige organisatie al is ingericht. Een voorbeeld hiervan is de uitgifte vanwege een tuinuitbreiding. In dit geval is geen behoefte aan samenwerking in welke vorm dan ook en kan volstaan worden met een grondaanbieding/koopovereenkomst. Qua samenwerking onderscheidt de gemeente een vijftal vormen:

- De traditionele verhouding. De gemeente verwerft, maakt bouwrijp, geeft bouwrijp kavels uit en richt de openbare ruimte in;

- De PPS-Joint Venture. De gemeente en (een of meerdere) marktpartij(en) zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de grondexploitatie en eventueel ook de vastgoedrealisatie;

- De PPS-Joint Concessie. (een of meerdere) Private partij(en) zijn verantwoordelijk voor de grondexploitatie en eventueel ook de vastgoedrealisatie;

- De zelfrealisatie door (een of meerdere) private partij(en) waarbij wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is: de gemeente maakt slechts afspraken over kosten die zij moet maken om het project te realiseren;

- De zelfrealisatie door (een of meerdere) private partij(en) waarbij geen wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is: de gemeente kan slechts op basis van regelgeving kosten verhalen die zij moet maken om het project te realiseren; Gebruikelijk wordt tot op heden de samenwerking met een (of meer) private partij(en) contractueel vormgegeven. Het oprichten van specifieke entiteiten (rechtspersonen) voor de ontwikkeling van een bepaald gebied heeft zich nog niet voorgedaan. Onafhankelijk van de vraag wie de ontwikkeling initieert (de gemeente, die een private partij zoekt om de ontwikkeling van een stuk gemeentegrond te realiseren of de private partij, die een stuk grond bezit en voor de ontwikkeling en realisatie de gemeente nodig heeft) bestaat die contractuele vormgeving van de samenwerking gebruikelijk uit de drietrapsraket: intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst en realisatieovereenkomst(en). Die overeenkomsten, hierna nader uitgewerkt, vormen vaak de afronding van een van de fasen, die in het planontwikkelingsproces kunnen worden onderscheiden. Wanneer gekeken wordt naar de samenwerkingsvormen PPS-Joint Venture en PPS-Joint concessie dan is sprake van contracten die meerdere fases betreffen. Deze contracten kennen een afwijkende naamgeving. Daarnaast is bij de zelfrealisatie door (een of meerdere) private partij(en) sprake van specifieke overeenkomsten welke gekoppeld zijn aan de Wro, de anterieure en de posterieure exploitatieovereenkomst. Onderstaande tabel geeft per samenwerkingsvorm weer welk contract de afspraken benoemt die van toepassing zijn bij welke projectfase:

i41740idc59c142-a24a-4647-a41e-7640dca1e1b5.jpg
De gemeente gaat samenwerkingsverbanden aan en benadert private partijen op een zakelijke manier. Samenwerking wordt, afhankelijk van de vorm van samenwerking, uitgewerkt in contractvorm met de betrokken private partij(en).

Paragraaf 7.1 Intentieovereenkomst

Een intentieovereenkomst heeft als gezamenlijke doelstelling van partijen om te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om te komen tot een samenwerking bij het tot ontwikkeling brengen van een specifiek aangewezen gebied. De gezamenlijke uitgangspunten, het doel (meestal het onderzoeken van de haalbaarheid en het komen tot een samenwerkingsovereenkomst), het onderzoek, de verplichtingen van partijen, de procedure, de tijdsduur voor de verdere onderhandelingen, de financiële afbakening en de wijze van voortgang na het onderzoek worden vastgelegd. Het onderzoek richt zich zowel op de haalbaarheid van de ruimtelijke als op de financiële planvorming. Op deze manier wordt een duidelijk beslismoment tussen partijen geschapen. Partijen zijn, als dat op die manier wordt vastgelegd tenminste, vrij om – zodra het beoogde onderzoek is uitgevoerd – te beslissen over de voortgang en wel op zodanige wijze, dat er geen sprake zal kunnen zijn van onoorbaar afbreken van onderhandelingen als een van de partijen besluit niet verder te gaan. Voornamelijk voor het gemeentebestuur wordt hiermee de nodige vrijheid voor de politieke besluitvorming ingebouwd.

Paragraaf 7.2 Samenwerkingsovereenkomst

In de samenwerkingsovereenkomst wordt gedetailleerd overeengekomen hoe, waar, wanneer, wat en op welk kwaliteitsniveau gebouwd zal worden. Tevens wordt ook de juridische situatie met betrekking tot de grond in kaart gebracht. Als geen der partijen op dat moment (gedeelten) van de grond in eigendom dan wel erfpacht heeft, wordt in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen wie gaat verwerven. Een samenwerkingsovereenkomst is te vergelijken met een exploitatieovereenkomst maar gaat wel verder dan een exploitatieovereenkomst. In een samenwerkingsovereenkomst worden namelijk ook afspraken vastgelegd over het al dan niet gezamenlijk delen in de kosten, baten en risico’s van een gebiedsontwikkeling en het al dan niet gezamenlijk opstellen van stedenbouwkundige uitgangspunten en bouwprogramma’s. Ook worden afspraken gemaakt over de organisatie van de samenwerking. In vergelijking met een exploitatieovereenkomst is een samenwerkingsovereenkomst meer gericht op het gezamenlijk ontwikkelen van een bepaald gebied en een exploitatieovereenkomst meer op het verhaal van kosten voor openbare voorzieningen.

Paragraaf 7.3 Realisatieovereenkomst

In het laatste stadium van onderhandelingen voordat tot realisatie kan worden overgegaan worden de afspraken vastgelegd in een (of meer) realisatieovereenkomst(en). Van belang is of de gemeente afspraken maakt over de levering van grond of over de realisatie van vastgoed voor eigen gebruik. Een realisatieovereenkomst kan bestaan uit:

- een gronduitgifteovereenkomst (koopovereenkomst, erfpachtovereenkomst en dergelijke). De kern van dit type overeenkomst is de overdracht door de gemeente aan de private partij van de voor de realisatie benodigde grond in juridische zin.

- een aanlegovereenkomst voor de aanleg en (her)inrichting van het openbaar gebied (dit is in feite een aannemingsovereenkomst). In een dergelijke overeenkomst worden de concrete afspraken vastgelegd, op basis waarvan een private partij voor zijn rekening en risico in opdracht (en in overleg met) de gemeente het openbaar gebied in een bepaald projectgebied (her)inricht.

- een ontwikkelovereenkomst; in een dergelijke overeenkomst verbindt de bouwer zich om een (of meerdere) gebouw(en) maar ook een aan te leggen werk of voorziening bewoningsgereed of bedrijfsklaar op te leveren. Voor al deze vormen van contracten geldt, dat daar geen vaste inhoud voor te geven is. De aard van het plan, de aard van de betrokken private partijen en de omstandigheden van het geval bepalen welke inhoud de contracten zullen hebben. De structuur van de contractvorming (de eerder genoemde drietrapsraket) dan wel van de contractinhoud (in de individuele overeenkomsten) staat wel vast, zodat meerdere contracten van dezelfde soort in ieder geval volgens dezelfde kapstok worden opgesteld. Verder is het maatwerk per project.

Paragraaf 7.4 Concessieovereenkomst

De concessieovereenkomst kent een aantal specifieke kenmerken. De gemeente draagt vrijwel alle risico’s over aan een marktpartij. De doorlooptijd omvat verschillende projectfases, van planontwikkeling tot realisatie en mogelijk ook beheer. De gemeente toetst slechts of aan de contractuele verplichtingen wordt voldaan. Dit betekent dat vroegtijdig in het proces de impact van veel afspraken duidelijk moet zijn, maar dat na het sluiten van de overeenkomst een vereenvoudigd proces ontstaat.

Paragraaf 7.5 Anterieure exploitatieovereenkomst

Sinds de invoering van de Grondexploitatiewet op 1 juli 2008, welke is geïmplementeerd in de Wet ruimtelijke ordening, kennen we ook de “anterieure” overeenkomst. Dat is een exploitatieovereenkomst, die voorafgaand aan het vaststellen van een planologische maatregel wordt aangegaan met een private partij van een ontwikkeling om de gemeentelijke kosten van grondexploitatie te verhalen (indien kostenverhaal niet anderszins verzekerd is, dat wil zeggen door middel van een koopsom voor de grond). Lukt het niet om dit in de privaatrechtelijke sfeer te regelen, dan moet er een exploitatieplan worden opgesteld en kunnen de kosten via de bouwvergunning verhaald worden. Indien het (geplande) moment van overdracht nog ver weg is of er bestaat nog onzekerheid over de realisatie van een plan en partijen hebben de behoefte om de tot dan onderling gemaakte afspraken vast te leggen, ligt een samenwerkingsovereenkomst meer voor de hand. In de samenwerkingsovereenkomst kunnen ook de eventuele afspraken met betrekking tot kostenverhaal mee worden genomen (ofwel de anterieure overeenkomst wordt opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst). Dit kan eventueel ook in een koopovereenkomst gebeuren, echter gezien de aard van de overeenkomst en rekening houdend met de planning van het project (als kostenverhaal niet door middel van een gronduitgifte dan wel een privaatrechtelijke overeenkomst is verzekerd, is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen) is een samenwerkingsovereenkomst hier veel meer geschikt voor. De gemeente verhaalt de kosten zoveel mogelijk via de privaatrechtelijke weg. De gemeente kiest voor het contracteren anterieur aan een exploitatieplan.

Paragraaf 7.6 Samenwerking met de corporaties

Voor herstructurering in het kader van het Actieplan Wonen wordt nauw samengewerkt met de woningbouwcorporaties in Vlaardingen. Daarbij is van belang dat beide woningbouwcorporaties uitsluitend binnen de gemeentegrenzen van Vlaardingen actief zijn. In de samenwerking zijn de gebiedsovereenkomsten cruciaal. Gebiedsovereenkomsten gaan in principe over een herstructureringsgebied. Naast deze nota Grondbeleid vormen het Actieplan Wonen en de prestatie-afspraken tussen gemeente en corporaties het kader voor deze gebiedsovereenkomsten. De gebiedsovereenkomsten worden door het gemeentebestuur vastgesteld. In gebiedsovereenkomsten worden tussen de corporatie en de gemeente afspraken gemaakt over de herstructurering van een wijk of deelgebied.

Hieronder vallen afspraken over:

- de toekomstige verdeling tussen koop en huur, incl. categorisering (laag, midden, hoog),

- de overdracht van erfpacht naar eigendom,

- de verdeling van de kosten van sloop en bouwrijp maken,

- de inrichting en het beheer van de openbare ruimte en de bekostiging daarvan,

- de waterhuishouding inclusief riolering en waterbeheer

- de tijdspaden om gezamenlijk van planvorming tot realisatie te komen,

- de verdeling van uiteindelijke kosten, opbrengsten en risico’s tussen gemeente en corporatie. Een uitgangspunt is, dat de opbrengsten van zowel gemeente als corporatie “in principe binnen het gebied” blijven. Bijv. de opbrengsten van koopwoningen kunnen zo benut worden voor een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Daarbij hoort van beide partijen een open benadering, met een voor elkaar “open boekhouding”.

Iedere gebiedsovereenkomst biedt ruimte voor maatwerk; het is daarom raadzaam om de gebieden niet te klein te kiezen.

Hoofdstuk 8 Grondexploitaties als onderdeel van de gemeentelijke planning & control cyclus

Veel financiële regels voor de gemeente zijn vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). In deze paragraaf worden de specifieke aandachtpunten voor het grondbeleid beschreven. Verantwoording

Gronden bestemd voor woningbouw of de ontwikkeling van bedrijventerreinen worden op de gemeentelijke balans verantwoord onder materiële activa, onderdeel “voorraden”.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

- in exploitatie genomen gronden (onderdeel lopende grondexploitaties) en

- niet in exploitatie genomen gronden (bijvoorbeeld strategisch bezit). Bij nog niet in exploitatie genomen gronden is de daadwerkelijke realisatie nog niet formeel gestart. Er kunnen echter wel voorbereidende werkzaamheden worden gedaan zoals onderzoeken, het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp en een bijbehorende grondexploitatie. Op termijn kunnen deze kosten verantwoord worden op een specifiek daartoe te benoemen budget. Alle gronden worden geactiveerd tegen (historische) verkrijgingprijs en eventueel bijkomende kosten. Wanneer de gemeenteraad de grondexploitatie heeft vastgesteld, is er sprake van in exploitatie genomen gronden. De gemeenteraad stelt daarmee ook de kredieten ten behoeve van de uitvoering van het plan voor het lopende en de volgende begrotingsjaar/begrotingsjaren beschikbaar. Die kosten kunnen dan ten laste worden gebracht van de grondexploitatie. Toetsing

Bij de toetsing van de balanswaarden wordt bij grondexploitaties de nadruk gelegd op de verwachte eindwaarde (en de eventueel te treffen voorzieningen voor nadelige eindsaldi). Bij de toetsing van de niet in exploitatie genomen gronden ligt het accent op de feitelijke (markt)waarde in de bestaande toestand. Die kan bijvoorbeeld worden vastgesteld door een taxatie. Bij een te hoge balanswaardering dient een deel van de boekwaarde te worden afgeschreven. De grondexploitaties van de in exploitatie genomen gronden worden regelmatig geactualiseerd en/of herzien. Dit is noodzakelijk omdat grondexploitaties regelmatig gekenmerkt worden door veranderende omstandigheden, wettelijke voorschriften en voortschrijdende planinzichten tijdens de relatief lange looptijden. De financiële consequenties van de aanpassingen moeten inzichtelijk worden gemaakt. Dit gebeurt openbaar via de paragraaf grondbeleid van de verschillende planning & control documenten. In deze paragraaf grondbeleid zal een beknopte weergave van de ontwikkeling van de boekwaarde, de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten per plan weergegeven worden. Bij een materieel ingrijpende planaanpassing wordt een geheel herziene exploitatieopzet voorgelegd aan de gemeenteraad. Het college voldoet hiermee aan de actieve en passieve informatieplicht en respecteert tevens het budgetrecht van de raad. De vertrouwelijkheid van de onderliggende informatie waarborgt de onderhandelingspositie van de gemeente. Winstneming

Winstneming kan pas aan de orde komen als er daadwerkelijk een positief eindresultaat is gerealiseerd en de grondexploitatie is afgesloten. Er is in principe geen sprake van tussentijdse winstneming bij afronding van onderdelen van grondexploitaties. In het geval van tussentijdse winstneming dient de betreffende exploitatie te worden “gesplitst”. De winstneming komt ten gunste van de algemene reserve. Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie kan een geprognosticeerd verlies zijn. Wanneer dit aan de orde is, dan moet de gemeente een voorziening vormen. De voorziening zal jaarlijks herzien worden op basis van de geactualiseerde grondexploitatie. De grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde. Het treffen van de voorziening komt ten laste van de algemene reserve. Weerstandsvermogen/risico’s

De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties en het beslag op het weerstandsvermogen zullen worden gepresenteerd bij de programmabegroting en de jaarrekening. Voor de informatievoorziening en verantwoording gelden de volgende uitgangspunten:

- de informatievoorziening en verantwoording vindt juist, volledig en tijdig plaats

- herzieningen van grondexploitaties ten gevolge van een gewijzigde planuitvoering of planopzet moeten een helder inzicht geven in de (financiële) consequenties

- iedere vorm van informatievoorziening geeft een duidelijk inzicht van de ontwikkelingen ten opzichte van de voorgaande rapportage

- de rapportage gaat in op de aspecten geld, planning, resultaat en risico’s waarbij kwantificering van de risico’s bijzondere aandacht krijgt

Hoofdstuk 9 Bestuurlijke kaders

Het strategische beleid en de bij de projecten geformuleerde kaders worden bestuurlijk vastgelegd door het College en de Gemeenteraad. Het College en de Gemeenteraad worden geïnformeerd en gerapporteerd over de voortgang en wezenlijke planaanpassingen worden vooraf ter besluitvorming voorgelegd. Als gevolg van de Wet Dualisering zijn het college en de gemeenteraad afzonderlijke bestuursorganen van de gemeente geworden met ieder eigen bevoegdheden. De gemeenteraad heeft een kader- en normstellende functie, stelt verordeningen, de gemeentebegroting en de jaarrekening vast en controleert het college. Het college is verantwoordelijk voor het bestuur van Vlaardingen en neemt alle privaatrechtelijke beslissingen. De verantwoordelijkheidsverdeling bij het grondbeleid is hiermee in overeenstemming. De gemeenteraad geeft de kaders aan waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert en geeft ook de richting aan waarbinnen het grondbeleid zich dient te bewegen door nota’s en plannen vast te stellen zoals:

- structuurvisie

- mandaten

- exploitatieplannen

- grondexploitaties

- kredieten

- bestemmingsplannen en uitvoeringsbesluiten

- nota grondbeleid Op basis van bovenstaande voorbeelden van richtinggevende en kaderstellende besluiten van de gemeenteraad voert het college het grondbeleid uit. De uitvoering van het grondbeleid brengt kosten, opbrengsten, prestaties en risico’s met zich mee. Over de uitvoering van het grondbeleid moet het college zich verantwoorden aan de gemeenteraad. Het moment om verantwoording af te leggen over het gevoerde beleid is bij de jaarrekening waar verslag wordt gedaan over de uitgevoerde activiteiten, de resultaten die dat heeft opgeleverd en hoe de risico’s beheerst worden. In Hoofdstuk 8 is dit al verder uitgewerkt. Het college informeert de gemeenteraad bovendien over;

- herziening van de grondexploitaties waarbij de oorzaken van de herziening en het financiële effect die dat heeft, inzichtelijk wordt gemaakt

- strategische verwervingen

- belangrijke ontwikkelingen Voor het ten uitvoer brengen van het beleid van het college heeft, op basis van de in deze nota grondbeleid gestelde kaders, het college onder andere de volgende instrumenten ter beschikking:

- bestemmingsplan en exploitatieplan;

- strategische verwervingen;

- publiekrechtelijk voorkeursrecht;

- onteigening;

- deelneming in privaatrechtelijke rechtspersoon (PPS);

- diverse vormen van overeenkomst

- grondprijsmethodieken De Nota Grondbeleid en de begroting bieden kaders voor het door het college uit te voeren grondbeleid. In de jaarrekening legt het college verantwoording af over de realisatie en voortgang van de projecten. De financiële positie van de grondexploitaties is het centrale onderwerp in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de algemene reserve worden toegelicht.

Ondertekening

Vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 8 maart 2011,
Vastgesteld door de gemeenteraad van Vlaardingen op 7 april 2011.